Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành kiêm Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản chưa thật sự mang lại hiệu quả. Theo đó, thị trường vẫn khó thoát khỏi cảnh ảm đạm, nhất là ở đô thị lớn như TP.HCM.

Nguồn cung nhà chưa phù hợp

Theo ông Nguyễn Văn Đực, chưa có nhiều người dân được vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thứ nhất là do ngân hàng không mặn mà cho cá nhân vay vì đòi hỏi nhiều thủ tục nhiêu khê. Thậm chí, hiện có ngân hàng từ chối hẳn cho vay trong giai đoạn dự án mới đầu tư xây dựng, trong khi trước đây diện này vẫn cho vay. Vướng mắc lớn thứ hai là việc xác nhận cho người mua nhà diện này chưa có nhà ở cũng đang gặp khó. Bởi, khi người dân cầm hồ sơ tới ngân hàng thì ngân hàng bắt phải về địa phương cư trú xác nhận là chưa có nhà ở. Trong khi đó, địa phương chỉ đồng ý xác nhận là có cư trú chứ không dám xác nhận chưa có nhà ở, vì có thể người xin xác nhận không có nhà tại địa phương đang cư trú, nhưng có thể có nhà ở nơi khác. Cứ như vậy, chính quyền địa phương và ngân hàng cứ đẩy qua đẩy lại, và chỉ có người dân đứng giữa là chịu thiệt.

Thứ ba là số lượng sản phẩm phù hợp với quy định của gói vay hiện nay là rất ít. Chẳng hạn với quy định căn hộ dưới 70 m2 và dưới 15 triệu đồng/m2, nếu trừ thuế VAT và 20% phí quản lý thì giá gốc thật sự chỉ khoảng 13,3 triệu đồng/m2. Mà mức giá 13,3 triệu đồng/m2 thì rất hiếm có ở thị trường TP.HCM, vì chủ đầu tư phải mua đất, bồi thường theo giá thị trường, đóng tiền thuê đất và chi phí xây dựng rất cao. Do đó, số căn hộ đáp ứng được yêu cầu là không được bao nhiêu.

“Tại TP.HCM, căn hộ chung cư nhiều hơn 10 lần Đà Nẵng, nhưng Đà Nẵng đã cho vay được 30%, còn TP.HCM chỉ mới có 10% (tính trên tổng số lượng được giải ngân hiện nay). Điều đó có nghĩa là sản phẩm phù hợp ở Đà Nẵng gấp ba lần TP.HCM. Đó là vì Đà Nẵng đất rẻ, chi phí xây dựng rẻ và chỉ xây cao 5 - 7 tầng nên giá thành phù hợp. Còn TP.HCM giá đất cao, chi phí xây dựng cao nhưng lại xây cao tầng nên giá thành cao. Như vậy, con số cố định 15 triệu đồng/m2 là không phù hợp ở TP.HCM, nhưng ở các tỉnh thì được lợi thế”, ông Đực phân tích.

Chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Các doanh nghiệp kiến nghị cơ cấu lại căn hộ nhỏ hơn để bán ra thị trường nhưng đã bị thành phố từ chối. Một khi các giải pháp tài chính chưa hiệu quả, các giải pháp về kĩ thuật như chia nhỏ căn hộ cũng không được chấp nhận thì chắc chắn thị trường sẽ chưa thoát khỏi khó khăn. Do đó, theo ông Nguyễn Văn Đực: “Cần giải cứu thị trường này bằng chính sách, bằng cách cho điều chuyển căn hộ thương mại sang căn hộ nhỏ hơn, hoặc điều chuyển căn hộ thương mại sang nhà ở xã hội, giảm những thủ tục khó khăn đi cho doanh nghiệp thông thoáng và làm chủ sản phẩm của mình”.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán đã ráo riết bán bớt dự án đầu tư. Chẳng hạn, Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình (HBC) đã bán dự án Hòa Bình Tower tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, hay Công ty cổ phần Tập đoàn Hoa Sen (HSG) đã rút hết vốn khỏi các dự án bất động sản để tập trung vào lĩnh vực cốt lõi là sản xuất tôn. Ngay cả doanh nghiệp ngoại cũng không nề hà việc thoái vốn khỏi các dự án bất động sản, như GS E&C bán khu sân golf và biệt thự tại Củ Chi cho CT Group; Limitless bán 51% cổ phần tại dự án Halong Star cho Sovico Holdings...

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trên địa bàn thành phố vẫn còn khoảng 12.447 căn hộ tồn kho, với giá trị tồn kho khoảng 22.246 tỷ đồng. Trong đó, có 3.935 căn chung cư đã hoàn thành với giá trị khoảng 8.831 tỷ đồng và 8.512 căn chung cư đang xây dựng dở dang với giá trị khoảng 12.414 tỷ đồng. Còn theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, đến nay Sở đã nhận được khoảng10 hồ sơ xin chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội với số lượng 9.270 căn hộ.

Bài và ảnh: M.Thuyết