Đề xuất cải thiện điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội để ‘tăng tốc’ gói 120.000 tỷ đồng

Lo lắng về nguồn tài chính và cạnh tranh suất mua

Theo khảo sát mới đây của Ban IV, 57% người lao động tham gia khảo sát muốn mua nhà, trong đó tỷ lệ người lao động muốn mua NOXH và mua nhà không thuộc diện “NOXH” gần như tương đương nhau, tương ứng là 28% so với 29%.

Nhu cầu về “NOXH” theo đó, cao gấp hơn 1,5 lần so với tỷ lệ người lao động đang ở NOXH (18%). Điều này cho thấy chủ trương phát triển 1 triệu NOXH mà Chính phủ đang chỉ đạo trọng tâm là chủ trương được xã hội nói chung và người lao động hết sức đón nhận. Tuy nhiên, đại diện Ban IV cho biết, còn nhiều khó khăn khi mua NOXH và “điều kiện để được mua NOXH” hiện là rào cản lớn nhất với 39% người lao động tham gia khảo sát có cùng nhận định này. Ba khó khăn lớn khác ở góc nhìn của người lao động là: Thiếu tài chính sẵn có cho khoản đóng góp ban đầu (33%); khó cạnh tranh suất mua (32%); hồ sơ giấy tờ chứng minh phức tạp (27%).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), với gói 120.000 tỷ đồng, mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là khá phù hợp, vì hiện nay, lãi suất của các gói vay khác rất cao, khoảng 12 - 13%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp) thì quá cao.

Đồng thời, với quy định “áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm” và “lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi” “ngân hàng thương mại - NHTM và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất” có thể dẫn đến “rủi ro” cho người vay vốn. Họ sẽ trở thành “bên yếu thế” khi phải thương lượng, thỏa thuận với NHTM.

Đáng chú ý, thời gian ưu đãi là 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NOXH là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

“Nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua NOXH phải vay với lãi suất thương mại bình thường thì đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, do đó Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này phù hợp hơn”, đại diện HOREA nhấn mạnh.

Trả lời báo giới mới đây, Phó Thống đốc NHNN, ông Đào Minh Tú khẳng định: Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mà 4 NHTM là: Agribank, VietinBank, Vietcombank và BIDV cam kết triển khai là bằng nguồn vốn tự huy động của chính ngân hàng và phải phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản vay theo quy định của pháp luật. Chương trình có lãi suất cho vay ưu đãi (8,7%/năm đối với chủ đầu tư là và 8,2%/năm đối với người mua nhà) áp dụng đến hết ngày 30/6/2023, sau đó sẽ được điều chỉnh (thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay bình quân trung và dài hạn của 4 NHTM Nhà nước).

“Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hoàn toàn không phải là ngân sách Nhà nước (NSNN) và được thực hiện đến năm 2030. Trong khi, vốn NSNN là thông qua Ngân hàng Chính sách Xã hội và đang được giải ngân cho vay theo Chương trình cho vay người có thu nhập thấp và NOXH theo Nghị định 100”, ông Đào Minh Tú cho biết.

Đại diện NHNN khẳng định: Người vay thuộc đối tượng mua NOXH, nhà ở cho công nhân, nhà ở chung cư cũ sẽ được ngân hàng đáp ứng tín dụng. Tuy nhiên, việc người mua nhà thuộc đối tượng như thế nào, điều kiện ra sao lại do Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương quy định. Đến nay, tỉnh Bắc Giang có 3 dự án bắt đầu cho vay để mua nhà thông qua ngân hàng VietinBank. “Lãi suất giảm 1,5% cho nhà đầu tư và giảm 2% cho người mua nhà. Như vậy thực chất người mua nhà được giảm 3,5% lãi suất”, Phó Thống đốc cho biết. 

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, ngay sau khi gói 120.000 tỷ đồng được triển khai, một số ngân hàng đã chủ động tiếp cận các dự án NOXH đang làm thủ tục và sẵn sàng rót vốn nếu dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, doanh nghiệp có thể vay vốn từ gói này hay không phụ thuộc rất lớn vào tiến độ giải quyết pháp lý cho các dự án. “Các dự án mới khó có cơ hội tiếp cận mức lãi suất ưu đãi trong tháng 6 này, bởi trong điều kiện thuận lợi, cũng phải mất đến 12 tháng mới duyệt xong pháp lý, tức là phải đến năm 2024 mới có dự án nhà đủ tiêu chuẩn để được vay và bước vào quá trình xây dựng. “Với tình hình pháp lý hiện tại, thì rất khó đoán bao giờ doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân ở Thành phố Hồ Chí Minh vay được từ gói 120.000 tỷ đồng”, ông Lê Hữu Nghĩa cho biết.

Vướng mắc lớn nhất là chưa có dự án để cho vay

Mới đây, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết: Các địa phương và chủ đầu tư dự án NOXH đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Hiện có khoảng 100 dự án đã được cấp phép xây dựng, đang triển khai đầu tư xây dựng. Một số Sở Xây dựng đã rà soát hồ sơ, lập danh mục dự án đủ điều kiện trình UBND cấp tỉnh xem xét, công bố.

Tuy nhiên, theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, thông tin liên quan Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng mà báo chí và dư luận có nêu, vướng mắc lớn nhất là chưa có dự án để cho vay. Bộ Xây dựng cũng đã rà soát, liên hệ trực tiếp với các địa phương và chủ đầu tư. Theo đó, có 2 nguyên nhân chính: Một là, mặc dù có 100 dự án đã cấp phép xây dựng nhưng các địa phương đang trong quá trình tổng hợp; hai là, các dự án còn lại hầu hết đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư. Đến nay, Bộ Xây dựng chưa nhận được phản ánh từ chủ đầu tư về khó khăn liên quan thủ tục, hồ sơ vay vốn.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp NHNN và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật. Bộ tiếp tục làm việc với một số địa phương trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc tạo nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, sửa chữa chung cư...

Tính đến ngày 18/5/2023, giai đoạn 2021 - 2025, Việt Nam đã hoàn thành 41 dự án NOXH khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn và đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Để đạt được sự hiệu quả trong thực tế triển khai, giúp phần đông người lao động tiếp cận được với nhà ở xã hội, 3 kiến nghị được Ban IV gửi lên Thủ tướng Chính phủ, đó là: Cần giảm mạnh lãi suất cho vay và áp dụng cho tất cả đối tượng người lao động mua nhà ở trong chương trình.  Thay vì như hiện nay, chỉ có người thuộc diện “đối tượng chính sách xã hội” mới được tiếp cận vay với lãi suất thấp tại các Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH), còn đối tượng công nhân khu công nghiệp muốn mua NOXH hầu hết phải vay với lãi suất thông thường của NHTM và đây là bài toán rất thách thức với số đông người lao động vì số tiền trả lãi, trả gốc hàng tháng thậm chí vượt quá 50% thu nhập của công nhân; xem xét cải thiện quy trình, hồ sơ, điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội (nhà ở cho người lao động) vì đây là những rào cản rất lớn đang được phản ánh thông qua cuộc khảo sát.

Kiến nghị của các doanh nghiệp (thể hiện tại báo cáo Khảo sát tình hình doanh nghiệp tháng 5/2023) có nội dung rất đáng lưu ý là “Nhà nước xem xét các cơ chế để doanh nghiệp tham gia tín chấp, bảo lãnh cho người lao động trong quá trình vay mua/thuê NOXH so với quy trình xét duyệt phức tạp theo diện “đối tượng chính sách” như hiện nay để chủ trương phát triển NOXH đi vào thực tiễn…”.

“Trong quá trình phát triển các dự án NOXH/nhà ở cho người lao động trên từng địa phương, cần rà soát và quan tâm đặc biệt tới việc bố trí các hạ tầng nền tảng như: Điện, nước, trường học công lập,... vì với mức thu nhập thấp, lại phải trả lãi/gốc tiền vay mua NOXH hàng tháng, tsố tiền còn lại của người lao động rất khó để trang trải các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, chưa nói tới việc trang trải các chi phí cho con đi học tư thục hay các vấn đề phát sinh khác”, đại diện Ban IV đề xuất.

*Clip chia sẻ của Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú về nỗ lực của 4 NHTM lớn trong việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bằng nguồn tiền và hỗ trợ lãi suất của chính các NHTM, không phải từ nguồn vốn của ngân sách Nhà nước: