Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trả lời vấn đề này như sau:
Theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2013: “1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:...
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bên cạnh đó, Điểm a, Khoản 1; Điểm a, Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này";
"2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai".
Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, Luật Nhà ở đã quy định rõ việc thế chấp nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 đã nêu trên.
Căn cứ quy định pháp luật nêu trên, trường hợp nhà ở của ông Nguyễn Đức Tuyền chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở muốn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì phải thuộc trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về nhà ở (Điểm a, Khoản 2, Điều 118 Luật Nhà ở 2014).
Do vậy, nếu nhà của ông Tuyền là nhà đã hoàn thành, đang sử dụng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không thuộc trường hợp được thế chấp nhà ở; không thuộc trường hợp được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
