Câu chuyện cải cách thuế bất động sản không mới. Động thái này xuất hiện khi thị trường có dấu hiệu nóng sốt hoặc đổ dốc. Lúc đó, đề xuất đánh thuế tài sản lại được đặt lên bàn như một giải pháp để chặn đầu cơ và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách. Nhưng sau mỗi đợt bàn thảo, chủ đề này lại lắng xuống khi thị trường hạ nhiệt.

Tình trạng do dự kéo dài xuất phát từ những lo ngại về tác động đến người dân, trong khi thu nhập bình quân vẫn còn thấp và giá nhà ở mức cao. Cùng với đó là áp lực từ hai nhóm lợi ích xung đột: Một bên sở hữu nhiều bất động sản, một bên là người lao động cần nhà để ở.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chính sự “đối nghịch” này khiến cơ quan quản lý thận trọng quá mức, khiến cải cách thuế chủ yếu dừng lại ở các nghiên cứu mang tính lý thuyết hơn là hành động cụ thể. Nhưng nếu tiếp tục chậm trễ, thị trường sẽ khó quay lại trạng thái vận hành lành mạnh, nơi quyết định đầu tư dựa trên dòng tiền thực chứ không dựa vào kỳ vọng giữ đất chờ giá lên.

Quyết tâm chính trị lần này được đánh giá là rõ nét hơn khi Chính phủ xem thuế như “liều thuốc mạnh” để lập lại trật tự thị trường. Mục tiêu là kéo các phân khúc về đúng nhu cầu thực, hạn chế đầu cơ, đưa giá bán tiệm cận giá trị thật và khơi thông dòng vốn cho người mua có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư sản xuất - kinh doanh.

Nhưng để thuế phát huy tác dụng, điều kiện tiên quyết là phải có nền tảng dữ liệu minh bạch. Trong khi đó, từ nhiều năm, hệ thống thông tin đất đai và giao dịch vẫn còn rời rạc, phân tán ở nhiều cơ quan khác nhau. Các bộ, ngành và địa phương xây dựng dữ liệu theo chuẩn riêng, không đồng bộ, khiến việc xác định giá trị tài sản - yếu tố then chốt để tính thuế - thường không phản ánh đúng thực tế.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam Bùi Văn Doanh cho rằng, để xây dựng chính sách thuế khả thi, cần bắt đầu từ việc “làm sạch” dữ liệu: từ quyền sở hữu, quy hoạch, vị trí, diện tích đến giá trị thị trường và lịch sử giao dịch của từng bất động sản.

Bởi nếu thiếu dữ liệu sẽ khiến tình trạng khai thấp giá trị tài sản diễn ra phổ biến, vừa gây thất thu ngân sách, vừa tạo sự bất bình đẳng giữa người tuân thủ và người lách luật. Điển hình là tình trạng “hai giá” - nút thắt lớn nhất cản trở cải cách thuế.

Một thực tế kéo dài nhiều năm là tình trạng giao dịch “hai giá”. Giá thực tế và giá trên hợp đồng công chứng chênh lệch đáng kể. Nhiều tài sản được mua bán với giá cao gấp 1,5 đến 2 lần so với giá ghi trong hợp đồng để giảm nghĩa vụ thuế. Theo các chuyên gia, hiện tượng này không chỉ làm méo mó thị trường mà còn khiến việc thiết kế chính sách thuế dựa trên giá trị thực trở nên bất khả thi.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh phân tích, muốn có một cơ chế thuế công bằng, Nhà nước phải kiểm soát được giá mua - bán thực tế. Nhưng với hệ thống dữ liệu phân mảnh như hiện nay, cơ quan quản lý gần như không thể theo dõi đầy đủ biến động giá, dẫn đến khó áp dụng chính sách mới một cách hiệu quả.

Các chuyên gia chung nhận xét, “điểm nghẽn” lớn nhất hiện nay không nằm ở việc xác định có nên đánh thuế hay không mà là làm thế nào để thuế thực sự đi vào cuộc sống. Muốn vậy, minh bạch dữ liệu, thống nhất chuẩn thông tin, kiểm tra giá trị thực của giao dịch và có lộ trình áp dụng rõ ràng… là những đòi hỏi cấp thiết.

Chỉ khi các rào cản này được tháo gỡ, thuế sẽ trở thành công cụ quan trọng để thị trường vận hành ổn định, bền vững. Ngược lại, nếu để câu chuyện tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn “nóng thì bàn, nguội thì quên” thì thị trường bất động sản sẽ khó thoát khỏi sự lệch pha cung – cầu đã kéo dài suốt nhiều năm.

Một trong những lo ngại phổ biến trên thị trường là việc áp thuế sẽ “đánh thẳng” vào người có bất động sản thứ hai. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mục tiêu của chính sách không phải nhằm vào mọi chủ sở hữu nhiều bất động sản mà là hướng đến nhóm giữ tài sản không sử dụng, không đưa vào khai thác, dẫn tới lãng phí và hạn chế nguồn cung.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến khẳng định, cần phân biệt giữa người có nhiều nhà đất để phục vụ nhu cầu chính đáng và người tích trữ để chờ giá tăng. Với nhóm đầu cơ, việc đánh thuế là cần thiết để buộc họ hoặc đưa tài sản vào sử dụng, hoặc chuyển nhượng, từ đó tăng lượng giao dịch và bổ sung nguồn thu thuế.

Chuyên gia này cho rằng, lo ngại thị trường “gãy” khi đánh thuế là chưa có cơ sở. Tình trạng “bán tháo” sẽ chỉ xảy ra ở nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc lướt sóng ngắn hạn. Còn những người có năng lực tài chính thực sẽ không chịu ảnh hưởng nặng nề.

Ở mức độ nhất định, thị trường vẫn cần yếu tố đầu cơ để tạo thanh khoản. Nhưng đầu cơ phải dựa trên hoạt động kinh doanh minh bạch, được quản lý bằng thuế, chứ không phải thu gom tài sản rồi để không.

Cùng đó, một rủi ro khác cũng được chuyên gia cảnh báo khiến chính sách thuế khó đi vào thực tế là hiện tượng đứng tên hộ. Nhiều người sở hữu số lượng lớn bất động sản nhưng chia nhỏ ra để người thân hoặc người quen đứng tên nhằm tránh rơi vào diện bị đánh thuế. Đây là thách thức lớn trong quá trình nhận diện đúng đối tượng cần điều tiết.

Để chặn tình trạng này, hệ thống hồ sơ địa chính, sổ sách và bản đồ phải được chuẩn hóa và liên thông. Khi thông tin được kết nối, cơ quan quản lý mới có khả năng phát hiện các giao dịch bất thường, xác định đúng chủ sở hữu thực và hạn chế các hành vi né thuế.