Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thưa ông? 

Việc hợp nhất 3 tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam này không chỉ là sự thay đổi về mặt hành chính, mà còn là bước đi chiến lược, giải quyết bài toán phân mảnh, thu hút dòng vốn đầu tư và mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện để thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi sự kết hợp giữa mở rộng địa giới, đột phá về hạ tầng và cơ chế chính sách.

Theo dữ liệu nghiên cứu của từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, sự chênh lệch lớn giữa nguồn cung và nhu cầu về căn hộ, đất ở tại TP Hồ Chí Minh đang diễn ra. Đơn cử, trong khi nguồn cung căn hộ mới riêng quý II/2025 tại TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 1.900 căn, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2024, lượng tiêu thụ lại lên đến 2.800 căn, tăng 72%. Điều này cho thấy người dân vẫn có nhu cầu cao về nhà ở, nhưng không có nhiều lựa chọn.

Tuy nhiên, bức tranh này đang có dấu hiệu thay đổi tích cực. Các chính sách mới về Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS sẽ giúp "cởi trói" pháp lý, thúc đẩy nguồn cung. Dự kiến, khoảng 10.000 căn hộ mới sẽ ra mắt thị trường trong quý cuối năm 2025 và 11.000 căn trong năm 2026, từng bước cân bằng lại cán cân cung cầu.

Nếu nguồn cung sơ cấp phục hồi, thị trường thứ cấp sẽ được hưởng lợi kép: Giá bán ổn định hơn và thanh khoản cải thiện. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi nhà đầu tư có cơ hội phân bổ vốn hiệu quả hơn.

Vậy, theo ông, mô hình phát triển nào trong quy hoạch TP Hồ Chí Minh mới sẽ tạo đà cho thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững?

Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy tăng trưởng là việc sáp nhập TP Hồ Chí Minh với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, vận hành từ ngày 1/7/2025. Sự mở rộng này đang và đang tạo ra một siêu đô thị kinh tế hàng đầu khu vực, giải phóng quỹ đất lớn cho các dự án bất động sản. Các khu vực ngoại ô như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, vốn đã là điểm nóng công nghiệp, nay trở thành phần mở rộng tự nhiên của TP Hồ Chí Minh, thu hút dòng vốn đầu tư vào nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp tích hợp.

Việc sắp xếp lại đơn vị hành chính không chỉ đơn thuần là thay đổi về mặt địa lý, mà còn là một bước đi chiến lược nhằm giảm thiểu tình trạng phân mảnh, thúc đẩy dòng chảy vốn vào các dự án lớn, đặc biệt là khu đô thị mới dọc theo các tuyến giao thông liên vùng. Thực tế, thị trường BĐS phía Nam đã và đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều đại dự án có tính đột phá như Khu đô thị Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Vinhomes Green City (Tây Ninh), Eco Retreat (Tây Ninh)... Đây là minh chứng rõ nét cho thấy, khi có một nền tảng quy hoạch lớn và đồng bộ, các dự án này sẽ trở thành động lực chính để phát triển kinh tế xã hội, tạo ra những khu vực đáng sống, thúc đẩy sự luân chuyển hàng hóa và dân cư, đồng thời nâng cao giá trị bất động sản trong dài hạn.

Một động lực nổi bật khác là quy hoạch phát triển theo mô hình TOD. TP Hồ Chí Minh đã chọn 46 khu đất với tổng diện tích 7.397 ha để triển khai TOD, trong đó thí điểm tại 11 vị trí dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và đường Vành đai 3 từ giai đoạn 2024 - 2025. Các vị trí thí điểm bao gồm 9 điểm lớn dọc metro, với diện tích lên đến hàng trăm ha, tận dụng hơn 60.000 ha đất sẵn có để xây dựng các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại và dịch vụ quanh ga tàu. Điều này sẽ tạo "bước ngoặt" cho thị trường, biến các khu vực ngoại ô thành trung tâm mới.

Đầu tháng 9/2025, TP Hồ Chí Minh đã yêu cầu điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập, một bước đi cần thiết để định hình và phát triển không gian đô thị theo hướng bền vững, thúc đẩy các khu đô thị TOD. Mô hình này giúp giảm áp lực lên hệ thống giao thông, nâng cao đáng kể giá trị BDS. Chúng tôi dự báo giá các dự án BĐS trong khu vực này có thể tăng từ 20-30% sau khi các hạ tầng giao thông được hoàn thiện, đặc biệt là các khu vực lân cận ga Metro. Điều này sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường trong thời gian tới.

Ngoài ra, ông có thể cho biết, để phát triển thị trường BĐS khu vực phía Nam, cần có cơ chế hợp tác  như thế nào giữa Nhà nước và doanh nghiệp BĐS để tạo đột phá hạ tầng?

Song song với việc sáp nhập 3 địa phương, để hỗ trợ thị trường BĐS phát triển, TP Hồ Chí Minh đang áp dụng cơ chế BT (Build-Transfer), cho phép chủ đầu tư thực hiện dự án hạ tầng giao thông để đổi lấy quỹ đất phát triển BĐS. Theo Nghị quyết 98 và Luật PPP, hình thức này được thí điểm từ năm 2023, giúp huy động vốn tư nhân, không phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách Nhà nước. Trong năm 2025, TP đã thu hút hàng loạt dự án BT, điển hình như Vingroup đề xuất làm tuyến đường sắt kết nối đến Cần Giờ, Gamuda Land đề xuất xây dựng tuyến metro kết nối TP Hồ Chí Minh - sân bay Long Thành, Công ty TNHH Dự án Hồ Tràm và Masterise Group đề xuất thực hiện cao tốc Hồ Tràm - sân bay Long Thành... Cơ chế này không chỉ giúp giải quyết bài toán thiếu vốn cho hạ tầng, mà còn mang lại hàng nghìn hécta đất sạch cho các chủ đầu tư, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển đồng bộ.

Mặt khác, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm hiện nay của TP như Vành đai 2, Vành đai 3, Metro số 1 & 2, cùng với hệ thống cầu chiến lược như Thủ Thiêm 3 và Thủ Thiêm 4, đang tạo ra mạng lưới kết nối chặt chẽ, mở rộng không gian đô thị và thúc đẩy sự luân chuyển của dòng vốn đầu tư. Đặc biệt, với quy hoạch phát triển Thủ Thiêm trở thành Trung tâm tài chính quốc tế mới, TP Hồ Chí Minh sẽ thu hút lượng lớn nhu cầu về văn phòng hạng A, nhà ở cao cấp và các tiện ích thương mại đi kèm.

Khi hạ tầng và trung tâm tài chính quốc tế định hình, bất động sản TP Hồ Chí Minh sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ trong ngắn và dài hạn. Trong ngắn hạn và trung hạn, giai đoạn 2025 - 2030, bức tranh thị trường được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Nhờ những nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung sơ cấp sẽ dần được cải thiện. Về dài hạn, từ năm 2030 trở đi, đây là giai đoạn bùng nổ, khi các dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt đi vào hoạt động, cùng với việc Thủ Thiêm chính thức trở thành Trung tâm tài chính quốc tế mới, bộ mặt đô thị TP sẽ thay đổi hoàn toàn, kéo theo giá trị BĐS gia tăng.

Sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại và định vị là trung tâm tài chính sẽ thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế và cộng đồng chuyên gia cao cấp. Điều này củng cố vị thế TP Hồ Chí Minh là thị trường đầu tư sôi động nhất Việt Nam, giúp TP vươn tầm, trở thành một điểm đến hấp dẫn trong khu vực. Với mức tăng giá ấn tượng, cùng sự hỗ trợ từ chính sách và quy hoạch hạ tầng, BĐS TP Hồ Chí Minh đang cho thấy nền tảng vững chắc để mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Đây vừa là cơ hội, vừa là thời điểm then chốt để nhà đầu tư mua ở thực và kinh doanh cân nhắc tham gia thị trường.