Từ đầu năm 2026 đến nay đã có hàng chục dự án được khởi công với quy mô hàng chục nghìn căn hộ. Tính lũy kế cuối quý II/2026, trên 720.000 căn nhà ở xã hội đang được triển khai trên cả nước, tương đương 72% mục tiêu xây dựng một triệu căn đến năm 2030. Trong số này, hơn 180.000 căn đã hoàn thành, góp phần cải thiện điều kiện sống cho hàng trăm nghìn hộ gia đình.

Nhà ở xã hội đang dần được chuyển từ một chính sách hỗ trợ sang một nhiệm vụ phát triển có chỉ tiêu, tiến độ và trách nhiệm cụ thể của từng địa phương. Từ chỗ “khuyến khích”, chính sách chuyển sang “giao chỉ tiêu”; từ từng dự án riêng lẻ, nhà ở xã hội ngày càng được đặt trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp và các cực tăng trưởng.
 
Bốn thập niên kể từ Đổi mới năm 1986, câu chuyện nhà ở Việt Nam đã đi qua một hành trình dài. Từ những căn nhà tập thể chật hẹp, cơ chế phân phối mang tính bao cấp đến một thị trường đa dạng với chung cư, khu đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và các mô hình nhà ở cho thuê. Nhà ở đã trở thành một ngành kinh tế lớn, đồng thời là một trong những thước đo trực tiếp của chất lượng tăng trưởng.

Trong những năm đầu đổi mới, bài toán nhà ở trước hết là giải quyết thiếu hụt. Nhà tập thể, khu ở do cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước phân phối từng là hình ảnh quen thuộc tại các đô thị. Không gian sống hạn chế, hạ tầng xuống cấp và khả năng lựa chọn chỗ ở của người dân còn ít.

Chị Kim Anh, thế hệ 7X, từng sống tại khu Tập thể Trung Tự (Hà Nội), chia sẻ những căn hộ tập thể thời đó cũng là mơ ước của bao gia đình. Ngày nay, khi xã hội phát triển với hàng trăm khu đô thị mới hiện đại, những chung cư cũ cũng không bị “bỏ quên”. Gia đình chị đang chờ chính sách cải tạo, xây mới lại chung cư cũ được thành phố Hà Nội rốt ráo triển khai.

Cùng với quá trình chuyển đổi kinh tế, chính sách về đất đai, nhà ở và xây dựng từng bước thay đổi. Quyền sử dụng đất được xác lập rõ hơn, thị trường bất động sản hình thành, khu vực tư nhân tham gia mạnh vào phát triển nhà ở. Các đô thị mở rộng, những khu chung cư và khu đô thị mới xuất hiện ngày càng nhiều.

Nhà ở vì thế không còn chỉ là câu chuyện an sinh mà trở thành một bộ phận của nền kinh tế thị trường, gắn với tín dụng, xây dựng, vật liệu, hạ tầng, dịch vụ đô thị và việc làm.

Năm 2026, Bộ Xây dựng đặt mục tiêu đưa diện tích nhà ở bình quân cả nước đạt 27 m2 sàn/người, cho thấy điều kiện ở của người dân được cải thiện đáng kể so với những thập niên trước.

Tại các thành phố, người dân có nhiều lựa chọn hơn giữa căn hộ chung cư, nhà phố, khu đô thị mới. Ở nông thôn, quá trình xây dựng nhà kiên cố diễn ra mạnh mẽ. Hạ tầng điện, nước, giao thông và các dịch vụ thiết yếu ngày càng gắn với phát triển nhà ở.

Sau giai đoạn giải quyết nhu cầu “có nhà để ở”, chính sách đang phải giải bài toán khó hơn: làm thế nào để người dân có nơi ở phù hợp với thu nhập, công việc và có chất lượng sống tốt hơn.

Các chuyên gia nhận xét những năm gần đây, nỗ lực hoàn thiện chính sách nhà ở được đẩy mạnh. Các luật quan trọng về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được ban hành, sửa đổi phù hợp với thực tiễn, tạo những bước tiến lớn về thể chế.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận xét, những đột phá về thể chế đã góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, bài toán nhà ở hiện nay đã khác trước. Nếu trước đây trọng tâm là tạo ra nguồn cung thì nay chính sách phải đồng thời giải quyết khả năng chi trả.

Việc tiếp tục đồng bộ hóa các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tăng nguồn cung, nâng hiệu quả điều tiết thị trường là cần thiết. Cùng đó, cần phát triển mạnh hơn phân khúc nhà ở trung cấp, thay vì thị trường chủ yếu tập trung vào sản phẩm cao cấp và nhà ở xã hội.

Chính sách chỉ thực sự thành công khi người dân có thể tiếp cận được nhà ở. Một căn nhà xa trung tâm có thể rẻ hơn nhưng lại làm tăng chi phí và thời gian đi lại. Một căn hộ giá vừa phải nhưng thiếu trường học, giao thông hay dịch vụ thiết yếu cũng chưa phải giải pháp trọn vẹn.

Do đó, các chuyên gia đề xuất phát triển nhà ở phải gắn với quy hoạch và hạ tầng. Nhà ở không thể đứng riêng lẻ mà phải đi cùng việc làm, giao thông, trường học, y tế, không gian xanh và các dịch vụ đô thị.

Sau 40 năm đổi mới, Việt Nam đã đi một chặng đường dài từ những căn nhà tập thể thời bao cấp đến thị trường nhà ở hiện đại. Thành tựu không chỉ nằm ở số lượng căn hộ hay diện tích nhà ở bình quân mà còn ở sự hình thành một hệ thống chính sách và thị trường ngày càng hoàn chỉnh; trong đó Nhà nước tạo khung pháp lý, doanh nghiệp phát triển nguồn cung và người dân có nhiều lựa chọn hơn.

Mục tiêu không còn đơn thuần là xây dựng nhiều nhà hơn mà phải tạo ra nhà ở phù hợp hơn: phù hợp với thu nhập, nơi làm việc, nhu cầu gia đình và chất lượng sống.

Các chuyên gia từng chỉ ra thách thức lớn của thị trường hiện nay là giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập. Vì vậy, nếu 40 năm đổi mới đầu tiên là hành trình đưa Việt Nam từ thiếu thốn đến tăng trưởng, thì giai đoạn mới cần biến thành quả tăng trưởng thành khả năng tiếp cận nhà ở rộng rãi hơn.

Bởi thước đo cuối cùng của một chính sách nhà ở không phải là có bao nhiêu văn bản được ban hành hay bao nhiêu dự án được khởi công, mà là bao nhiêu gia đình có thể an cư.

Từ căn nhà thời bao cấp đến thị trường nhà ở hiện đại là một hành trình của 40 năm đổi mới. Còn từ “có nhà” đến “sống tốt” sẽ là bài toán của chặng đường phát triển tiếp theo - nơi khát vọng thịnh vượng được đo bằng chất lượng sống trong từng mái ấm Việt Nam.

Bài 3: GS Carl Thayer: Bước chuyển ngoạn mục của Việt Nam