Nhu cầu nhiều, nguồn cung ítTừ Luật Nhà ở (2005) đã quy định các dự án bất động sản (BĐS) thương mại phải dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội (NOXH), tuy nhiên không quy định cụ thể quỹ đất bao nhiêu. Đến năm 2006, Nghị định 90 NĐ - CP của Chính phủ đã hướng dẫn cụ thể: Dự án từ 10 ha trở lên phải dành 20% diện tích đất trong dự án để xây dựng NOXH.
.jpg "Các dự án đều phải đầu tư cho quỹ nhà ở xã hội ảnh 1") Khu đô thị Đặng Xá (Hà Nội) là một trong những dự án ít ỏi thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất xây dựng NOXH. Ảnh: HD |
Tuy nhiên, kể từ Nghị định 90 đến nay, tại Hà Nội, số dự án trích quỹ đất 20% làm NOXH chỉ đếm trên đầu ngón tay như: Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên), Khu đô thị Đặng Xá (Gia Lâm), Khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, Khu đô thị Đại Mỗ (Nam Từ Liêm). Trong khi đó, rất nhiều khu đô thị mới ra đời nhưng không thực hiện quy định dành quỹ đất cho NOXH.Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, cả nước cần 1 triệu căn hộ NOXH để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp. Tuy nhiên hiện nay, mỗi năm chỉ đáp ứng được khoảng 10.000 căn. Quỹ NOXH hiện đang rất thiếu.Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, quy định tại Nghị định 90 không công bằng do rất nhiều dự án BĐS trong khu vực nội thành tuy diện tích xây dựng ít nhưng mang lại hiệu quả rất lớn. Ví dụ một dự án tại quận 1 chỉ rộng 1 ha nhưng có giá trị lớn hơn nhiều các dự án hàng chục ha tại huyện Cần Giờ. Do đó, đã xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp “chạy” để được duyệt dự án dưới 10 ha nhằm “lách luật”, tránh được trách nhiệm phải dành quỹ đất cho NOXH. Điều này đã khiến thị trường phát triển không minh bạch. Do đó, hiệp hội đã kiến nghị sửa đổi trong Luật Nhà ở 2014.Do đó, trong Nghị định số 100 NĐ - CP năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) đã yêu cầu tất cả các dự án BĐS thương mại phải đóng góp vào quỹ NOXH. Trong đó, với dự án dưới 10 ha, không bắt buộc chủ đầu tư dành 20% quỹ đất cho NOXH mà thay vào đó, được lựa chọn chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% hoặc nộp bằng tiền tương đương vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng NOXH trên địa bàn. Còn các dự án trên 10 ha vẫn phải dành quỹ đất 20% cho phát triển NOXH như quy định cũ.Trao quyền cho địa phương
Tuy vậy, với quy định mới này, nhiều ý kiến băn khoăn, trước đây, khi có quy định bắt buộc chủ đầu tư dành quỹ đất cho NOXH, nhiều doanh nghiệp đã không mặn mà. Nay cho phép chủ đầu tư quy ra tiền thì quỹ nhà cho người nghèo có tăng lên hay sẽ tiếp tục èo uột. Bởi để số tiền đó chuyển thành NOXH sẽ phải mất rất nhiều thời gian và phụ thuộc vào kế hoạch phát triển NOXH của mỗi địa phương. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng quy định này giúp doanh nghiệp dễ dàng lựa chọn phương thức đóng góp phụ thuộc vào điều kiện của mình.Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, quy định cũ có phần không hợp lý bởi khi dự án có sự cách biệt quá lớn về chi phí hạ tầng, cảnh quan thì người nghèo vào đó sống sẽ không phù hợp. Do đó, có thể có giải pháp cho doanh nghiệp là quy ra tiền. Nếu làm nghiêm túc, số tiền đó sẽ được địa phương dùng để phát triển quỹ NOXH trên địa bàn.Luật sư Đức cho rằng: “Trách nhiệm phát triển NOXH được chuyển từ doanh nghiệp sang Nhà nước. Trước đây, với quỹ đất 20%, doanh nghiệp tự làm thì nay Nhà nước làm hoặc thuê doanh nghiệp khác làm”.Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng lý giải, việc quy định nhiều hình thức đóng góp là để phù hợp với điều kiện cụ thể của từng dự án, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu có đủ quỹ đất phát triển NOXH theo quy định.Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, các địa phương cần làm tốt việc quy hoạch quỹ đất cho NOXH. Thực tế tại TP Hồ Chí Minh, việc quy hoạch đã có nhưng do quản lý không tốt nên những quỹ đất đẹp đã bị “xà xẻo” hết. Do đó, ông Châu đề nghị quy hoạch này phải được gắn với một kế hoạch thực hiện cụ thể. Có như vậy, với số tiền doanh nghiệp đóng góp, các tỉnh, thành mới có thể phát triển được các khu vực NOXH đồng bộ, hiện đại.Tuy nhiên, ở một góc độ khác, nguồn cung NOXH đang rất thiếu, nhất là những dự án ở gần trung tâm và trong một khu đô thị hoàn thiện về hạ tầng. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) nhận định: NOXH bán được hay không phụ thuộc đầu tiên vào vị trí, hạ tầng kỹ thuật chứ chưa phải giá bán. Do đó, nếu cứ cho phép doanh nghiệp đóng tiền và xây dựng những khu NOXH cách biệt, xa trung tâm thì sẽ khó bán được hàng. Tâm lý người dân vẫn thích các dự án tuy giá cao hơn một chút nhưng gần trung tâm hơn. Do vậy, việc chọn vị trí xây dựng NOXH cần được nhìn nhận thấu đáo hơn.Thực tế, hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới khi phê duyệt đều quy định dành quỹ đất để xây dựng NOXH. Tuy nhiên, khi triển khai dự án thì chẳng thực hiện được bao nhiêu. Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, muốn kiểm soát quỹ đất 20% dành cho NOXH không bị biến tướng, Bộ Xây dựng có thể quy định: Chủ đầu tư dự án khi đã bán được 50% số căn hộ phải bàn giao ngay quỹ đất này. Nếu không bàn giao sẽ không cho doanh nghiệp bán hàng nữa.
Tuy vậy, với quy định mới này, nhiều ý kiến băn khoăn, trước đây, khi có quy định bắt buộc chủ đầu tư dành quỹ đất cho NOXH, nhiều doanh nghiệp đã không mặn mà. Nay cho phép chủ đầu tư quy ra tiền thì quỹ nhà cho người nghèo có tăng lên hay sẽ tiếp tục èo uột. Bởi để số tiền đó chuyển thành NOXH sẽ phải mất rất nhiều thời gian và phụ thuộc vào kế hoạch phát triển NOXH của mỗi địa phương. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng quy định này giúp doanh nghiệp dễ dàng lựa chọn phương thức đóng góp phụ thuộc vào điều kiện của mình.Theo luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO, quy định cũ có phần không hợp lý bởi khi dự án có sự cách biệt quá lớn về chi phí hạ tầng, cảnh quan thì người nghèo vào đó sống sẽ không phù hợp. Do đó, có thể có giải pháp cho doanh nghiệp là quy ra tiền. Nếu làm nghiêm túc, số tiền đó sẽ được địa phương dùng để phát triển quỹ NOXH trên địa bàn.Luật sư Đức cho rằng: “Trách nhiệm phát triển NOXH được chuyển từ doanh nghiệp sang Nhà nước. Trước đây, với quỹ đất 20%, doanh nghiệp tự làm thì nay Nhà nước làm hoặc thuê doanh nghiệp khác làm”.Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng lý giải, việc quy định nhiều hình thức đóng góp là để phù hợp với điều kiện cụ thể của từng dự án, đồng thời vẫn đảm bảo mục tiêu có đủ quỹ đất phát triển NOXH theo quy định.Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, các địa phương cần làm tốt việc quy hoạch quỹ đất cho NOXH. Thực tế tại TP Hồ Chí Minh, việc quy hoạch đã có nhưng do quản lý không tốt nên những quỹ đất đẹp đã bị “xà xẻo” hết. Do đó, ông Châu đề nghị quy hoạch này phải được gắn với một kế hoạch thực hiện cụ thể. Có như vậy, với số tiền doanh nghiệp đóng góp, các tỉnh, thành mới có thể phát triển được các khu vực NOXH đồng bộ, hiện đại.Tuy nhiên, ở một góc độ khác, nguồn cung NOXH đang rất thiếu, nhất là những dự án ở gần trung tâm và trong một khu đô thị hoàn thiện về hạ tầng. Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) nhận định: NOXH bán được hay không phụ thuộc đầu tiên vào vị trí, hạ tầng kỹ thuật chứ chưa phải giá bán. Do đó, nếu cứ cho phép doanh nghiệp đóng tiền và xây dựng những khu NOXH cách biệt, xa trung tâm thì sẽ khó bán được hàng. Tâm lý người dân vẫn thích các dự án tuy giá cao hơn một chút nhưng gần trung tâm hơn. Do vậy, việc chọn vị trí xây dựng NOXH cần được nhìn nhận thấu đáo hơn.Thực tế, hầu hết các dự án nhà ở và khu đô thị mới khi phê duyệt đều quy định dành quỹ đất để xây dựng NOXH. Tuy nhiên, khi triển khai dự án thì chẳng thực hiện được bao nhiêu. Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho rằng, muốn kiểm soát quỹ đất 20% dành cho NOXH không bị biến tướng, Bộ Xây dựng có thể quy định: Chủ đầu tư dự án khi đã bán được 50% số căn hộ phải bàn giao ngay quỹ đất này. Nếu không bàn giao sẽ không cho doanh nghiệp bán hàng nữa.
