Với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”, Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 16/7 tại Thành phố Hồ Chí Minh đã thu hút đông đảo chuyên gia, nhà đầu tư và doanh nghiệp.

Điều chỉnh để thị trường phát triển lành mạnh

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng VARS IRE cho biết: Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ nét.

Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Thị trường đang dần vận động theo khả năng khai thác và nhu cầu ở thực là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn, đồng thời tạo động lực cho các doanh nghiệp nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng thích ứng với yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Quá trình thanh lọc này không chỉ diễn ra trên thị trường mà còn phản ánh rõ trong cộng đồng doanh nghiệp bất động sản. 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Điều này cho thấy các doanhnghiệp có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gia nhập thị trường, mở rộng hoạt động và chủ động chuẩn bị nguồn lực để đón đầu chu kỳ phát triển mới.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực khi nguồn cung từng bước được khơi thông nhờ quá trình tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, phê duyệt dự án mới và đẩy nhanh tiến độ triển khai nhiều dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường.

Trong Quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lũy kế 06 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước; trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 40% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và các dự án hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được triển khai mạnh.

Theo ông Lưu Tiến, Nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS VARS IRE, áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Nguồn cung cũng tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt. Ở phía cầu, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới. Sức cầu cải thiện theo hướng chọn lọc, tập trung tại các khu vực có nguồn cung phù hợp hơn với khả năng chi trả, đặc biệt là khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã chuyển từ quy hoạch sang triển khai thực tế.

Dòng tiền ngày càng chọn lọc

Đáng chú ý, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Lượng khách hàng quan tâm thị trường tiếp tục gia tăng, nhưng song hành với đó là xu hướng tìm hiểu và đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định.

Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đónsóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.

Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong Quý 2/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 06 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch.

Đối với nguồn cung mở bán mới, quý 2 ghi nhận khoảng 19.600 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 58%. Lũy kế 06 tháng đầu năm đạt khoảng 43.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%. Kết quả này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Theo VARS IRE, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Tác động tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp. Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm thúc đẩy thanh khoản.

Nhìn tổng thể, VARS IRE nhận định quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy giảm của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để tái cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực trở thành động lực chính, thị trường sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới, trong đó những sản phẩm đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng, khả năng khai thác và tính thanh khoản sẽ tiếp tục khẳng định lợi thế, góp phần tạo nền tảng cho chu kỳ phát triển ổn định hơn trong những năm tới.