Mới đây, Hội đồng Quốc tế Canada, một tổ chức nghiên cứu chính sách độc lập có uy tín tại Canada đăng bài viết dự báo về tình hình tài chính Canada năm 2015 của tác giả Madelaine Drohan với nhiều nội dung đáng tham khảo.

Theo bài phân tích này, 2015 dự báo sẽ là năm của bong bóng nhà đất và Canada sẽ không còn có thể tự cho mình quyền huyễn hoặc trên trường quốc tế mà cần phải tỉnh táo đưa ra những quyết sách tài chính.


Chỉ với một khoản hỗ trợ khiêm tốn từ chính phủ, Canada đã may mắn giành được nhiều quyền lợi trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu khi mà thị trường nhà đất "loạng choạng" nhưng đã không sụp đổ và các ngân hàng nước này vẫn đang trong giai đoạn bão hoà.

Nhưng thay vì học tập Mỹ và rút kinh nghiệm từ các nước khác khi phải gánh chịu hậu quả từ cuộc khủng hoảng, Canada lại tự trấn an mình rằng khủng hoảng không thể xảy ra ở đất nước này.

Đó chỉ là ảo tưởng. Canada đã phải trải qua hai cuộc bùng nổ nhà đất trong thời gian qua - một bắt đầu vào năm 1981 khi giá nhà đã giảm 30% và một nhẹ hơn bắt đầu từ năm 1990 khi giá giảm xuống đến 17%.

Và các lý do được đưa ra để biện minh hoặc theo những gì các ngân hàng trung ương đề cập đến, khủng hoảng nhà đất chỉ như một hệ quả của quá trình mất cân bằng trong lĩnh vực nhà ở. Họ như đang đứng trên bờ vách núi và tất cả những gì đang xảy ra sẽ dần đẩy họ xuống vực chứ đây không phải là một cú sốc bất ngờ (vốn dĩ không phải bắt nguồn từ Canada) đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu nhìn ra xung quanh thế giới, sẽ vẫn thấy hi vọng xuất hiện le lói nơi chân trời.

Một yếu tố then chốt dẫn tới cuộc khủng hoảng nhà đất đó là giá nhà thực tế vượt ra ngoài những gì dự báo dựa trên nhu cầu và sự phát triển của dân số. Ngoài giai đoạn suy thoái kinh tế ngắn 2008 - 2009, giá nhà trung bình đã tăng mạnh nhưng không đều kể từ cuối những năm 1990. Ngân hàng Trung ương Canada tính toán rằng giá nhà thực tế ở Canada có thể chỉ bằng 30% mức định giá hiện nay.

Vùng nguy hiểm

Một yếu tố khác là tỷ lệ nợ cao khiến cho các chủ nhà phải vật lộn để trả tiền thế chấp khi lãi suất cứ ngày một tăng mà thu nhập của họ thì giảm xuống.

Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, với lãi suất thấp được đưa ra, người dân Canada đã nhắm mắt bỏ qua những bài học của Mỹ và phần lớn trong số đó đã mua nhà thế chấp, khiến nợ xếp chồng lên mức kỷ lục. Các hộ gia đình với các khoản nợ tính trên tỷ lệ thu nhập đã tăng từ 161,5% tới 162,6% chỉ trong năm 2014.

Thực tế, giá nhà đất cao và mức nợ tiêu dùng kỷ lục không thể làm vỡ bong bóng nhà đất. Nó cần một nguyên nhân sâu xa hơn thế. Liệu điều này sẽ xảy ra ở Canada? Ngân hàng trung ương chủ yếu duy trì tỷ lệ lãi suất để kiểm soát lạm phát, nói cách khác, những gì sẽ xảy ra với tỷ lệ lạm phát trong những tháng tới sẽ là chìa khóa cho câu hỏi trên.

Sự sụt giảm mạnh gần đây của giá dầu đang gây áp lực lên lạm phát bởi con người đang chi trả ít hơn giá trị thực cho nhiên liệu. Trong năm 2014, đồng đôla Canada (CAD) đã giảm khoảng 10% so với USD. Sự sụt giảm giá trị đồng CAD tạo ra một sức ép lớn vì nó dẫn đến việc đồng loạt tăng giá của tất cả các loại hàng hóa và dịch vụ nhập khẩu vào Canada.

Nếu đồng CAD tiếp tục giảm, như một số nhà kinh tế dự đoán, nó sẽ đẩy lạm phát tăng cao hơn và các Ngân hàng của Canada cần thận trọng.

Một nguyên nhân khác cũng có thể đến từ phía thu nhập. Sự kỳ vọng rằng giá dầu sẽ giữ ở mức thấp hoặc thậm chí tiếp tục giảm đã khiến các công ty dầu mỏ lớn cắt giảm lương để tập trung cho những nhà thầu quan trọng của các dự án lớn ở vùng Biển Bắc.

Không có lý do gì để nghĩ rằng họ sẽ dừng lại ở đó. Và nếu tiền lương nhỏ giọt trong lĩnh vực dầu mỏ của Canada ở Alberta, Saskatchewan và Newfoundland, tình hình ổn định sẽ không thể duy trì được lâu trước khi giá nhà tại địa phương tụt dốc. Vì vậy, hi vọng của Ngân hàng Trung ương Canada cho một cuộc tiếp đất an toàn sẽ trở thành hạ cánh khẩn cấp đối với nền tài chính.

Khi những tác động của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu bắt đầu hiện hữu, Canada vẫn đứng vững trước những cú đánh mạnh nhất. Nhưng kể từ đó, Canada dù ít nhiều đã trở nên dễ bị tổn thương hơn.

Phải thừa nhận rằng cuộc bùng nổ nhà đất năm 2015 là một kịch bản tồi tệ nhất. Nhưng một hướng đi tốt đẹp sẽ được thực hiện trong năm nay.

Các ngân hàng đang được cách ly khỏi những hậu quả tài chính do chính phủ đứng đằng sau gây ra. Đó hầu hết là các khoản vay thế chấp với bảo hiểm công cộng. Do vậy, người đóng thuế và chủ địa ốc sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất.

Nếu may mắn, sự sụp đổ trong lĩnh vực địa ốc sẽ không như ở Nhật Bản, kéo dài suốt 15 năm, hoặc thậm chí ở Tây Ban Nha, Đức và Italy, tiếp diễn liên tục trong chỉ hơn sáu năm. Nhưng dù sao thì một cuộc khủng hoảng nhà đất trên diện nhỏ và ngắn sẽ là niềm an ủi nho nhỏ cho những người đang tìm nhà hoặc những người về hưu, giúp họ có thể tìm được một ngôi nhà giá rẻ.


Lê Hoàng