Từ quý II/2011, sự trầm lắng của thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu diễn ra. Nhiều chuyên gia cho rằng, thời điểm này đang lặp lại chu kỳ “đóng băng” như năm 2008. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là dòng vốn dành cho thị trường ngày càng khan hiếm. Sự sụt giảm đầu tư thể hiện rõ ở cả hai khối: Nhà đầu tư nội và ngoại.

Sụt giảm đầu tư cả "nội" lẫn "ngoại"

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất. Đến 30/6/2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31/12/2011, tỷ trọng này được cho phép tối đa là 16%. Cùng với lãi suất đang ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... cũng gặp rất nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi. Bởi vậy, dòng tiền của các nhà đầu tư trong nước đổ vào thị trường BĐS năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều, so với những năm trước đó.

Về phía các nhà đầu tư ngoại, mặc dù thị trường BĐS tiếp tục thu hút sự quan tâm nhưng năm 2010 FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS chỉ đạt 6,832 tỷ USD, giảm 0,6 tỷ USD so với năm 2009. Tính tới cuối tháng 6/2011, FDI vào BĐS cũng chỉ đạt có 275 triệu USD vốn đăng ký mới và 30 triệu USD vốn tăng thêm. Đây là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm đổ vào lĩnh vực BĐS thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Khách xem mô hình dự án bất động sản VinaLiving tại Đà Nẵng. Ảnh: Văn Sơn - TTXVN

Nguyên nhân khiến thị trường BĐS sụt giảm đầu tư cả nội lẫn ngoại một phần do ảnh hưởng từ dư chấn cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và bản thân thị trường BĐS đang rơi vào chu kỳ trầm lắng lặp lại kịch bản như thời điểm 2008. Điều này đã khiến các nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu đều trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Các nhà đầu tư ngoại trong lĩnh vực BĐS thì chủ yếu đầu tư vào phân khúc cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, trong khi đó sản phẩm này đang có xu hướng bão hòa, mức giá lại đang đứng ở mức cao nên rất khó tìm đầu ra cho thị trường...

Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS vẫn cho rằng sự sụt giảm đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam chỉ là trong ngắn hạn. Về dài hạn, các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục đầu tư vào Việt Nam, bởi thị trường này vẫn nhiều tiềm năng.

Giá BĐS về sát với giá trị thực

Tại Hà Nội, giai đoạn từ đầu năm 2009 đến đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư “lập đỉnh” với mức tăng khoảng 40% so với thời điểm trước đó. Mức giá này ổn định cho đến những tháng đầu năm 2011. Do nguồn cung tăng mạnh trong năm 2010 nên quý I/2011 (sau Tết Nguyên đán), các doanh nghiệp mở bán hàng mới nhiều nên nhiều giao dịch mua bán vẫn duy trì. Tuy nhiên, bước vào quý II, không chỉ chung cư mà đất nền cũng bắt đầu “rơi tự do”.

Nhìn sang biểu đồ giá tại Thành phố Hồ Chí Minh, sau đợt tăng nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất tại khu vực này lại tiếp tục trầm lắng kéo dài suốt cả năm 2010 cho đến tận thời điểm này. Hiện giá BĐS tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giảm tiếp khoảng 5% so với đầu năm nhưng giao dịch vẫn rất trầm lắng.

Tuy nhiên, giá BĐS cũng biến động tùy từng phân khúc. Chung cư bình dân không có nhiều biến động về giá suốt một thời gian dài, trong khi giá các loại căn hộ chung cư trung bình (có giá bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2) và căn hộ chung cư cao cấp (có giá bán trên 30 triệu đồng/m2) đã giảm mạnh. Đây là thời điểm thích hợp để cho các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường vì nhiều sản phẩm giá BĐS đã về sát với giá trị thực của nó.

Tại sàn giao dịch BĐS Dầu khí, chị Nguyễn Thị Hương (Hà Đông, Hà Nội) cho biết, chị vừa giao dịch thành công một căn hộ tại dự án Time Tower thuộc KĐTM Văn Phú với giá 23,8 triệu đồng/m2. Trên thực tế, tại những vị trí đẹp, hạ tầng tốt và đồng bộ thì giao dịch có chững lại do người dân vẫn còn dè dặt nghe ngóng nhưng giá không thể giảm sâu hơn. Những chung cư chất lượng cao, thiết kế tốt, có quần thể hạ tầng đồng bộ thì với mức giá dao động quanh mốc 23,5 – 24,5 triệu đồng/m2 cũng dễ dàng được người mua chấp nhận. Đằng sau biến động giá của thị trường BĐS đã bộc lộ nhiều bất cập như: Phân bố cơ cấu tỷ lệ hàng hóa chưa hợp lý; hiện tượng đầu cơ, kích giá và tâm lý mua bán theo "tin đồn", "tâm lý đám đông" còn diễn ra phổ biến.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, do điều chỉnh chính sách, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, nhất là lĩnh vực BĐS, chứng khoán nên thị trường nhạy cảm này vẫn phải tiếp tục đối mặt với khó khăn. Phân khúc nhà ở cao cấp và các dự án nhà ở xa trung tâm đô thị, chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội cho những nhu cầu tối thiểu về sinh hoạt sẽ vẫn trầm lắng trong giao dịch.

Tuy vậy, chưa có khả năng xảy ra nguy cơ "bong bóng" và “nổ bong bóng" BĐS. Nhu cầu về các loại BĐS, nhất là nhà ở của người dân vẫn rất lớn. Vì vậy, việc thị trường BĐS "lình xình" chỉ là tạm thời ở một số phân khúc thị trường nhất định.

Thu Hằng