Có ý kiến cho rằng: Nhìn vào gói vay 120.000 tỷ đồng sẽ thấy vấn đề "con gà và quả trứng", bởi nếu đủ điều kiện thu nhập thấp để mua nhà NOXH sẽ không đủ điều kiện vay, còn nếu có thu nhập đủ điều kiện vay (nguồn trả nợ) thì lại không đủ điều kiện mua nhà. Trong khi đó, một trong những điều kiện tiên quyết để ngân hàng cho vay là người vay phải chứng minh được nguồn trả nợ.
Áp lực cho người thu nhập thấp vay vốn
“Bốn ngân hàng thương mại (NHTM) Nhà nước là: Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank đã sẵn sàng nguồn tiền để cho chủ đầu tư và người mua nhà vay với lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VNĐ bình quân của các NHTM Nhà nước trên thị trường. Chương trình gói 120.000 tỷ đồng dự kiến giải ngân trong giai đoạn 2023 - 2030, nhưng sau 2 tháng triển khai, vẫn chưa phát sinh được dư nợ”, ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết.
Trao đổi với phóng viên báo Tin tức, chuyên gia tài chính độc lập, TS Nguyễn Trí Hiếu, rất băn khoăn về tính khả thi của gói tín dụng này: “Gói 120.000 tỷ đồng là gói mang tính thương mại của 4 NHTM. Như vậy, các ngân hàng này phải thu xếp dòng tiền với lãi suất thấp hơn bình thường 1,5 - 2%. Hiện, lãi suất 8,2 % với đối người mua nhà và 8,7% đối với chủ đầu tư vẫn còn cao. Bên cạnh đó, mức lãi suất sẽ được NHNN công bố định kỳ 6 tháng/ lần trong thời gian ưu đãi. Còn sau 5 năm, lãi suất sẽ dựa trên sự đàm phán giữa người mua nhà với ngân hàng. Như vậy, có thể tạo ra rủi ro nếu trong tương lai lãi suất tăng cao”.
Video ghi nhận ý kiến các chuyên gia nhận định về nhà ở xã hội:
Cũng theo TS Nguyễn Trí Hiếu: Gói tín dụng này dành cho người có thu nhập thấp; tuy nhiên, phía cơ quan quản lý lại chưa có hướng dẫn cụ thể liên quan đến điều kiện, chỉ tiêu của người mua nhà khi vay vốn như: Mức thu nhập, công việc, điểm tín dụng ra sao? để đáp ứng điều kiện vay của ngân hàng.
Đồng tình quan điểm này, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Cty Luật ANVI phân tích: “Việc hỗ trợ lãi suất để người lao động mua NOXH hay nhà ở công nhân chưa thỏa đáng, quan trọng lả người đủ điều kiện để mua NOXH có đủ tiền để mua không? có tiền trả nợ gốc và lãi đúng kỳ không? nhất là thu nhập của người lao động ở mức rất thấp.
“Kinh tế khó khăn, thu nhập giảm, nhiều lao động mất việc, do vậy, việc xoay sở cho chi phí ăn uống, con cái học hành, khám chữa bệnh còn khó, nói gì tới việc trả lãi và gốc cho ngân hàng hàng tháng. Dù đáp ứng đủ điều kiện được vay, nhưng phía ngân hàng vẫn phải yêu cầu khách chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ”, luật sư Trương Thanh Đức lo ngại.
Đồng tình quan điểm này, một số ý kiến cũng e ngại mức lãi 8,2% trong 5 năm của gói 120.000 tỷ đồng có thể biến các ưu đãi thành “ngược đãi” đối với người có thu nhập thấp khi bước sang năm thứ 6. Vì khi đó đã hết thời gian ưu đãi, người mua NOXH phải trả theo lãi suất thương mại bình thường. Đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động.
Chẳng hạn, trường hợp giá căn NOXH là 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng, với lãi suất 8,2%/năm thì chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng; đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.
Trong khi đó, theo đại diện Tổng cục Thống kê (TCTK), thu nhập bình quân tháng của người lao động quý I/2023 là 7 triệu đồng và ở khu vực thành thị cao gấp 1,41 lần khu vực nông thôn. Nếu lấy con số đó làm mốc, giả sử những người có thu nhập dưới mức đó được gọi là người có thu nhập thấp, các cơ quan hoạch định chính sách cũng phải có bài toán cụ thể với lãi suất ngân hàng.
“Phải tính xem với giá căn hộ tiêu chuẩn, người có thu nhập thấp sẽ phải dành ra bao nhiêu tiền trong tháng để trả góp cả gốc và lãi, và phải trả trong bao năm thì hết nợ? Nếu không thể tính được, chúng ta có thể sẽ xây dựng NOXH dành cho những người không thuộc đối tượng có thu nhập thấp. Chiếu theo thực tế hiện nay, nhà ở này thực sự không phải là dành cho người có thu nhập thấp”, ông N.N.Vũ (ngõ 32 An Dương, Tây Hồ, Hà Nội) bày tỏ.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, đối với người nghèo, mức hỗ trợ lãi suất từ 1,5 - 2% để cố gắng sở hữu nhà đôi khi lại thành dở nếu không trả được nợ. Lúc đó, nguy cơ ngân hàng sẽ phải phát mại, xử lý tài sản thế chấ, dẫn đến tình trạng “không được sở hữu nhà lại mất tiền”. Do vậy, Nhà nước có thể xây dựng căn hộ giá hợp lý, hỗ trợ người lao động, thu nhập thấp tiền thuê nhà để đảm bảo ai cũng có nhà ở, tránh trường hợp người nghèo tìm mọi cách để vay tiền mua NOXH, thậm chí tìm tới nguồn vay từ kênh không chính thức.
“Nhìn vào gói vay sẽ thấy vấn đề ‘con gà và quả trứng’, bởi nếu đủ điều kiện thu nhập thấp để mua nhà NOXH sẽ không đủ điều kiện vay, còn nếu có thu nhập đủ điều kiện vay (nguồn trả nợ) thì lại không đủ điều kiện mua nhà. Bởi một trong những điều kiện tiên quyết để ngân hàng cho vay là người vay phải chứng minh được nguồn trả nợ, trong khi đối tượng vay mua NOXH chủ yếu là người thu nhập thấp nên nguồn thu thường không ổn định dẫn tới gặp vướng mắc lớn khi tiếp cận gói vay này. Mặt khác, chỉ cần đóng thuế thu nhập cá nhân là không thuộc diện được mua NOXH, nhưng thực tế là rất nhiều người đóng thuế thu nhập cá nhân lại không có thu nhập cao để có khả năng mua nhà ở thương mại”, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes lập luận.
Kiến nghị giảm lãi, kéo dài thời gian vay
Để tháo gỡ khó khăn trên, TS Nguyễn Trí Hiếu kiến nghị: Chính phủ, NHNN giảm lãi suất xuống 5% như gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ thị trường bất động sản của NHNN khởi điểm đầu năm 2012. Bên cạnh đó, cũng cần có trần lãi suất dưới 10% để phù hợp với nội dung định kỳ 6 tháng, NHNN sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi.
“Cần đưa ra điều kiện, tiêu chuẩn vay cụ thể, đặc biệt đối với người mua nhà không chứng minh được tài chính. Gói tín dụng cần cho biết thời gian cho vay cụ thể. Thời gian cho vay này cần đảm bảo cho người mua nhà số tiền gốc và và lãi phải trả không quá 50% thu nhập, nếu con số này tăng lên khoảng 80% thì rủi ro rất lớn với cả người vay và phía ngân hàng”, ông Nguyễn Trí Hiếu nêu giải pháp.
Tổng giám đốc G-Homes kiến nghị, cần xem xét điều chỉnh giảm lãi vay. Chúng ta đang đặt nhiều kỳ vọng vào gói vay 120.000 tỷ đồng mà vô tình quên một gói tín dụng khác cho phân khúc NOXH là gói ưu đãi lãi suất 4,8%/năm của Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH) theo Quyết định số 1232/QĐ-TTg ngày 13/8/2020 của Thủ tướng Chính phủ.
Thống kê tại một dự án nhà NOXH đang được G-Home mở bán ở thành phố Lạng Sơn cho thấy, có tới 65% người mua được giải ngân theo gói tín dụng này. Thủ tục vay vốn dễ dàng, ngoại trừ việc NHCSXH yêu cầu người vay phải là thành viên của tổ vay vốn tại địa phương nơi cư trú và chỉ cho “hộ gia đình vay” (nên người vay sẽ phải làm thủ tục “tách hộ”). Nếu thông thoáng hơn, tỷ lệ giải ngân phải đạt tới hơn 90%. Đó là chưa nói đến việc gói vay của NHCSXH cho vay lên tới 80% tổng giá trị căn hộ và thời gian vay tối đa lên đến 25 năm.
“Việc đang tồn tại hai chính sách về lãi suất đối với một đối tượng mua NOXH là chưa hợp lý. Do đó, mong rằng Chính phủ sẽ xem xét điều chỉnh lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về mức tương đương với gói vay của NHCSXH. Nếu việc giảm lãi suất về 4,8%/năm trong toàn bộ thời gian vay khiến các ngân hàng phải bù chi phí quá nhiều thì có thể tính đến phương án chi hỗ trợ bù lãi suất trong 5 năm đầu tiên, vì thời gian này chính là giai đoạn khó khăn nhất của người mua NOXH”, ông Nguyễn Hoàng Nam bày tỏ.
Theo phân tích của HoREA, nếu người thu nhâp thấp đã vay gói 120.000 tỷ đồng với lãi suất khoảng 8,2/năm thì sẽ bị mất cơ hội vay tín dụng ưu đãi NOXH do NHCSXH triển khai. Trong khi đó, ngân hàng này vẫn đang còn tồn gần 11.000 tỷ đồng để cho vay mua, thuê mua NOXH nhưng do không có NOXH - không có người vay.
Bài cuối: Cởi nút thắt về pháp lý, thủ tục để tăng nguồn cung