Bước qua quý I/2026, nền kinh tế ghi nhận mức tăng trưởng GDP ấn tượng cùng hành lang pháp lý dần hoàn thiện đã trở thành điểm tựa vững chắc cho các chủ thể. Tuy nhiên, áp lực từ lạm phát, lãi suất và quá trình sàng lọc tự nhiên đang thúc đẩy một chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ, hướng tới một thị trường minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.

Biến động vĩ mô

Thế giới đang chứng kiến những biến động địa chính trị phức tạp, gây áp lực không nhỏ lên nền kinh tế toàn cầu. Việt Nam cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, những chỉ số kinh tế trong nước vừa được công bố đã mang lại luồng sinh khí mới cho giới đầu tư. Nền tảng vĩ mô ổn định không chỉ giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động mà còn là yếu tố then chốt giúp người mua nhà lấy lại niềm tin sau giai đoạn biến động. Sự điều hành linh hoạt của Chính phủ cùng những cải cách mạnh mẽ về thể chế đang tạo ra những tiền đề thuận lợi để thị trường địa ốc bước vào một giai đoạn phát triển thực chất hơn.

Cụ thể, trong quý I/2026, kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng GDP đạt 7,83%, đây là con số cao nhất kể từ năm 2011. Kết quả này khẳng định khả năng chống chịu của nội lực kinh tế trước các cú sốc bên ngoài và minh chứng cho hiệu quả quản lý điều hành của Nhà nước. Đối với lĩnh vực bất động sản, hành lang pháp lý tiếp tục được hoàn thiện giúp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, đồng thời khơi thông nguồn cung mới cho thị trường.

Dữ liệu nghiên cứu từ VARS IRE chỉ ra rằng toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán trong quý này. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025. Một điểm đáng chú ý là sự chuyển dịch từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung mới nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng giao thông. Nguồn cung cũng có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven gắn với mô hình phát triển đô thị tích hợp (TOD) và các tiêu chuẩn xanh. Điều này giúp hình thành các cực tăng trưởng mới, giảm bớt áp lực cho các đô thị lớn.

Tuy nhiên, thách thức về giá vẫn hiện hữu khi chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, tài chính và nguyên vật liệu không ngừng gia tăng. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo với 67% tổng nguồn cung mới. Mặc dù nguồn cung dự kiến tăng mạnh giúp gia tăng tính cạnh tranh, tạo thêm lựa chọn cho người mua, nhưng phân khúc căn hộ sang trọng đã giảm mạnh chỉ còn chiếm khoảng 20%. Ngược lại, phân khúc cao cấp tăng lên mức 53%, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị vệ tinh nơi có mặt bằng giá hợp lý hơn. Sự thiếu vắng các căn hộ thương mại giá từ 2 đến 3 tỷ đồng vẫn là một bài toán khó, nhưng sự xuất hiện của hơn 7.000 sản phẩm nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán đang dần trở thành trụ đỡ quan trọng giúp ổn định cấu trúc cung cầu.

Nhìn chung, bức tranh nguồn cung và giá cả trong quý đầu năm phản ánh rõ nét sự phân hóa và tái định vị giá trị. Giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao do chi phí đầu tư lớn, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu có sự điều chỉnh cục bộ. Thanh khoản hiện nay không còn phụ thuộc đơn thuần vào việc giá cao hay thấp, mà gắn liền với giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền thực tế của sản phẩm. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang từng bước định nghĩa lại khái niệm giá trị theo hướng thực chất và bền vững hơn, phù hợp với nhu cầu của số đông cư dân.

Sự phục hồi về nguồn cung trong quý 1/2026 chính là kết quả từ những nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý của các cấp quản lý. Khi các rào cản dần được gỡ bỏ, các dự án chất lượng có cơ hội ra mắt, giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm hàng hóa. Đây là bước đệm quan trọng để thị trường bất động sản không chỉ phục hồi về quy mô mà còn nâng cao chất lượng sản phẩm, đáp ứng tốt hơn kỳ vọng của người dân về một không gian sống hiện đại.

Chu kỳ tái cấu trúc

Trong bối cảnh hiện nay, khi tâm lý người mua trở nên thận trọng, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt nhất trong nhiều năm qua. Quá trình này không chỉ loại bỏ những chủ thể yếu kém mà còn thúc đẩy các doanh nghiệp phải tự thay đổi chiến lược kinh doanh để thích nghi. Việc tái cấu trúc không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc để tồn tại và phát triển. Sự thay đổi này diễn ra trên mọi phương diện, từ cấu trúc tài chính, không gian phát triển đến hành vi của người mua, tạo nên một diện mạo mới chuyên nghiệp hơn cho toàn ngành.

Số liệu thực tế cho thấy sự phân hóa mạnh mẽ khi cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ, nhưng số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi. Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra sôi động khi các đơn vị có tiềm lực tài chính tốt chủ động mở rộng quy mô và tích lũy quỹ đất từ các dự án đang gặp khó khăn. Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, đạt tỷ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp. Căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò đầu tàu dẫn dắt khi chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực cốt lõi của thị trường trong giai đoạn hiện nay.

Hành vi của người mua nhà đã có sự chuyển biến rõ rệt khi họ ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác tốt. Tại Hà Nội, chỉ số giá ở thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm nhẹ, phản ánh việc nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền. Trong khi đó, tại TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá vẫn duy trì đà tăng nhẹ từ 2% - 4% nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch hạ tầng. Các dự án có tiến độ đảm bảo và phục vụ nhu cầu ở thực gần như đạt tỷ lệ hấp thụ tuyệt đối, trái ngược với trạng thái trầm lắng của phân khúc đất nền thiếu tiện ích tại nhiều khu vực.

Thị trường đang định hình lại theo sáu xu hướng chủ đạo của quá trình tái cấu trúc. Đầu tiên là việc tập trung vào các dự án xanh, bền vững và nâng cao chuẩn mực chất lượng. Tiếp đó là sự dịch chuyển không gian phát triển theo hạ tầng giao thông và các đô thị tích hợp đa năng. Bên cạnh đó là việc hướng tới cấu trúc tài chính an toàn khi không còn phụ thuộc vào vốn vay giá rẻ; hành vi người mua chuyển dịch sang ưu tiên giá trị sử dụng lâu dài thay vì đầu cơ ngắn hạn. Tiếp đó là sức mạnh của lực cầu ở thực làm nền tảng ổn định. Cuối cùng là sự chuyên nghiệp hóa trong cơ chế vận hành, tiệm cận các tiêu chuẩn quốc tế về phát triển bền vững.

Sự sàng lọc này dù tạo ra nhiều áp lực trong ngắn hạn nhưng lại là điều kiện cần thiết để thị trường vận hành minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Khi các doanh nghiệp tập trung vào chất lượng sản phẩm và cấu trúc tài chính lành mạnh, niềm tin của công chúng sẽ được củng cố. Đây chính là tiền đề để bất động sản Việt Nam thoát khỏi những chu kỳ tăng trưởng nóng ảo, hướng tới một tương lai ổn định và đóng góp tích cực hơn vào sự phát triển chung của đất nước.

Khép lại quý đầu năm 2026, thị trường bất động sản đang cho thấy những bước đi thận trọng nhưng đầy triển vọng. Với thành công từ Đại hội Đảng lần thứ XIV cùng quan điểm điều hành nhất quán của bộ máy chính trị mới, hệ thống hạ tầng và thể chế sẽ tiếp tục được đầu tư mở rộng. Sự tham gia chủ động của cộng đồng doanh nghiệp cùng nhu cầu ở thực lớn của nhân dân sẽ giúp thị trường sẵn sàng bước vào một giai đoạn phát triển mới hiệu quả và bền vững. Những hạt mầm của sự minh bạch và trách nhiệm đang nảy nở, hứa hẹn mang lại những giá trị thực chất cho cộng đồng và đất nước trong kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.