Giảm lãi suất chưa đủ

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua NOXH với lãi suất chỉ 6,1%/năm, áp dụng trong 5 năm đầu; 10 năm tiếp theo được ưu đãi thấp hơn 1% so với mặt bằng chung. Danh sách 9 ngân hàng tham gia gồm: Agribank, BIDV, Vietcombank, VietinBank, HDBank, VPBank, Techcombank, TPBank và MB.

Như vậy, so với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay đầu tư và mua NOXH nay nâng lên 145.000 tỷ đồng lãi suất hiện thấp hơn 0,5%/năm. Thời gian vay ưu đãi 5 năm đầu như nhau còn gói mới thêm ưu đãi của 10 năm tiếp theo.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, mặc dù các ngân hàng thương mại (NHTM) rất nỗ lực giảm lãi nhưng lãi suất cho vay của gói tín dụng mới thúc đẩy NOXH vẫn cao và không ổn định. “Lãi suất cho vay áp dụng đến hết ngày 30/6/2025 là 6,1%/năm, có thấp hơn lãi suất thương mại nhưng vẫn cao đối với đại đa số người dân có thu nhập thấp. Và, sau ngày này, lãi suất sẽ được điều chỉnh ra sao?”, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu băn khoăn.

Rất nhiều lần, TS Nguyễn Trí Hiếu đã đề cập: Chính phủ muốn thực hiện Chương trình NOXH phải cấp vốn cho các NHTM với lãi suất rất thấp tối đa 3%/năm và để NHTM cho vay với lãi suất khoảng 5%/năm. "Ở mức lãi suất này, người dân có thể mua nhà 1,2 tỷ đồng vay 1 tỷ đồng và trả nợ gốc và lãi mỗi tháng cho ngân hàng ở mức 7 triệu đồng/tháng mới hợp lý, còn không thì mãi điệp khúc 'bà con lên ti vi' vay tiền mua nhà", ông Nguyễn Trí Hiếu nêu.

Chuyên gia này kiến nghị, Chính phủ, NHNN cần có chương trình cụ thể về vốn, kể cả việc phát hành trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 20 năm, lãi suất khoảng 3%, để tái cấp vốn cho NHTM; đồng thời đề xuất kéo dài thời gian vay đến 30 năm để tiền trả mỗi tháng của người dân thấp đi. NHNN cũng nên đẩy mạnh chấm điểm tín dụng cho người dân, người có điểm cao dễ dàng vay lãi suất thấp. 

Theo ông Nguyễn Quang Huy, với gói chính sách tín dụng mới của NHNN, nếu chỉ đặt ra lãi suất thấp mà không kèm cơ chế hỗ trợ triển khai, rất dễ rơi vào tình trạng khó tiếp cận. "Việc đưa ra nhiều gói vay là tích cực nhưng nếu không giải quyết gốc rễ từ phía cung, tín dụng ưu đãi sẽ gặp nhiều khó khăn trong một hệ sinh thái tắc nghẽn", ông Nguyễn Quang Huy cho biết.

Trong khi đó, nguồn cung NOXH hiện không đủ, không phù hợp. Quỹ đất khan hiếm, pháp lý phức tạp, lợi nhuận thấp khiến các chủ đầu tư không mặn mà. Những dự án được phê duyệt chậm trễ, chưa tạo ra quy mô sản phẩm đủ lớn, đủ hấp dẫn.

"Gói mới sẽ gặp khó khăn bởi đối tượng là người trẻ thường có thu nhập chưa ổn định, chưa đủ tích lũy, thiếu tài sản đảm bảo. Với các NHTM, nếu không có cơ chế chia sẻ rủi ro, họ buộc phải giữ nguyên các tiêu chuẩn tín dụng khắt khe, làm mất đi tính ưu đãi thực chất khiến lặp lại tình trạng 'có tiền mà không giải ngân được'”, ông Nguyễn Quang Huy cho hay.

Như vậy, với chính sách tín dụng, nếu chỉ đặt ra lãi suất thấp mà không đi kèm cơ chế hỗ trợ triển khai, rất dễ rơi vào tình trạng khó tiếp cận.

Gắn trách nhiệm người đứng đầu các cấp 

Tại Tọa đàm "Đột phá để phát triển NOXH" do Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức ngày 5/6, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Bắc Giang Phạm Văn Thịnh đã chia sẻ cách làm hiệu quả trong việc tăng nguồn cung NOXH cũng như người có thu nhập thấp được vay vốn hiệu quả tại Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH).

Theo ông Phạm Văn Thịnh, hiện Bắc Giang đã lựa chọn xong nhà đầu tư và triển khai khoảng 14 dự án với quy mô khoảng 29.000 căn hộ. 

“Có một số dạng căn hộ điển hình được triển khai hiệu quả, ví dụ đối với căn hộ 33m2 có giá khoảng 370 triệu đồng, chủ nhà chỉ phải bỏ 100 triệu đồng, còn lại là NHCSXH cho vay 24 năm và mỗi một tháng chỉ mất 1 triệu đồng tiền lãi. Đối với căn hộ thứ hai là 57m2, có 2 phòng vệ sinh, tổng số tiền người mua trả là 670 triệu đồng, người mua ban đầu chỉ phải thanh toán 30% là 200 triệu đồng, còn lại NHCSXH cho vay trong vòng 25 năm. Đối với những gia đình đó, mỗi tháng chỉ phải trả ngân hàng khoảng 2,2 triệu đồng, bao gồm cả lãi với gốc trong vòng 25 năm”.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang cho rằng, bài học kinh nghiệm Bắc Giang rút được ra có lẽ đầu tiên là nhận thức của của người đứng đầu cấp ủy, chính quyền. 

“Chúng tôi đặt ra kế hoạch là xây dựng khoảng 70.000 căn NOXH. Chúng tôi dự tính ở quy mô khoảng 110.000 tỷ đồng trong cả giai đoạn từ năm 2021 đến năm 2030. Đây là con số rất lớn mà lại sử dụng lao động, sử dụng nguyên vật liệu, việc làm tại địa phương. Chúng tôi đã thành lập Tổ hỗ trợ cho các dự án NOXH, mỗi tháng họp một lần do Phó Chủ tịch UBND tỉnh làm tổ trưởng. Do vậy, mọi vướng mắc đều được giải quyết trong thời gian rất ngắn”, ông Phạm Văn Thịnh chia sẻ.

Với mục tiêu Trung ương giao cho tỉnh Bắc Giang đến năm 2030 có khoảng 69.000 căn NOXH, và từ nay đến năm 2026 sẽ cơ bản lựa chọn xong chủ đầu tư để triển khai quỹ NOXH được Chính phủ giao. 

Đề cập tới vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh cho rằng, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển NOXH. Ngay sau đó, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị quyết số 155 để triển khai Nghị quyết 201 một cách kịp thời và đồng bộ.

Hiện, Bộ Xây dựng đã cơ bản hoàn thiện Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết. Nội dung dự thảo tập trung vào các điều khoản được Quốc hội giao, bao gồm: Điều 4, Điều 5, khoản 2 và khoản 3 của Điều 7, Điều 8. Bộ Xây dựng đã gửi lấy ý kiến từ các bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và tổ chức chính trị - xã hội.

Dự kiến, việc tiếp nhận ý kiến sẽ hoàn tất trước ngày 8/6 và sẽ trình Chính phủ ban hành trong tháng 6/2025, mục tiêu đảm bảo Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2025.

“Đề nghị các địa phương sớm ban hành quy định liên quan đến điều kiện nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, cũng như khoảng cách địa điểm đối của người được mua nhà trên địa bàn theo khoản 2, Điều 9 của Nghị quyết 201 và cũng cần ban hành trong tháng 6; đề nghị các bộ, ngành đã được giao nhiệm vụ trong Nghị quyết số 155 của Chính phủ và các địa phương tích cực tuyên truyền, phổ biến và quán triệt Nghị quyết 201. Như vậy hiệu lực, hiệu quả của Nghị quyết sẽ tốt hơn, sớm đưa Nghị quyết vào cuộc sống”, ông Nguyễn Văn Sinh chia sẻ.

Theo Bộ Xây dựng, trong 5 tháng đầu năm nay, cả nước đã khởi công, đang triển khai đầu tư xây dựng 159 dự án NOXH với quy mô 135.563 căn; trong đó khởi công mới 21 dự án, với quy mô 20.428 căn. Trong 5 tháng đầu năm, có 22.649 căn hộ NOXH đã hoàn thành.

“Mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển NOXH, tuy nhiên ‘chất lượng’ của quỹ đất này vẫn còn chưa đảm bảo, nhiều ô đất NOXH được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay; công tác giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư, ảnh hưởng tiến độ dự án”, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhận định.

Việc triển khai các dự án đầu tư NOXH vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, trình tự phải tuân thủ như một dự án nhà ở thương mại thông thường. Các thủ tục liên quan đến xác định chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng, xác định giá bán, lựa chọn đối tượng mua nhà vẫn còn nhiều bất cập…