Dự án có sơ bộ tổng mức đầu tư 22.229 tỷ đồng, thực hiện tại phường Hoàn Kiếm và phường Cửa Nam, dự kiến hoàn thành vào năm 2029. Mục tiêu là hình thành không gian quảng trường lớn, mở rộng không gian công cộng, tổ chức lại giao thông và không gian ngầm, đồng thời bảo tồn, phát huy giá trị di sản tại khu vực trung tâm Thủ đô.
Mở rộng không gian công cộng, kết nối các công trình văn hóa
Theo phương án đầu tư, không gian khu vực hồ Hoàn Kiếm được nghiên cứu trong mối liên kết với Quảng trường Cách mạng Tháng Tám, Nhà hát Lớn, Bảo tàng Lịch sử Quốc gia và các khu vực lân cận. Cùng với cải tạo cảnh quan, dự án bổ sung các chức năng văn hóa, dịch vụ phù hợp, gắn với yêu cầu tổ chức lại không gian đô thị.
Dự án tổng thể được chia thành ba dự án thành phần, áp dụng các hình thức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn khác nhau. Việc triển khai trong một dự án tổng thể nhằm bảo đảm các hạng mục được nghiên cứu đồng bộ theo quy hoạch, hạn chế đầu tư phân tán, thiếu kết nối.
Trong đó, dự án thành phần độc lập thứ nhất thực hiện giải phóng mặt bằng toàn bộ khu vực dự án, có sơ bộ tổng mức đầu tư 9.924 tỷ đồng. Đây là dự án đầu tư công, sử dụng ngân sách thành phố, do UBND phường Hoàn Kiếm làm chủ đầu tư.
Quy mô nghiên cứu quy hoạch khoảng 66,82 ha; quy mô sử dụng đất đề xuất thực hiện dự án khoảng 30,82 ha, không bao gồm ô đất B1.6 và ô đất B4.13-HH1 được triển khai theo dự án riêng.
Dự án thành phần thứ hai đầu tư xây dựng trung tâm thương mại ngầm tại khu vực công viên, quảng trường phía Đông hồ Hoàn Kiếm, thuộc lô B2.5 và khu vực công viên, quảng trường phía Bắc hồ Hoàn Kiếm, thuộc lô B1.3. Công trình dự kiến có bốn tầng hầm, tổng diện tích sàn khoảng 82.608 m², sơ bộ tổng mức đầu tư 4.611 tỷ đồng.
Thành phần này thực hiện theo hình thức đầu tư trực tiếp theo quy định của pháp luật về đầu tư. Nguồn vốn gồm vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư tối thiểu 20%, khoảng 922 tỷ đồng; phần còn lại khoảng 3.689 tỷ đồng từ các nguồn huy động hợp pháp khác. Nhà đầu tư thực hiện là Công ty cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ đô.
Theo tính toán sơ bộ, tiền thuê đất từ khai thác, sử dụng không gian ngầm khoảng 1.604 tỷ đồng, dự kiến tạo nguồn thu ngân sách để thanh toán cho dự án thành phần thứ ba.
Dự án thành phần thứ ba đầu tư xây dựng công trình và cải tạo, chỉnh trang cảnh quan hồ Hoàn Kiếm cùng khu vực phụ cận theo phương thức PPP, loại hợp đồng BT, với sơ bộ tổng mức đầu tư 7.694 tỷ đồng.
Các hạng mục dự kiến gồm xây mới khu vực trụ sở UBND thành phố; cải tạo, chỉnh trang trụ sở HĐND thành phố; cải tạo, chỉnh trang khu vực phía Đông Nam hồ Hoàn Kiếm. Theo tờ trình của UBND thành phố, kinh phí sơ bộ tương ứng cho ba nhóm hạng mục này lần lượt khoảng 3.518 tỷ đồng, 268 tỷ đồng và 3.908 tỷ đồng.
Công ty cổ phần Bất động sản Mặt Trời Thủ đô thực hiện dự án thành phần này, huy động vốn chủ sở hữu tối thiểu 15%, khoảng 1.154 tỷ đồng; vốn huy động hợp pháp khác tối đa 85%, khoảng 6.540 tỷ đồng.
Phương án thanh toán hợp đồng BT dự kiến sử dụng quỹ đất kết hợp ngân sách nhà nước và giá trị cho thuê đất khai thác không gian ngầm của dự án thành phần thứ hai; hoặc sử dụng ngân sách nhà nước từ nguồn thu sau đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công.
Sáu quỹ đất dự kiến phục vụ thanh toán có tổng diện tích khoảng 7,31 ha, giá trị sơ bộ khoảng 4.878 tỷ đồng. Các vị trí gồm khu đất tại Tràng Tiền; khu đất hai bên Bưu điện; khu đất số 1–3 Tăng Bạt Hổ; số 5 Lê Thánh Tông; số 15 Hai Bà Trưng và khu đất tại thôn Mai Lâm, xã Đông Anh.
Các quỹ đất trên mới được xác định ở mức dự kiến. Việc sử dụng có thể xem xét giao nhà đầu tư thực hiện dự án hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thanh toán hợp đồng BT theo quy định.
Bảo vệ di sản, kiểm soát vốn và bảo đảm quyền lợi người dân
Với vị trí đặc thù của khu vực hồ Hoàn Kiếm, yêu cầu bảo tồn di sản và đánh giá tác động đến đời sống người dân được đặt ra trong quá trình chuẩn bị, triển khai dự án.
Qua thẩm tra, Ban Đô thị HĐND thành phố xác định đây là khu vực có vai trò đặc biệt về lịch sử, văn hóa, chính trị, kinh tế, kiến trúc và cảnh quan. Việc cải tạo, tái thiết phải được xem xét tổng thể, hài hòa giữa bảo tồn các giá trị hiện hữu với tổ chức lại giao thông, không gian công cộng, không gian ngầm và bổ sung chức năng đô thị.
Ban Đô thị đề nghị đánh giá rõ sức chịu tải của khu vực hồ Hoàn Kiếm và phụ cận, bao gồm diện tích sàn nổi, sàn ngầm, chiều cao, khối tích công trình, lượng người, phương tiện, nhu cầu hạ tầng và tác động đến cảnh quan, di sản. Các chỉ tiêu về tầng cao, chiều cao và phạm vi không gian ngầm cần được xác định thống nhất.
Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị nghiên cứu hạn chế gia tăng công trình quy mô lớn, xem xét phân bố một số chức năng tại các trung tâm phát triển mới; làm rõ phương án bố trí chức năng tại khu vực lõi lịch sử, giảm áp lực từ các hoạt động thương mại đối với khu vực hồ.
Cùng với đó là khảo sát hiện trạng các di tích chịu tác động, xây dựng giải pháp bảo tồn cảnh quan và hệ thống di tích lịch sử, văn hóa. Việc đánh giá di sản văn hóa phi vật thể cần gắn với biện pháp quản lý, bảo vệ, phát huy giá trị và đời sống của cộng đồng.
Đối với những nội dung có tác động lớn, lâu dài, Ban Đô thị đề nghị tiếp tục tiếp thu ý kiến các tổ chức nghề nghiệp, chuyên gia, nhà khoa học; tổ chức phản biện chuyên sâu, đánh giá đầy đủ tác động trực tiếp, gián tiếp và cộng dồn. Các phương án xây mới cần được so sánh với cải tạo, tái sử dụng hoặc bố trí tại địa điểm khác.
Trong giải phóng mặt bằng, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thực hiện công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân. Cơ quan thẩm tra yêu cầu nghiên cứu, kiểm soát chặt chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tạm cư nếu có; bảo đảm người dân tái định cư có điều kiện bằng hoặc tốt hơn hiện nay.
Phương án triển khai cũng cần đánh giá tác động đến đời sống dân sinh, có giải pháp ổn định đời sống cán bộ, người lao động tại các cơ quan, đơn vị bị ảnh hưởng; đồng thời công khai thông tin, vận động để tạo đồng thuận.
Về tổ chức thực hiện, UBND thành phố được giao khẩn trương hoàn thành việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực dự án, thống nhất ranh giới, quy mô, chức năng sử dụng đất, chỉ tiêu kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật. Đây là cơ sở để triển khai các bước tiếp theo.
Nhà đầu tư và các đơn vị liên quan phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi, tiếp thu đầy đủ ý kiến thẩm định, thẩm tra. Hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật cần được kết nối đồng bộ với khu vực xung quanh và đường sắt đô thị, tránh chồng lấn phạm vi giữa các dự án.
Tổng mức đầu tư 22.229 tỷ đồng mới là số liệu sơ bộ tại bước quyết định chủ trương đầu tư, sẽ được tính toán, chuẩn xác khi lập, thẩm định, phê duyệt dự án. UBND thành phố đề nghị Kiểm toán nhà nước tham gia kiểm toán ngay từ giai đoạn triển khai để rà soát tổng mức đầu tư và các khoản chi phí.
Thành phố đồng thời phải rà soát nguồn vốn, phương án thanh toán hợp đồng BT và quỹ đất dự kiến thanh toán, bảo đảm nguyên tắc ngang giá, công khai, minh bạch. Tài sản bàn giao cho Nhà nước và tài sản do nhà đầu tư quản lý, khai thác phải được phân định rõ, tránh trùng lặp chi phí, thất thoát tài sản công.
Kế hoạch triển khai phải xác định cụ thể tiến độ, trách nhiệm từng cơ quan, phương án tiếp nhận, quản lý, khai thác và kinh phí vận hành từng hạng mục. UBND thành phố định kỳ báo cáo HĐND thành phố; những thay đổi thuộc thẩm quyền HĐND về quy mô, vốn, tiến độ, phương án thanh toán hoặc quỹ đất thanh toán phải được báo cáo, xem xét, quyết định theo quy định.
