Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng khi Nghị định 08/NĐ-CP có hiệu lực. Ảnh: TTXVN
Mở ra cơ hội thanh toán lãi vay
Nếu như trước đây doanh nghiệp không được thay đổi kỳ hạn trái phiếu đã phát hành thì từ ngày 5/3/2023, doanh nghiệp phát hành trái phiếu được kéo dài kỳ hạn thêm 2 năm. Đây là cơ hội để tổ chức phát hành, trái chủ có thêm thời gian và thêm lựa chọn mới cho việc đàm phán thanh toán gốc, lãi vay.
Theo Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023 - 2024 khoảng 230.000 tỷ đồng. Do vậy, Nghị định số 08/NĐ-CP sẽ tác động tích cực và hiệu quả đến việc xử lý trái phiếu đến hạn trong năm 2023.
Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó Tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI) cho biết: Triển khai Nghị định này, trái chủ có thêm cơ hội được thanh toán gốc và lãi vay bằng những tài sản khác có giá trị tương xứng. Quyền lợi của trái chủ vẫn được đề cao trong nghị định khi trái chủ có quyền chấp thuận phương án gia hạn nợ và quyền lợi của trái chủ vẫn được tổ chức phát hành đảm bảo.
Còn theo PGS TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia Kinh Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng khi Nghị định 08/NĐ-CP có hiệu lực. tế tài chính, các nội dung mới trong Nghị định 08/NĐ-CP đang hướng trái chủ và nhà phát hành vào bàn đàm phán để tháo gỡ khó khăn. Tuy nhiên, việc đàm phán này có thành công hay không phụ thuộc vào nhiều vấn đề pháp lý của tài sản, lộ trình và khả năng thanh toán. Nghị định này không có nghĩa bắt buộc trái chủ đồng ý doanh nghiệp phát hành trái phiếu được kéo dài kỳ hạn thêm 2 năm. Đây là quan hệ dân sự giữa 2 bên. Trường hợp đồng ý doanh nghiệp được phép kéo dài thời hạn của trái phiếu, doanh nghiệp có cơ hội phục hồi, bán được hàng, cơ cấu được dòng tiền để trả lãi suất theo đúng cam kết với các trái chủ...
Với Nghị định 08/NĐ-CP, các doanh nghiệp có thể thương lượng với trái chủ. Những trái chủ thay vì vướng vào tình huống không biết làm sao xử lý với doanh nghiệp, giờ có giải pháp “anh sống tôi sống, win – win”, trái chủ sẽ hợp tác với doanh nghiệp cùng giải quyết vấn đề, dòng tiền tới hạn đáo hạn trái phiếu không còn căng thẳng như trước.
Cần sự thiện chí trong đàm phán
Theo ông Đỗ Bảo Ngọc, để thực sự tạo ra được những chuyển biến tích cực, các tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải thực sự có thiện chí trong việc đàm phán với trái chủ để có được phương án gia hạn nợ hợp lý hoặc hoán đổi tài sản với giá thị trường. Hay nói cách khác, khi đảm bảo được quyền lợi của trái chủ, giá trị của Nghị định 08/NĐ-CP mới thực sự đi vào cuộc sống.
“Cơ chế để các bên thoả thuận giãn nợ, hoán đổi tài sản chỉ giảm áp lực hiện tại, nhưng sẽ đẩy áp lực đó về tương lai trong 1 - 2 năm tới và thời gian đó để các tổ chức phát hành điều chỉnh hoạt động, cơ cấu lại tài chính, quy hoạch phương án kinh doanh, thanh lý bớt tài sản để có nguồn lực thanh khoản nợ vay trong tương lai. Bên cạnh đó, các tổ chức phát hành có thể tìm ra giải pháp tháo gỡ”, lãnh đạo CSI nhận định.
PGS, TS Đinh Trọng Thịnh phân tích thêm, trong trường hợp đàm phán giữa 2 bên, trái chủ cũng nên xem xét cân đối giữa tích cực và tiêu cực. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu được kéo dài kỳ hạn thêm 2 năm, đồng nghĩa họ có thêm thời gian để phục hồi và trả nợ. Nếu không nhận tài sản, ví dụ bất động sản, doanh nghiệp phát hành đó gặp khó khăn, trường hợp xấu là phá sản và quyền lợi đảm bảo của trái là tổng thu ngân sách Nhà nước 2 tháng đầu năm 2023, bằng 22,4% dự toán năm, tăng 10,6% so với cùng kỳ năm trước. chủ cũng khó khả thi. Trái chủ và các doanh nghiệp thực tế cùng có lợi ích chung, nếu doanh nghiệp thoát ra được khó khăn, nhà đầu tư sẽ có cơ hội phát triển và việc tháo gỡ doanh nghiệp chính là tháo gỡ phần khó khăn cho nhà đầu tư.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường trái phiếu đang sụt giảm nghiêm trọng, đặc biệt là niềm tin của nhà đầu tư vào các trái phiếu đến ngày đáo hạn nhưng không thanh toán được.
Trong bối cảnh trên, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, có tính thanh khoản cao, như nhà ở có giá vừa túi tiền, nhất là tích cực tham gia chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Song song với đó, các doanh nghiệp bất động sản cần tăng cường khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ”, nhằm tạo dòng tiền, có thanh khoản trên thị trường bất động sản hiện nay.