Định kiến “nhà cho người nghèo” thì “xuề xòa” về kiến trúc, chỉ cần đầy đủ các tiện ích tối thiểu, đã khiến cho nhà ở xã hội (NOXH) ở ta chưa có dấu ấn về kiến trúc. Tuy vậy, nhìn ra thế giới, chúng ta sẽ có được những kinh nghiệm để xây dựng NOXH tại Việt Nam.

Những NOXH cao tầng trên thế giới

Từ những năm 1960 - 1970, Mỹ đã xây dựng những khối nhà cao trên 30 tầng cho người thu nhập thấp. Mô hình này nhanh chóng giải quyết được vấn đề thiếu nhà ở tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, việc chưa tính đến môi trường sinh kế và môi trường xã hội đã hình thành các “khu ổ chuột” kiểu mới tại các khu nhà ở này.

Một khu nhà ở xã hội tại Hà Lan. Ảnh: Hội Quy hoạch phát triển đô thị VN

Ở Trung Quốc, các khối nhà cao khoảng 30 - 40 tầng với công nghệ tiên tiến cho phép xây trung bình mỗi ngày một tầng với chi phí rất hợp lý. Họ tạo ra những tấm tường, vách ngăn rất nhẹ, siêu bền nên giảm được giá thành xây dựng. Thượng Hải là thành phố đi đầu trong phát triển nhà cao tầng cho người thu nhập thấp ở Trung Quốc.

Ở Hàn Quốc, Nhật Bản, nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng tại các vùng ven đô thị. Họ không chỉ thiết kế tối ưu mà còn quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng. Kinh nghiệm của Hàn Quốc là xây dựng những cụm nhà cao tầng mỏng, dạng tấm để tận dụng tối ưu về thông gió và chiếu sáng.

Tại Malaysia, nơi khá tương đồng với Việt Nam về GDP đầu người và khí hậu cận nhiệt đới ẩm, họ cũng xây dựng những khối nhà cao tầng dạng mỏng. Kiểu nhà này không chỉ đáp ứng được về giá thành mà còn có khả năng tiết kiệm năng lượng do ứng dụng những công nghệ xây dựng và vật liệu mới.
Năm 2013, Singapore đã khánh thành một tổ hợp nhà ở cao 50 tầng cho người thu nhập thấp và trung bình. Tổ hợp này gồm 7 tòa tháp quây xung quanh một lõi. Các tòa tháp nối thông liên hoàn bằng các phố trên không, đường đi bộ, tập thể dục và ngắm cảnh. Đây được coi là đột phá về kiến trúc NOXH tại quốc đảo sư tử này.

Kiến trúc giúp giảm giá thành

Theo TS. KTS Khuất Tân Hưng, ĐH Kiến trúc Hà Nội, nhà ở là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế và là công cụ ổn định kinh tế vĩ mô. Phát triển nhà ở đóng vai trò trung tâm của nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, đối với NOXH, bài toán kiến trúc chưa bao giờ là vấn đề đơn giản.

Khu nhà ở xã hội tại Nại Hiên Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng. Ảnh: Tuấn Anh – TTXVN

Một điều lần lưu ý là NOXH hiện nay chủ yếu xuất hiện tại các đô thị lớn do đây là nơi có nhu cầu rất cao về nhà ở, trong khi giá nhà lại quá cao so với thu nhập của người dân. Do vậy, kiến trúc đối với NOXH phải đặt trong bối cảnh đô thị, đặc biệt là các đô thị đông dân như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Theo TS Khuất Tân Hưng, yêu cầu được đặt lên hàng đầu đối với kiến trúc NOXH tại các đô thị ở Việt Nam hiện nay là tính kinh tế, sau đó mới đến các yêu cầu về bền vững và thẩm mỹ. Đó là bởi các đối tượng NOXH có thu nhập hạn chế, trong khi chỉ số giá nhà/thu nhập lại quá cao.

Cụ thể, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân Việt Nam là 24,5 - 26,6, cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực (khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; châu Phi là 2,21; châu Âu và Bắc Mỹ là 6,25). So với chỉ số hợp lý mà Liên hợp quốc đề xuất (từ 3 – 4) thì con số của Việt Nam quá cao, khiến người thu nhập thấp hoàn toàn không có khả năng chi trả cho ngôi nhà mơ ước của mình.

Để phù hợp với thực tế đó, theo TS Khuất Tân Hưng, khi thiết kế NOXH cần tuân thủ các nguyên tắc sau để giảm giá thành sản phẩm: Thứ nhất: Mật độ cao. Do giá đất ở đô thị đắt đỏ trong khi nhu cầu về NOXH lại rất lớn nên việc bố trí khu NOXH có mật độ cao giúp tăng tối đa số căn hộ trên một diện tích đất.

Thứ hai: Phát triển theo chiều cao. Việc này giúp tiết kiệm một phần đất dành cho sân vườn và các không gian sinh hoạt ngoài trời. Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2005, NOXH không được cao quá 6 tầng. Quy định này nên được điều chỉnh bởi nó gây bất lợi cho việc phát triển NOXH cả ở khía cạnh đầu tư lẫn khía cạnh sử dụng do chi phí về đất đai quá lớn.

Thứ ba: Căn hộ kích thước nhỏ. Điều này giúp người thu nhập thấp dễ tiếp cận (kể cả trong trường hợp thuê, thuê mua hay mua). Một nghiên cứu về NOXH cho thấy, đa phần người thu nhập thấp mong muốn NOXH có diện tích 30 - 50 m2 do phù hợp với khả năng chi trả của họ. Thậm chí, chúng ta có thể nghiên cứu những căn hộ nhỏ hơn 30 m2 cho những người sống đơn thân nếu vẫn bảo đảm các điều kiện sinh hoạt bình thường.

Thứ tư: Giảm chiều cao tầng. Đối với NOXH, để tiết kiệm chi phí đầu tư, chiều cao các căn hộ có thể giảm xuống còn 2,5 - 2,7 m mà không ảnh hưởng đến chất lượng bên trong căn hộ.

Ngoài ra, theo ông Hưng, việc thiết kế cũng cần tính đến yếu tố tiết kiệm năng lượng, nhất là các chi phí cho chiếu sáng, làm mát, thông qua việc thiết kế NOXH thích ứng với điều kiện khí hậu từng địa phương.

Cần đảm bảo tính bền vững

KTS Hoàng Anh, ĐH Xây dựng Hà Nội cho rằng, cách thức tiếp cận NOXH phổ biến hiện nay là xây những khối nhà ở có chiều cao trên dưới 10 tầng. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, tại các đô thị lớn, xây dựng nhà ở cao tầng ban đầu có chi phí cao nhưng có hiệu quả kinh tế trong dài hạn, nhất là trong bối cảnh tài nguyên đất ngày càng thu hẹp do phát triển đô thị.

Dự án NOXH Pinnacle@Duxton của Singapore được thiết kế rất hiện đại và tiện ích. Ảnh: heritageceramics.com

Cho rằng giá thành căn hộ là một trong những ưu tiên hàng đầu, tuy nhiên, theo ông Hoàng Anh, đây chưa phải là vấn đề quan trọng nhất. “Điều đáng quan tâm hơn là sự phát triển bền vững của các khu nhà ở thu nhập thấp này, nhất là tính bền vững xã hội”, KTS Hoàng Anh nhận định.

Ông Hoàng Anh nhấn mạnh đến những yếu tố góp phần tạo ra tính bền vững tại các tòa nhà, để người dân có thể yên tâm sinh sống lâu dài. Theo đó, ở Việt Nam, thông thường nhà giá rẻ là loại chung cư thấp tầng. Loại này tiết kiệm chi phí lắp đặt thang máy, dịch vụ hàng tháng nhưng nhiều nước đã không áp dụng vì không hiệu quả về mặt sử dụng đất. Xu hướng thế giới hiện nay là phát triển nhà ở theo chiều cao, có giới hạn về số tầng để không ảnh hưởng đến kết cấu móng của công trình.

Về giao thông chiều đứng, nên sử dụng hành lang chung, thang máy bố trí một chiều với số lượng phục vụ trên 10 hộ/tầng. Theo kinh nghiệm của Singapore, các tầng liền nhau nên bố trí từ 1-2 điểm dừng cho từ 2-3 tầng, thí dụ tầng 1-2-3 đi bộ, tầng 5 lên tầng 6 hoặc xuống tầng 4 đi bộ… Khi đó giá căn hộ mỗi tầng được điều chỉnh khác nhau.

Về vật liệu xây dựng, nên sử dụng khối xây gạch thường hoặc gạch không nung có giá thành rẻ hơn sắt thép, hoặc các vật liệu dạng tấm có trọng lượng nhẹ để làm vách ngăn. Tối thiểu về ốp lát trong căn hộ để giảm giá thành và giảm tải trọng. Bề mặt cầu thang có thể láng xi măng trộn phụ gia tăng độ cứng. Kiến trúc mặt đứng càng đơn giản càng tốt. Tối thiểu hóa các chi tiết mặt đứng, càng nhiều chi tiết sẽ càng nâng giá thành lên cao. Các căn hộ cũng không cần có ban công hay logia vì ít sử dụng mà phải trả thêm tiền gây tốn kém. Đường ống kĩ thuật lắp đặt nổi để giảm chi phí xây dựng và dễ dàng bảo trì khi cần thiết…

Hoàng Dương