Bất động sản bị thổi giá theo quy hoạch thành phố Thủ Đức

Mặc dù đề án thành lập thành phố Thủ Đức thuộc TP Hồ Chí Minh trên cơ sở sáp nhập Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức vừa được Chính phủ chấp thuận chủ trương, Quốc hội đang thảo luận trước khi ban hành Nghị quyết thông qua nhưng từ nhiều tháng nay, môi giới, cò đất đã lợi dụng chủ trương này để thổi giá bất động sản một số khu vực trên địa bàn 3 quận nói trên nhằm hưởng chênh lệch.

Thực tế cũng đã diễn ra làn sóng tìm kiếm cơ hội đầu tư đất đai tại khu vực này, dẫn đến tiềm ẩn rủi ro các giao dịch bất động sản cũng như gây khó khăn cho quản lý đô thị theo quy hoạch.

Từ khoá “thành phố Thủ Đức”

Vào thời điểm hiện nay, trên mạng internet, khi vào các công cụ tìm kiếm, các cụm từ “thành phố Thủ Đức”, “thành phố phía Đông” trở thành từ khóa tìm kiếm phổ biến. Nhiều cá nhân đã “đón đầu” vẽ ra các thông tin nhà đất thuộc “thành phố Thủ Đức” nhằm thu hút người dân vào tìm hiểu. Đơn cử trang nha.chotot... có lượng khách truy cập khá cao và thường xuyên đang rao bán căn nhà 96m2 với giá gần 5,3 tỷ đồng tại khu vực gọi là “trung tâm Thành phố Thủ Đức”; rao bán 100m2 đường Tô Ngọc Vân, Quận Thủ Đức giá 2,3 tỷ đồng với lời mời “cơ hội đón đầu thành phố mới Thủ Đức”…

Trong đề án thành phố Thủ Đức, khu vực Tam Đa (Quận 9) sẽ trở thành Khu Công nghệ sinh thái Tam Đa. Theo khảo sát của phóng viên, hiện nay trên tuyến đường Tam Đa “mọc” lên nhiều trung tâm môi giới nhà đất từ quán cà phê cho đến các bãi đất trống ven đường, dựng lên các biển rao bán sơ sài. Giới “cò đất” tại đây thường xuyên nhắc đến việc Tam Đa sẽ trở thành Khu Công nghệ sinh thái, gần Khu đô thị Vincity của Vingroup nên giá đất tăng nhanh, có  mức từ 20 - 22 triệu đồng/m2 trong khi giá đất khu vực này (chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, ao hồ..) từ lâu chỉ khoảng 15 - 17 triệu đồng/m2.

Trái với những lời giới thiệu, tư vấn “hào nhoáng” của môi giới, cũng trên tuyến đường Tam Đa, tại khu vực gần cao tốc Tp. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây là khu đất bỏ hoang, cỏ dại mọc um tùm, bên ngoài được vây tôn, trên đó vẫn còn dòng chữ “kiệt tác của thiên nhiên” dù tấm biển quảng cáo đã rách nát, bạc màu.

Trong vai người mua đất, phóng viên được nhân viên của một trung tâm môi giới nhà đất trên đường Tam Đa (Quận 9) cho hay, cách đây 3-4 tháng, nhiều người có đất nông nghiệp trên địa bàn đã ký gửi tại trung tâm với hy vọng bán được giá nhờ “ăn theo” quy hoạch khu vực Tam Đa trong tương lai là Khu đô thị sinh thái Tam Đa thuộc thành phố Thủ Đức. Tương tự, khi được hỏi, một số người có tài sản trên dưới 10 tỷ đồng không ngần ngại cho hay, đang đi gom đất nông nghiệp giá rẻ khu vực Tam Đa, Quận 9 để sau này khi Thành phố làm quy hoạch thành phố Thủ Đức sẽ được đền bù giá cao.

Khảo sát giá của trang gachvang.com cho thấy, giá đất đường Phạm Văn Đồng, đường Linh Đông, quận Thủ Đức lần lượt có giá từ 86,8 triệu đồng/m2, 54,9 triệu đồng/m2 trong khi giá đất khu vực này từ đầu năm 2020 (trước thời điểm đề án thành phố Thủ Đức chưa được Chính phủ chấp thuận chủ trương thành lập) lần lượt dao động từ 80 - 83 triệu đồng/m2 và 45 - 50 triệu đồng/m2.

Tương tự, giá đất đường Lò Lu (Quận 9) có giá 38,6 triệu đồng/m2 trong khi từ đầu năm 2020 chỉ có giá 30 - 35 triệu đồng/m2; đường Nguyễn Duy Trinh, phường Bình Trưng Đông (Quận 2) có giá từ 65,2 triệu đồng/m2, trong khi cách đây 5-6 tháng chỉ dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2…

Lý giải nguyên nhân tăng giá bất động sản khu vực phía Đông Tp. Hồ Chí Minh (trong đó có khu vực Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức), ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, thông tin phường Trường Thọ (Quận Thủ Đức) sẽ là trung tâm của “thành phố Thủ Đức” đã tác động khá lớn đến mặt bằng giá bất động sản ở khu vực này. Mặt bằng giá bán bất động sản riêng lẻ ở phường Trường Thọ đã tăng trung bình 40% - 50% so với cuối năm 2019.

Chỉ riêng ở phân khúc căn hộ trong 10 tháng năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở Tp. Hồ Chí Minh có 9 dự án mới mở bán tại khu Đông, cung cấp ra thị trường hơn 8.000 căn, chiếm 66,3% nguồn cung căn hộ toàn thành phố (12.134 căn) và có mức giá trung bình từ 38 - 67 triệu đồng/m2. Hiện tại, khó có thể tìm ra căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m2 tại khu Đông thành phố.

Theo ông Nguyễn Hoàng, việc tăng giá không hoàn toàn do thông tin thành lập “thành phố Thủ Đức” mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố khác khi khu Đông quy tụ nhiều chủ đầu tư lớn như Novaland, Vingroup, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Keppel Land, CapitaLand... Cùng với đó là sự khan hiếm nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự, chi phí đầu vào ngày càng cao như giá đất, chi phí đền bù, chi phí pháp lý, chi phí tài chính, lãi vay, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công,…

“Trong vòng 10 năm gần đây, vốn đầu tư hạ tầng của TP Hồ Chí Minh tập trung vào khu Đông khá lớn với hàng loạt các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm ở khu vực đã được đưa vào khai thác cũng như chuẩn bị hoàn thành hoặc chuẩn bị đầu tư như Xa lộ Hà Nội, Vành đai 2, tuyến metro số 1, đường Phạm Văn Đồng, cầu Thủ Thiêm 2, đường song hành cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây… Điều này kéo theo sự phát triển nhiều dự án bất động sản quy mô lớn, gia tăng giá trị nhà, đất trong khu vực có kết cấu hạ tầng hoàn thiện, phát triển đồng bộ”, ông Nguyễn Hoàng cho hay.

Giữ ổn định quy hoạch

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, việc đẩy giá nhà đất theo kiểu “đón đầu” quy hoạch lâu nay vẫn thường xuất hiện, dễ tạo ra cơn sốt ảo. Với đề án Thành phố Thủ Đức, các cơ quan nhà nước cần đẩy nhanh các bước để sớm công bố và pháp lý hoá quy hoạch các khu chức năng, khu trung tâm để ổn định phát triển, tránh các xáo trộn không đáng có và gây khó khăn cho việc triển khai quy hoạch về sau.

Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong từng yêu cầu lãnh đạo UBND Quận 9 trong quá trình phát triển đô thị cần lưu ý đến vấn đề quản lý đất đai, môi trường, quy hoạch tổng thể trên địa bàn, nhất là quy hoạch 1/500. Dự báo khi Khu đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông (thành phố Thủ Đức) từng bước hình thành thì dư địa phát triển các chương trình nhà ở, bất động sản là rất lớn. UBND Thành phố yêu cầu Quận 9 kiên trì giữ vững quy hoạch được phê duyệt, kiên quyết không để xảy ra vi phạm trật tự xây dựng đô thị và tăng cường quản lý đất đai, không để xảy ra việc lấn chiếm sông, rạch, khai thác cát trái phép trên địa bàn.

Đối với Quận Thủ Đức, Chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong đề nghị tiếp tục rà soát điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển của quận, nhất là lộ trình chuyển hơn 350 ha đất trồng cây lâu năm, hàng năm và hơn 80 ha đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Lãnh đạo UBND Thành phố cũng yêu cầu hạn chế đến mức thấp nhất việc điều chỉnh quy hoạch cây xanh sang đất ở, đất thương mại dịch vụ, đồng thời tăng cường mảng xanh tại các công viên, các tuyến đường để quận có thể trở thành một hình mẫu về phát triển mảng xanh ở cửa ngõ phía Đông. 

Bên cạnh đó, Quận Thủ Đức cần khắc phục toàn diện việc xây dựng sai phép, không phép trên địa bàn; phối hợp chặt chẽ với các sở ngành, hỗ trợ thủ tục đầu tư xây dựng Khu đô thị tương lai Trường Thọ, hình thành Trung tâm công nghệ giáo dục Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh, là 2 điểm nhấn của thành phố Thủ Đức trong tương lai.

UBND phường Trường Thạnh, Quận 9 đã gắn biển cảnh báo trên tuyến đường Tam Đa với nội dung: “Đất đai đừng ham rẻ mà không xây dựng được nhà ở. Mọi hành vi vi phạm về trật tự xây dựng và san lấp, lấn chiếm sông rạch sẽ bị xử lý nghiêm. Buộc tự tháo gỡ công trình vi phạm, khôi phục lại hiện trạng đất trước khi vi phạm”.

Trao đổi với phóng viên, bà Cù Thoại Vy, Phó Chủ tịch UBND phường Trường Thọ, quận Thủ Đức cho biết, thời gian gần đây giao dịch nhà đất trên địa bàn phường diễn ra tương đối nhiều. Chính quyền khuyến cáo người dân khi giao dịch nhà đất trên địa bàn nên đến UBND phường để tra cứu thông tin quy hoạch, pháp lý khu đất nhằm tránh rủi ro, tranh chấp về sau.  

Lưu ý người mua bất động sản tại khu Đông, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, “thành phố Thủ Đức” còn đang trong quá trình nghiên cứu, chưa có kế hoạch cụ thể về lộ trình triển khai cũng như đánh giá tác động toàn diện trong tương lai.

Do đó, đối với khách hàng dù đầu tư hay mua ở, đều cần thận trọng trong việc ra quyết định và xem xét kỹ về điều kiện pháp lý dự án, đánh giá mặt bằng giá hiện tại có thật sự phù hợp với điều kiện của dự án, hạ tầng khu vực hay không. Cùng với đó là xác định mục đích mua để ở hay đầu tư, thời gian đầu tư phù hợp cũng như xác định nguồn tiền thanh toán, hạn chế dùng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng).