Đất đai phải trở thành đầu vào hiệu quả cho sản xuất

Sáng 27/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Phát biểu tại hội thảo, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế, VCCI cho biết, Nghị quyết 21 xác định đất đai trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển; thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh phân phối đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả. Một nguyên tắc cần được giữ xuyên suốt là khơi thông nguồn lực đất đai nhưng không buông lỏng quản lý, thúc đẩy phát triển nhưng không để thất thoát tài sản công.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh, cần xác định đúng vai trò của đất đai như một yếu tố đầu vào của sản xuất. Nghị quyết 21 khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt và là yếu tố đầu vào quan trọng của hoạt động phát triển kinh tế - xã hội. Về giá đất, Nghị quyết yêu cầu giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh và nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

“Cách tiếp cận này rất sát với thực tế doanh nghiệp. Với doanh nghiệp sản xuất, quyết định đầu tư bắt đầu từ những câu hỏi cụ thể: có mặt bằng hay không, chi phí bao nhiêu và bao lâu thì có đất để triển khai. Với doanh nghiệp nông nghiệp, vấn đề là tích tụ đủ diện tích và có thời hạn sử dụng đất đủ dài để đầu tư dài hạn. Chi phí đất cuối cùng đều chuyển vào giá thuê, nhà xưởng, logistics, nhà ở cho người lao động và giá thành hàng hóa”, ông Đậu Anh Tuấn cho hay.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 21 cũng đặt mục tiêu mở rộng đối tượng và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy tích tụ, tập trung đất đai cho sản xuất quy mô lớn, công nghệ cao và phát triển thị trường đất công nghiệp. Đây là những nội dung doanh nghiệp đang chờ được cụ thể hóa.

Cũng theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 21 yêu cầu đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật liên quan, nhất là pháp luật về đầu tư, đấu thầu, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tài sản công và thuế đảm bảo liên thông, thống nhất. Đây là vấn đề tồn tại nhiều năm và doanh nghiệp cảm nhận rất rõ.

“Không ít dự án chậm không phải vì thiếu vốn hay thiếu quyết tâm của địa phương mà do các quy định pháp luật khác nhau cùng điều chỉnh một nội dung, khiến cơ quan thực thi không có đủ căn cứ rõ ràng để giải quyết. Vì vậy, thước đo thành công của lần sửa đổi này không chỉ nằm ở chất lượng riêng của Luật Đất đai mà còn ở mức độ ăn khớp giữa Luật Đất đai với các luật liên quan sau khi ban hành. Cùng với đó là yêu cầu về sự ổn định. Doanh nghiệp bỏ vốn vào đất là quyết định cho 20 năm, 50 năm. Điều doanh nghiệp cần không phải là điều kiện tối ưu mà là điều kiện có thể xây dựng”, ông Đậu Anh Tuấn nhấn mạnh.

Minh bạch, thống nhất thủ tục để giảm điểm nghẽn

Theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 21 nêu rõ định hướng giảm đầu mối, giảm trung gian, giảm thủ tục, gắn với cải cách thủ tục hành chính; hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền đi đôi với nguồn lực, dữ liệu, cán bộ và kiểm soát quyền lực.

Theo ông Đậu Anh Tuấn, dự thảo hiện nay đang đi theo hướng này với 106 điều, được thiết kế theo mô hình luật khung, cắt giảm nhiều trình tự, thủ tục và trao quyền chủ động cho địa phương. VCCI ủng hộ định hướng này, song cần lưu ý mối quan hệ giữa phân cấp và tính thống nhất, bởi nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hoạt động trên nhiều địa bàn khác nhau.

Cũng theo ông Đậu Anh Tuấn, Nghị quyết 21 yêu cầu công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp và tình trạng sử dụng đất; xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, bảo đảm thông tin đúng, đủ, sạch, sống và thống nhất.

Nghị quyết cũng yêu cầu khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ, găm giữ đất làm méo mó thị trường; đồng thời có chính sách để việc găm giữ đất và không sử dụng đất trở nên tốn kém hơn so với lợi ích có được từ đầu cơ. Theo ông Đậu Anh Tuấn, với doanh nghiệp, thông tin không chỉ là yêu cầu về minh bạch mà còn là điều kiện cạnh tranh. Khi thông tin được công khai đầy đủ, lợi thế thuộc về năng lực triển khai; nếu thông tin còn khép kín, lợi thế lại thuộc về khả năng tiếp cận thông tin.

Ở góc độ quản lý, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, đây là một trong những hội thảo đầu tiên để lấy ý kiến về dự thảo Luật Đất đai mới. Luật Đất đai hiện hành mới được khoảng 2 năm nhưng tiếp tục đứng trước những yêu cầu mới, trong đó có yêu cầu thay đổi về chính quyền địa phương hai cấp, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để phát triển.

Trong thời gian qua, sau khi luật mới được ban hành, Quốc hội và Chính phủ, với sự cho phép của Quốc hội, cũng đã có một số nghị quyết sửa đổi một số điều của pháp luật về đất đai và các luật có liên quan đến đất đai. Trên cơ sở đó, lần này cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu, tổng hợp để sửa đổi Luật Đất đai.

Ông Đào Trung Chính cho biết, dự thảo luật được xây dựng theo chương trình, yêu cầu mới, theo đó luật mang tính chất chỉ quy định những nguyên tắc chung, còn những vấn đề cụ thể giao Chính phủ quy định. Dự thảo Luật Đất đai trước đây có khoảng 260 điều, trong khi dự thảo lần này chỉ khoảng 110 điều. Vì vậy, nhiều điều khoản trước đây được quy định cụ thể sẽ được chuyển xuống nghị định của Chính phủ và các quy định của các bộ, ngành.

Theo ông Đào Trung Chính, hiện nay, người dân và doanh nghiệp nhiều khi cho rằng giá đất được xác định còn cao, chưa khuyến khích được phát triển sản xuất. Vì vậy, cần nghiên cứu thay đổi cách định giá. Theo dự thảo lần này, giá đất do Nhà nước xác định trên cơ sở bảng giá và hệ số. Trong yêu cầu thảo luận của Trung ương cũng đặt ra vấn đề Nhà nước phải thực hiện việc này. Các ý kiến tham vấn của tư vấn định giá chỉ phục vụ khu vực giao dịch dân sự, còn đối với Nhà nước, Nhà nước phải quy định để đưa ra mức giá đất cho doanh nghiệp và người dân.

Về quy hoạch sử dụng đất, ông Đào Trung Chính cho biết, hiện nay đang tiến tới việc trên một phạm vi đơn vị hành chính chỉ lập một quy hoạch. Hiện có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn cùng các quy hoạch ngành như giao thông, thủy lợi.

Theo ông Chính, về mặt chủ trương, việc chỉ lập một quy hoạch trên một đơn vị hành chính là rất tiến bộ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hiện nay phân loại đất của Luật Đất đai khác với phân loại đất của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, cần nghiên cứu sửa đổi để khớp nối giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị và nông thôn, qua đó cơ quan quản lý đất đai có thể giám sát việc lấy đất, sử dụng đất có đúng quy hoạch hay không.

Về bồi thường, tái định cư, ông Đào Trung Chính cho biết, lần này có một yêu cầu mới là chuyển từ tư duy bồi thường thiệt hại về đất sang tư duy tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Vì vậy, cần tập trung giải quyết vấn đề tái thiết sinh kế, việc làm và thu nhập cho người bị thu hồi đất. Ông Chính cũng cho biết có ý kiến cho rằng các quy định về bồi thường, hỗ trợ hiện quá chi tiết, làm mất đi tính chủ động của địa phương. Do đó, có thể nghiên cứu quy định một nguyên tắc chung để các địa phương căn cứ điều kiện, hoàn cảnh cụ thể quy định phần hỗ trợ.

Một số luật, nghị quyết trước đây cũng cho phép địa phương bồi thường ở mức cao hơn mặt bằng chung. Vấn đề đặt ra là có thể luật hóa thành quy định chung để các địa phương được chủ động trong vấn đề này hay không.

Về công cụ tài chính và chính sách thuế liên quan xử lý vi phạm đất đai, ông Đào Trung Chính cho biết doanh nghiệp thường gặp vấn đề chậm đưa đất vào sử dụng hoặc không sử dụng đất.

Hiện quy định trường hợp được gia hạn nhưng sau 24 tháng không sử dụng thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường. Cần nghiên cứu trường hợp doanh nghiệp chậm một phần dự án. Nếu thu hồi phần đó thì dự án có thể không thực hiện được. Do đó, cần nghiên cứu cách khắc phục và giải quyết phù hợp; đồng thời nghiên cứu sâu hơn về tiền lũy tiến và các công cụ tài chính.

Ông Đào Trung Chính cũng đặt vấn đề phối hợp giữa lĩnh vực đất đai với lĩnh vực tài chính, đầu tư trong xử lý việc chậm đưa đất vào sử dụng. Một bên là dự án, một bên là đất đai nhưng cách xử lý hiện nay chưa khớp nhau. Đặc biệt, đối với thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư hoặc chuyển nhượng một phần dự án đầu tư, giữa cơ quan đầu tư, cơ quan đất đai và cơ quan thuế hiện có những quy trình khác nhau. Vì vậy, lần này cần nghiên cứu một quy trình thống nhất cho doanh nghiệp.