Doanh nghiệp ngại... thủ tục

Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, tỷ lệ căn hộ NƠXH hoàn thành chưa đạt như mong đợi, đó là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án NƠXH khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được.

Đối với các dự án nhà ở thương mại (NƠTM) có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên chưa triển khai đầu tư xây dựng.

“Chủ đầu tư các dự án NƠTM chậm bàn giao quỹ đất 20% tại dự án cho Nhà nước để triển khai đầu tư xây dựng NƠXH hoặc chậm triển khai dự án nhà ở xã hội trên phần đất 20% này. Nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện dự án NƠXH, vay vốn xây dựng, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay vốn mua nhà là chưa ổn định”, đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết thêm.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Duy Chuyền, chuyên gia tài chính, bất động sản, TP Hồ Chí Minh không hề thiếu đất, mà là do quy hoạch chưa bài bản. "Nếu một khu được quy hoạch đầy đủ hạ tầng, trường học, công viên, giao thông, hoàn toàn có thể xây hàng chục tòa chung cư cao tầng. Nhưng khi quy hoạch manh mún, đất bị xẻ nhỏ thì chỉ có thể làm vài chục căn nhà thấp tầng, gây lãng phí quỹ đất nghiêm trọng”, ông Nguyễn Duy Chuyền cho biết.

Ngoài ra, các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH, xét duyệt hồ sơ… khiến thời gian kéo dài, chi phí cơ hội tăng cao, làm nản lòng nhà đầu tư. Trong khi đó, cơ chế định giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính vẫn còn rườm rà, chồng chéo giữa các cơ quan.

"Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc thiếu nhà ở xã hội, nhưng nổi bật nhất là quy trình xin phép xây dựng nhà ở xã hội rất phức tạp. Trong khi đó, làm nhà thương mại dễ hơn, lợi nhuận cao hơn, tại sao phải chọn phương án khó hơn mà lãi ít hơn?. Bên cạnh đó, quy hoạch đô thị thì không phù hợp. Nhiều khu đất chỉ được phép xây dựng nhà thấp tầng, mật độ xây dựng thấp, khiến không thể triển khai dự án nhà ở xã hội với quy mô lớn", ông Nguyễn Duy Chuyền cho biết.

Không chỉ vướng về thủ tục, các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này còn gặp nhiều khó khăn về tài chính. Ông Nguyễn Văn Thanh Huy, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Becamex IDC chia sẻ: "Thách thức lớn nhất của doanh nghiệp là áp lực vốn và chi phí đầu vào. Các khoản chi cho giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng, lãi vay đều tăng mạnh, trong khi biên lợi nhuận của phân khúc NƠXH bị khống chế ở mức thấp, khiến doanh nghiệp khó bảo toàn dòng tiền".

Bên cạnh đó, việc triển khai một dự án NƠXH thường mất nhiều năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý, từ việc chuyển mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch, đến cấp phép xây dựng, xây dựng, thủ tục ra sổ hồng... “Thủ tục kéo dài khiến nhiều dự án bị đình trệ, chi phí đội lên, rủi ro tài chính lớn. Nếu không có cơ chế hỗ trợ đặc thù, doanh nghiệp rất khó duy trì động lực đầu tư lâu dài”, ông Huy nhấn mạnh.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Thanh Huy, thêm một khó khăn khác đó là bài toán cân bằng giữa mục tiêu xã hội và hiệu quả kinh tế. NƠXH buộc phải giữ giá bán thấp, trong khi chi phí vật liệu, nhân công, hạ tầng vẫn theo giá thị trường. Nếu không có nguồn tín dụng ưu đãi hoặc cơ chế hỗ trợ bù giá, doanh nghiệp gần như không có lợi nhuận. Điều này cho thấy vì sao số lượng doanh nghiệp tham gia đầu tư NƠXH rất thấp so với phân khúc nhà ở thương mại.

Vẫn còn nhiều bất cập

Ngoài những thủ tục pháp lý rườm rà, NƠXH còn gặp phải vấn đề về vị trí địa lý không thực sự phù hợp. Bà Phạm Thị Hằng, giáo viên ở phường Chánh Hưng (TP Hồ Chí Minh) cũng cho biết: "Nơi làm việc của tôi ở ngay trung tâm Thành phố, trong khi hầu hết các dự án nhà ở xã hội lại được xây dựng ở những khu vực xa như Bình Dương hay Hóc Môn. Điều này khiến việc đi lại, giảng dạy và chăm sóc gia đình trở nên rất khó khăn".

Tiến sĩ Nguyễn Kim Đức, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và tư vấn phát triển vùng, Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh cho rằng, quỹ đất dành cho NƠXH tại TP Hồ Chí Minh vẫn còn rất hạn chế. Ở nhiều nơi có đất, lại thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ như giao thông, trường học, bệnh viện khiến việc triển khai các dự án khó đạt hiệu quả. “Không thể có một khu dân cư bền vững nếu chỉ có nhà ở mà thiếu đi hạ tầng dịch vụ và không gian sống kết nối”, ông Đức nhận định.

Bên cạnh đó, dù TP Hồ Chí Minh cũng đã có chính sách cho vay đối với các đối tượng thu nhập thấp thông qua Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố (được vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất ưu đãi 4,7%/năm), tuy nhiên mức vay này còn thấp so với giá trị căn nhà và đối tượng được vay còn hạn chế.

“Điều kiện mua nhà ở xã hội cũng còn bất cập, lẽ ra chỉ những người thực sự khó khăn, chưa sở hữu bất động sản mới được mua, nhưng hiện nay quy định chỉ tính trong phạm vi một tỉnh. Vậy nên, sẽ có trường hợp người ở tỉnh khác sở hữu nhiều nhà, nhưng nếu ở TP Hồ Chí Minh chưa có nhà thì vẫn mua được nhà ở xã hội. Ngược lại, người lao động có thu nhập khoảng 16 triệu/tháng lại bị loại vì không đạt điều kiện hồ sơ”, ông Chuyền phân tích thêm.

Bên cạnh đó, hiện vẫn còn tình trạng nhiều căn hộ NƠXH đứng tên những người không thực sự có nhu cầu ở thật. Điều này làm méo mó chính sách an sinh, làm giảm niềm tin của xã hội với chương trình NƠXH.

Bài cuối: Tạo cơ chế minh bạch, ngăn ngừa đầu cơ