Cung không đủ cầu

Hiện nay, nhu cầu nhà ở giá rẻ của người dân trên địa bàn TP Hồ Chí Minh rất cao nhưng nguồn cung lại không đáp ứng đủ do thiếu vốn và quỹ đất. Trong khi đó, quy mô dân số TP Hồ Chí Minh lên đến gần 13 triệu người, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số. Khảo sát của Sở Xây dựng và Viện nghiên cứu phát triển cho thấy, có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020. Đối tượng cán bộ, công chức, viên chức nhà nước tại thành phố cũng có khoảng 139.000 người chưa có nhà ở, cần khoảng 80.000 căn hộ. Trong tổng số hơn 402.000 công nhân, lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất - khu công nghiệp thành phố có đến 284.000 người (70,6%) có nhu cầu nơi lưu trú, nhưng mới giải quyết chỗ ở được 15% nhu cầu. Các ký túc xá giải quyết được chỗ ở cho khoảng 25.000 sinh viên và còn có khả năng tiếp nhận thêm khoảng 25.000 sinh viên nữa. Nhìn chung, các ký túc xá sinh viên, các khu lưu trú công nhân trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở được khoảng 15%. 

Dự báo, trong 10 năm tới nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố có thể lên đến khoảng 1 triệu căn. Theo kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của Sở Xây dựng từ nay đến năm 2020, thành phố phát triển 39 dự án với quy mô 45.000 căn hộ. Dự kiến, đến năm 2020 sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng 30.000 căn, trong đó có 20% dành để cho thuê, 60% căn hộ để bán trả góp dài hạn, 20% căn hộ dành cho chủ đầu tư bán thương mại để bù đắp chi phí. Song song với kế hoạch phát triển nhà ở giá rẻ, từ nay đến năm 2020, thành phố sẽ xây dựng lại hoặc sửa chữa 50% trong tổng số 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, với tổng số khoảng trên 35.000 căn hộ mới. 

Ghi nhận từ yêu cầu thực tế về nhà ở giá rẻ, các doanh nghiệp bất động sản đang có sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, có giá bán khoảng từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng. Đơn cử, tập đoàn VinGroup công bố kế hoạch phát triển 200.000 - 300.000 căn hộ giá rẻ khoảng 700 triệu đồng/căn và kế hoạch phát triển các dự án Happy Town có giá bán khoảng 200 triệu đồng/căn hộ cho công nhân lao động các khu công nghiệp. Công ty Lê Thành cũng đang thực hiện dự án chung cư nhà ở xã hội gồm 930 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê dài hạn, có diện tích 38m2/căn hộ… Theo HoREA, doanh nghiệp địa ốc cố gắng phát triển nhà ở giá rẻ, tuy nhiên số lượng sản phẩm vẫn không đáp ứng được nhu cầu thực tế. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định, TP Hồ Chí Minh có thể làm được căn hộ nhà ở xã hội 30 m2 có giá bán khoảng trên dưới 200 triệu đồng/căn tại một số khu vực có điều kiện tương đồng như tỉnh Bình Dương, nhằm đáp ứng nhà ở cho người dân.

Gỡ nút thắt về vốn, quỹ đất

Để giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân, UBND TP Hồ Chí Minh cũng đã chỉ đạo điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu công nghệ cao để tạo quỹ đất. Cụ thể, tại khu chế xuất Linh Trung I,II,III (326 ha), khu công nghệ cao (913 ha), công viên phần mềm Quang Trung (43 ha), Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh (647 ha), khu đô thị công nghiệp cảng biển Hiệp Phước (3.600 ha), Khu chế xuất Tân Thuận (320 ha). 

Theo ông Châu, với quỹ đất công nêu trên, thành phố có khoảng 10.000 căn hộ nhà ở xã hội 30m2 có giá bán khoảng trên dưới 200 triệu đồng/căn, đáp ứng 1% số người có nhu cầu. Như vậy, đa số người lao động có thu nhập thấp và người nhập cư sẽ không còn loại nhà này để mua. Trong lúc các khu công nghiệp, khu công nghệ cao lại cần phát triển nhiều căn hộ nhà ở xã hội cho thuê có diện tích từ 25 - 50m2/căn. Với đặc thù của thành phố, Hiệp hội đề nghị tập trung phát triển chủ yếu là loại căn hộ nhà ở xã hội 1 - 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 25 - 77m2, có giá bán khoảng 250 - 800 triệu đồng/căn.

Bàn về việc giải quyết quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tất cả các dự án nhà ở thương mại đều phải dành 20% quỹ đất kinh doanh để phát triển nhà ở xã hội theo các phương thức khác nhau. Đối với dự án từ 10 ha trở lên phải xây dựng nhà ở xã hội tại dự án. Đối với dự án dưới 10 ha có thể lựa chọn phương thức xây dựng nhà ở xã hội tại dự án, hoặc hoán đổi ở vị trí khác, hay quy đổi giá trị rồi nộp vào ngân sách địa phương để phát triển nhà ở xã hội. 

Liên quan đến điều kiện thuận lợi để phát triển nhà ở giá rẻ, HoREA cho rằng, ngoài việc tháo gỡ nút thắt về quỹ đất, điểm nghẽn về vốn cũng cần được quan tâm hơn. Theo đó, cho chủ đầu tư nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán. Không chỉ hỗ trợ về vốn đầu tư, quỹ đất xây dựng nhà ở giá rẻ cũng cần có kế hoạch cụ thể. Ngoài việc tháo gỡ khó khăn về vốn cho chủ đầu tư và quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội, HoREA kiến nghị cần hỗ trợ cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội vì rằng người dân thiếu tiền khó tiếp cận nhà ở giá rẻ. 

Theo phân tích của HoREA, lượng vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2018 - 2020 là 1.262/9.000 tỷ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 13% so với yêu cầu của Ngân hàng Chính sách xã hội). Riêng năm 2018, Ngân hàng Chính sách xã hội chỉ được giao 500 tỷ đồng, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh được nhận mức phân bổ cao nhất là 50 tỷ đồng, các địa phương khác chỉ được phân bổ khoảng 10 - 15 tỷ đồng. Hạn mức trên không đáp ứng được yêu cầu của các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội. Bên cạnh hỗ trợ nêu trên, HoREA kiến nghị lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội chỉ nên áp dụng từ 3 – 3,5%, thay vì mức 4,8 – 5% như hiện nay.