Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng trên là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai chưa cụ thể trong việc giải quyết thủ tục cho vấn đề đất hỗn hợp, dẫn đến nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan Nhà nước trong việc tìm cách tháo gỡ vướng mắc cho các dự án. Nghị định 148/2020/NĐ-CP mới được Chính phủ ban hành đã mở ra cơ hội được “giải cứu” cho hàng trăm dự án đang “bất động” rơi vào tình trạng nói trên. Tuy nhiên, để áp dụng vào thực tế thì vẫn còn nhiều vấn đề cần hướng dẫn, thực hiện cụ thể.
TTXVN giới thiệu 2 bài viết ghi nhận những vấn đề tồn tại và hướng xử lý, triển khai Nghị định 148 vào cuộc sống sau ngày 8/2/2021, khi Nghị định có hiệu lực.
Nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP Hồ Chí Minh rơi vào tình trạng ách tắc, đình trệ do vướng các phần đất công nằm xen cài. Ảnh minh họa: Thanh Vũ/TTXVN
Bài 1: Dự án bất động sản ách tắc
Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Việc ban hành Nghị định này đã mở ra cơ hội giải phóng, hoàn tất pháp lý để triển khai hàng trăm dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đang bị ách tắc vì vướng đất công, vốn là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp trong thời gian qua.
Vướng quy định, dự án chậm tiến độ
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Luật Đất đai trước đây không quy định rõ tình huống đất công xen kẽ, phân tán trong quỹ đất của dự án sẽ được giải quyết thế nào, trong khi Luật Quản lý và sử dụng tài sản công lại quy định, kể cả 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá.
Vì vậy, rất nhiều dự án dù đã có quyết định công nhận chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư đã khởi công xây dựng sau khi được cấp phép, nhưng chỉ cần vướng một phần diện tích nhỏ đất công xen cài cũng bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu tạm ngừng thi công để hoàn thành thủ tục cho phần đất công.
Thống kê gần đây nhất của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, có đến 126 dự án nhà ở thương mại và 158 dự án bất động sản trên địa bàn Thành phố đang trong tình trạng “đứng bánh” do không thể hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai. Trong đó, có thể kể đến Dự án khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, Quận 7) bị vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài bao gồm đất rạch, bờ đất… nằm rải rác, nên dù đã có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân Thành phố về chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư từ năm 2018, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.
Một trường hợp khác cũng liên quan đến đất công là Dự án căn hộ chung cư cao cấp Lexington Residence ở Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Cư dân của dự án này đã nhận nhà hơn bốn năm qua nhưng chưa được nhận sổ đỏ do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800 m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ không qua đấu giá, nên chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền.
Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, từ tháng 10/2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, rất nhiều dự án nhà ở đang triển khai bị tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Hệ quả là trong hơn 2 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh hầu như không trình thêm dự án mới nữa vì còn tồn đọng quá nhiều dự án đã được duyệt nhưng chưa thể triển khai.
Tình trạng trên không chỉ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư chịu rủi ro lớn về tài chính mà còn khiến nguồn cung dự án nhà ở ra thị trường ngày càng khan hiếm, hoặc nếu có dự án thì doanh nghiệp lại không thể cấp sổ hồng cho khách hàng vì chưa thể đóng tiền sử dụng đất, qua đó gián tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản, gây ảnh hưởng chung cho thị trường bất động sản của Thành phố.
Sắp tới đây, khi Nghị định 148 chính thức có hiệu lực vào ngày 8/2/2021, Thành phố Hồ Chí Minh hy vọng các dự án bị ách tắc trên địa bàn sẽ được tháo gỡ, giúp nhiều dự án tung sản phẩm nhà ở ra thị trường, giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên địa bàn và bình ổn giá nhà trở lại.
Tháo gỡ vướng mắc đã tồn tại nhiều năm
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu rõ, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý nếu không sử dụng được vào mục đích công cộng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện cho thuê đất hoặc giao thẳng đất có thu tiền sử dụng cho người sử dụng đất liền kề (hay còn được hiểu là chủ đầu tư) mà không cần qua đấu giá; trường hợp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên thì phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi được giao hoặc cho thuê đất công, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa các phần đất này với đất dự án đã được cấp trước đó theo quy định.
Nghị định cũng quy định, các phần đất công xen cài nhỏ hẹp để được giao hoặc cho thuê bắt buộc phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa; phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, những điểm mới của Nghị định sẽ giải quyết được vướng mắc về pháp lý đã tồn tại nhiều năm cho các dự án có quỹ đất hỗn hợp thông qua cơ chế hợp lý cho phép sử dụng, chuyển đổi đối với các phần đất công nhỏ nằm rải rác, xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án bất động sản mà không nhất thiết phải thông qua đấu giá hoặc thẩm định phức tạp; giúp tiết kiệm thời gian, kinh phí cho nhà đầu tư và khai thông bế tắc cho các dự án mà vẫn đảm bảo không làm thất thoát tài sản công; vừa tạo điều kiện để các nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án, cũng vừa làm căn cứ pháp lý để cán bộ, công chức yên tâm trong thực thi công vụ.
Là một trong những doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nặng nề vì đất công xen cài, đại diện Công ty cổ phần Bất động sản Khải Thịnh tỏ ra vui mừng khi Nghị định 148 được ký ban hành. Công ty này là chủ đầu tư một dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp trên địa bàn Quận 7 bị ách tắc từ năm 2018 đến nay vẫn chưa được cấp sổ đỏ vì vướng phần đất công chỉ chiếm 2,2% tổng diện tích dự án.Thời gian qua, doanh nghiệp đã mất rất nhiều thời gian, tiền bạc để tháo gỡ những vướng mắc này nhưng vẫn không đủ căn cứ pháp lý để giải quyết.
Với việc ban hành Nghị định 148, Công ty Khải Thịnh hy vọng sẽ sớm được khởi động dự án trở lại vì bước đầu rà soát cho thấy, dự án hoàn toàn đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo Nghị định để được cấp hoặc cho thuê đất công mà không cần thông qua đấu giá, bao gồm yêu cầu về diện tích và tính hợp pháp của đất cùng số lượng nhà đầu tư.
Trong khi đó, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát nhìn nhận, Nghị định 148 có nhiều điểm mới về giải quyết vướng mắc đất công xen cài nhưng vấn đề quan trọng nhất là quy định điều kiện để doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư mà không cần đăng ký kế hoạch sử dụng đất. Theo đó, cơ quan Nhà nước tự lập kế hoạch sử dụng đất để quản lý chứ không bắt buộc doanh nghiệp phải tham gia xây dựng kế hoạch sử dụng đất rồi mới triển khai dự án. Chỉ cần doanh nghiệp có đủ điều kiện để triển khai dự án thì được phép làm ngay các thủ tục cần thiết mà không cần giấy phép con là đăng ký quyền sử dụng như hiện nay.
Trước đó, Dự án khu biệt thự ở Quận 7 của Hưng Lộc Phát do vướng đất công mà không được Thành phố ký quyết định sử dụng đất và bị đình trệ từ năm 2018 đến nay. Với Nghị định 148 được ban hành, Công ty có thể triển khai xây dựng dự án ngay sau khi làm thủ tục nhận hoặc thuê đất theo quy định mà không cần thông qua bước giấy phép con nữa.
Hiện rất nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư khác có dự án đang “đứng bánh” vì vướng đất công, đã bắt đầu liên hệ với các chuyên gia, luật sư tham khảo ý kiến trong các vấn đề chuyên môn nhằm chuẩn bị cho việc xúc tiến những thủ tục cần thiết để hoàn thiện pháp lý, đưa các dự án hoạt động trở lại. Tuy nhiên, vì Nghị định vừa được ban hành và chưa chính thức có hiệu lực nên trước mắt các doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục chờ các sở, ngành triển khai như thế nào rồi mới đánh giá được tác động cụ thể để tiến hành những bước tiếp theo.
Bài 2: Chờ hướng dẫn thực hiện cụ thể