BĐS trước hiệu ứng domino

Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, chuỗi giá trị ngành BĐS tại Việt Nam thường phát triển theo 5 giai đoạn, bao gồm sở hữu và phát triển quỹ đất, tài trợ chi phí từ vốn cổ phần hoặc vay nợ, khai thác, xây dựng và cuối cùng là đưa vào sử dụng.

Ngoài ra, BĐS Việt Nam cũng trải qua 5 chu kỳ tăng trưởng. Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng, thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng. Đây cũng chính là giai đoạn xuất hiện bong bóng tài sản.

Theo đó, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao, trong khi giá nhà giữ nguyên dẫn đến lợi nhuận doanh nghiệp BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà đã buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.

Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng, nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh đình trệ cũng khiến nhiều doanh nghiệp BĐS phải thu hẹp quy mô.

Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc, lúc này doanh nghiệp đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường. Đến giai đoạn phục hồi, giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS cũng tăng dần.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Tài chính bất động sản Đất Xanh Services, CEO Công ty tài chính FINA cho rằng, hiện nay BĐS Việt Nam đang ở chu kỳ thứ 4, nghĩa là giai đoạn khủng hoảng khi vừa qua, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách để siết sự đầu cơ, bong bóng BĐS.

Cụ thể, sau làn sóng COVID-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), bức tranh thị trường BĐS Việt Nam trở nên sôi động và giá đất một số khu vực không ngừng tăng. Từ đầu năm 2022, do ảnh hưởng nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là Fed đã 6 lần tăng lãi suất điều hành khiến tình hình lạm phát trên thế giới thêm căng thẳng, Việt Nam cũng không nằm ngoài ảnh hưởng chung. Vì thế, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách điều hành để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế. Bên cạnh đó, NHNN cũng đã 2 lần tăng lãi suất điều hành nhằm ổn định tỷ giá VND/USD; “siết” tín dụng ngành BĐS khi hạn mức “room” của nhiều ngân hàng gần chạm trần do cho vay BĐS trước đó quá “nóng”…

Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi, vấn đề lo ngại hơn là hiệu ứng domino do “siết” tín dụng BĐS, dẫn đến nguồn cung BĐS trên thị trường TP Hồ Chí Minh và Hà Nội đều suy giảm, kéo theo đó thanh khoản thị trường BĐS kém khiến nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, môi giới BĐS phải tạm "nghỉ đông".

Số liệu thống kê cho thấy, 10 tháng năm 2022, có gần 2.300 doanh nghiệp môi giới tạm dừng kinh doanh có thời hạn, tăng 52,8% và gần 1.000 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 42% so với cùng kỳ năm trước. Rất nhiều doanh nghiệp còn hoạt động phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm nhân sự.

Trong khi doanh nghiệp "nghỉ đông" vì khó khăn, nhà đầu tư cũng e dè hơn và cẩn trọng trước biến động của thị trường. Theo ông Nguyễn Chí Nghiêm, Tổng giám đốc Dat Xanh Tech, các nhà đầu tư tham gia vào thị trường BĐS lúc này cần phải am hiểu thị trường để đưa ra quyết định chính xác hơn.

Thanh lọc để thị trường phát triển

Theo ông Nguyễn Chí Nghiêm, mặc dù thị trường hiện trong giai đoạn trầm lắng nhưng đây cũng là điểm sáng, bởi qua đó nhà đầu tư sẽ thanh lọc những dự án tốt, chắc chắn để đầu tư.

Tuy nhiên, ông Phạm Anh Khôi khuyến nghị, các doanh nghiệp BĐS thời gian này nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo, công tác này sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng một đội ngũ tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với các quy định pháp luật - một cách củng cố nguồn lực cho tương lai. Song song đó, doanh nghiệp cần tiến hành sàng lọc, tinh giảm hệ thống, tuyển dụng nhân sự có chọn lọc. Đồng thời, doanh nghiệp cũng nên xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó các kịch bản xấu trong bối cảnh thị trường còn nhiều diễn biến khó lường; hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ trong công tác bán hàng và quản trị doanh nghiệp.

Tương tự, đối với cộng đồng môi giới BĐS, giai đoạn này là cơ hội để các cá nhân học hỏi, phát triển, nâng cao chất lượng phục vụ, kỹ năng. Cần kiên định với mục tiêu nghề nghiệp, đồng thời chú trọng xây dựng thương hiệu cá nhân, nâng cao kiến thức, tác phong, đạo đức hành nghề, không lừa dối khách hàng, không nói xấu đối thủ... Đồng thời, doanh nghiệp cũng nên tái định vị thương hiệu cá nhân thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu để lựa chọn các thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng, sở trường của bản thân cũng như lựa chọn đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội môi giới BĐS Việt Nam nói thêm: "Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) dự kiến được Quốc hội thông qua năm 2023 sẽ có những quy định rất chặt chẽ với hoạt động môi giới. Theo đó, sẽ xử lý nghiêm nhà môi giới không qua đào tạo, không có chứng chỉ hành nghề môi giới do cơ quan có thẩm quyền cấp. Vì vậy, trong thời điểm này, doanh nghiệp môi giới nên tập trung đào tạo, chuẩn hóa hoạt động để người môi giới phải là một nhà tư vấn BĐS, định giá BĐS, quản lý BĐS…".

Đối với nhà đầu tư, ông Phạm Anh Khôi cho rằng, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.

Dự báo thị trường BĐS thời gian tới, theo ông Phạm Anh Khôi, thị trường sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Dự báo, nguồn cung BĐS vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.

Ngoài ra, nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS; đồng thời tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực; tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng. Mặt khác, cần triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển nhà ở xã hội nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.

"Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã vào guồng, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Có như vậy, việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện, ổn định lãi suất cho vay, tín dụng cho BĐS được nới lỏng. Đây là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường BĐS dần sôi động trở lại", ông Phạm Anh Khôi nhận định.