Trong 8 tháng vừa qua, vốn FDI thực hiện đạt 17,25 tỷ USD, cao nhất cùng kỳ 5 năm, cho thấy sức hút của Việt Nam đang được củng cố bởi những lợi thế mới.
Chính sách và hạ tầng nâng sức hút dòng vốn
Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện 8 tháng của năm 2026 đạt 17,25 tỷ USD, tăng 12% so với cùng kỳ. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 14,24 tỷ USD, chiếm 82,6% tổng vốn.
Riêng miền Bắc thu hút khoảng 8,63 tỷ USD vốn FDI sản xuất, chiếm 80,5% tổng vốn FDI sản xuất mới của cả nước. Trong đó, nhóm máy tính, điện tử và sản phẩm quang học dẫn đầu với hơn 7,03 tỷ USD, gần 66% tổng vốn.
Dòng vốn tập trung vào sản xuất công nghệ cao đang kéo theo nhu cầu về đất khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và logistics, đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với môi trường đầu tư và hạ tầng phục vụ sản xuất.
Nếu trước đây chi phí lao động, quỹ đất và vị trí địa lý thường được xem là những lợi thế chính của Việt Nam, các yếu tố về tính minh bạch của chính sách, chất lượng hạ tầng và khả năng vận hành của hệ sinh thái công nghiệp ngày càng được nhà đầu tư quan tâm.
Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Bộ phận Cho thuê công nghiệp và văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nhà đầu tư hiện không chỉ tìm kiếm cơ hội đầu tư hay điều kiện thương mại cạnh tranh. Mức độ minh bạch của môi trường đầu tư, tính ổn định của chính sách, cũng như khả năng phối hợp và hỗ trợ của các cơ quan chức năng trong suốt quá trình triển khai dự án ngày càng được quan tâm.
Theo ông Thuận, những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đầu tư, hiệu quả vận hành và quyết định phân bổ vốn dài hạn của doanh nghiệp. Định hướng này cũng được thể hiện trong Nghị quyết số 10-NQ/TW, với trọng tâm thu hút FDI thế hệ mới, ưu tiên công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững. Nghị quyết đồng thời đặt vấn đề phát triển đồng bộ hệ sinh thái đầu tư, gắn với thị trường vốn, trung tâm tài chính quốc tế, khu thương mại tự do, khu kinh tế, khu công nghiệp và hạ tầng logistics.
TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Tài chính) đánh giá, sau gần 40 năm thu hút FDI, Việt Nam cần chuyển từ cách tiếp cận dựa trên số lượng sang lựa chọn những dự án chất lượng, có khả năng lan tỏa tới nền kinh tế. Theo đó, sức cạnh tranh của môi trường đầu tư cần tiếp tục được nâng lên, trong đó FDI phải gắn với đổi mới sáng tạo và phát triển bền vững.
Các định hướng mới cũng cho thấy, yêu cầu đối với môi trường đầu tư đang thay đổi, không chỉ tạo điều kiện để doanh nghiệp vào Việt Nam mà còn phải hình thành nền tảng để các dự án công nghệ cao có thể mở rộng sản xuất, liên kết với doanh nghiệp trong nước và duy trì hoạt động dài hạn.
Luật Đầu tư sửa đổi và Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư tiếp tục hoàn thiện môi trường đầu tư theo hướng minh bạch, thuận lợi và cạnh tranh hơn. Cơ chế "thủ tục đầu tư đặc biệt" đối với một số dự án tại khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao hướng tới rút ngắn thời gian triển khai trên cơ sở cam kết tuân thủ quy định.
Các chính sách ưu đãi cũng được mở rộng đối với những lĩnh vực công nghệ chiến lược như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, trung tâm dữ liệu và 5G, cùng khu thương mại tự do và trung tâm tài chính quốc tế.
Tại Hà Nội, thành phố đã ban hành danh mục 9 nhóm công nghệ chiến lược giai đoạn 2026-2035, gồm công nghệ số, chip bán dẫn, robot, tự động hóa, công nghệ sinh học, năng lượng và vật liệu tiên tiến. Đây là cơ sở để định hướng thu hút dòng vốn công nghệ cao phù hợp chiến lược phát triển dài hạn.
Cùng với thể chế, hạ tầng giao thông và logistics đang được đầu tư theo hướng tăng kết nối liên vùng. Tại phía Nam, TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, trong đó giao thông được xác định là trục quan trọng để mở rộng không gian đô thị và tăng liên kết vùng. Các tuyến cao tốc, vành đai, đường sắt, cảng biển, cảng cạn và trung tâm logistics được định hướng kết nối với khu công nghiệp, sân bay và các đầu mối giao thương.
Ở phía Bắc khu vực, Đông Anh, Mê Linh và Sóc Sơn được định hướng trở thành cực động lực hội nhập quốc tế, gắn với dịch vụ, thương mại, logistics và công nghiệp công nghệ cao quanh Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Các tuyến metro trọng điểm, Vành đai 4 cùng kế hoạch mở rộng, nâng cấp Nội Bài được kỳ vọng tăng khả năng kết nối giữa khu sản xuất với các trung tâm logistics và thương mại.
Với doanh nghiệp sản xuất, hạ tầng giao thông không chỉ quyết định khả năng tiếp cận nhà máy mà còn ảnh hưởng đến thời gian vận chuyển nguyên liệu, sản phẩm và chi phí logistics. Vì vậy, việc cải thiện mạng lưới liên vùng đang trở thành một phần trong lợi thế cạnh tranh của các địa phương khi thu hút FDI.
Bất động sản công nghiệp nâng cấp theo dòng vốn mới
Chính sách và hạ tầng được cải thiện đang diễn ra song song với quá trình mở rộng nguồn cung bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc, đến quý II/2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế vượt 25.200 ha, tăng 15,7% theo năm. Hơn 1.200 ha nguồn cung mới được bổ sung trong 6 tháng đầu năm từ 6 khu công nghiệp khởi công tại Hải Phòng, Bắc Ninh và Ninh Bình.
Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 5,8 triệu m2, tăng 16,9% theo năm, trong khi nhà kho xây sẵn đạt khoảng 3,6 triệu m2. Bắc Ninh, Hải Phòng và Hưng Yên dẫn đầu về nguồn cung.
Tại phía Nam, quý II chưa ghi nhận dự án đất khu công nghiệp mới do TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư sau sáp nhập địa giới hành chính. Tuy nhiên, tổng quỹ đất vẫn tăng 4,6% theo năm nhờ các dự án đã vận hành. Nguồn cung nhà kho xây sẵn tăng thêm 56.000 m2 tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m2.
Trong bối cảnh quỹ đất tại một số thị trường trọng điểm dần thu hẹp, nhà xưởng và nhà kho cao tầng đang trở thành hướng phát triển để tăng hiệu quả sử dụng đất. Theo ông Nguyễn Phước Thuận, xu hướng này phù hợp với quá trình chuyển dịch từ thu hút vốn đơn thuần sang các dự án có hàm lượng công nghệ, giá trị gia tăng và chất lượng vận hành cao hơn. Nhà xưởng cao tầng phù hợp với các ngành điện tử, bán dẫn, thiết bị y tế và nghiên cứu phát triển; trong khi nhà kho cao tầng có thể đáp ứng nhu cầu logistics, thương mại điện tử và kho lạnh tại các khu vực gần trung tâm tiêu dùng hoặc đầu mối giao thông.
"Về dài hạn, sự phát triển của nhà kho và nhà xưởng cao tầng không chỉ giải quyết bài toán quỹ đất mà còn góp phần nâng cấp chất lượng nguồn cung công nghiệp của Việt Nam", ông Thuận nói.
Thay vì chỉ mở rộng quy mô các khu công nghiệp hiện hữu, phần lớn đã vận hành 20-30 năm, nguồn cung mới đang có xu hướng mở rộng sang những địa phương đón đầu hạ tầng và dòng vốn mới. Điều này phản ánh dư địa phát triển vẫn còn lớn của thị trường công nghiệp Việt Nam.
Tuy nhiên, mô hình cao tầng cũng đòi hỏi tiêu chuẩn thiết kế và vận hành cao hơn, từ tải trọng sàn, độ cao thông thủy, hệ thống bốc dỡ hàng hóa theo chiều dọc đến kết cấu bước cột lớn để tối ưu diện tích sàn, cùng hạ tầng phụ trợ đồng bộ.
Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào điện tử, bán dẫn và các ngành công nghệ cao, bất động sản công nghiệp vì vậy không còn chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất hay giá thuê. Chất lượng nhà xưởng, khả năng kết nối logistics, hạ tầng kỹ thuật và môi trường chính sách đang trở thành những yếu tố gắn chặt với quyết định lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư.
Từ chính sách đến hạ tầng và bất động sản công nghiệp, lợi thế thu hút FDI của Việt Nam đang được mở rộng theo hướng tạo dựng một hệ sinh thái sản xuất đồng bộ hơn, thay vì chỉ dựa vào chi phí và quỹ đất.
