Trong bối cảnh Ban Chấp hành Trung ương vừa ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, kinh nghiệm của Trung Quốc là những tham khảo đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện chính sách. Ban Biên tập tin Kinh tế xin giới thiệu chùm bài của phóng viên TTXVN tại Bắc Kinh về chủ đề này.

Bài 1: Quản lý vòng đời công trình và 'niên hạn' chung cư

Quá trình đô thị hóa nhanh trong hơn bốn thập niên qua đã đưa Trung Quốc trở thành một trong những quốc gia có quy mô nhà ở đô thị lớn nhất thế giới. Cùng với hàng triệu căn hộ mới được xây dựng, nhiều khu chung cư được hình thành từ giai đoạn đầu cải cách mở cửa hiện đã bước vào thời kỳ lão hóa, đặt ra yêu cầu phải xây dựng cơ chế quản lý vòng đời công trình, bảo đảm an toàn cho cư dân nhưng vẫn sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội.

Theo phóng viên TTXVN tại Bắc Kinh, thay vì quy định cứng rằng chung cư hết một số năm nhất định phải phá dỡ, Trung Quốc xây dựng hệ thống quản lý dựa trên nguyên tắc đánh giá tình trạng kỹ thuật của công trình. Đây được xem là điểm khác biệt quan trọng trong chính sách quản lý nhà ở của nước này.

Theo các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của Trung Quốc, công trình được chia thành bốn cấp niên hạn thiết kế gồm 5 năm, 25 năm, 50 năm và 100 năm. Đối với nhà ở thông thường, niên hạn thiết kế tối thiểu là 50 năm, trong khi các công trình đặc biệt quan trọng có thể được thiết kế với niên hạn 100 năm. Các tiêu chuẩn này được xây dựng trên cơ sở tham khảo các tiêu chuẩn quốc tế về độ tin cậy kết cấu công trình.

Tuy nhiên, tài liệu cũng nhấn mạnh rằng niên hạn thiết kế không phải là “tuổi thọ tối đa” của tòa nhà. Sau khi đạt đến mốc thiết kế, công trình không mặc nhiên bị phá dỡ mà phải trải qua quá trình đánh giá kỹ thuật. Trong điều kiện bình thường, phần lớn công trình vẫn có thể tiếp tục sử dụng; đối với các công trình có dấu hiệu xuống cấp, có thể tiến hành sửa chữa hoặc gia cố trước khi tiếp tục khai thác.

Trong giới chuyên gia Trung Quốc, cũng có nhiều ý kiến cho rằng cùng với việc quản lý theo chất lượng thực tế, cần nâng tiêu chuẩn thiết kế nhằm kéo dài tuổi thọ công trình ngay từ đầu. Ông Hứa Tiến (Xu Jin), nghiên cứu viên Trung tâm Nghiên cứu thuộc Hội Cửu Tam Học Xã Trung ương, đề xuất sửa đổi tiêu chuẩn thiết kế, nâng niên hạn thiết kế đối với nhà ở thông thường từ 50 năm lên 70 năm.

Theo ông, việc kéo dài niên hạn thiết kế sẽ góp phần giảm nhu cầu phá dỡ công trình trong tương lai, qua đó tiết kiệm tài nguyên, giảm lượng chất thải xây dựng và hạ thấp tác động đến môi trường. Ông cũng cho rằng chi phí xây dựng tăng thêm để đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn cao hơn chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong giá thành nhà ở, trong khi lợi ích lâu dài về kinh tế và phát triển bền vững là đáng kể. Bên cạnh đó, cần hạn chế việc phá dỡ các công trình chưa hết niên hạn thiết kế và khuyến khích tái sử dụng vật liệu xây dựng nhằm thúc đẩy kinh tế tuần hoàn trong lĩnh vực xây dựng.

Một trong những điểm nổi bật trong chính sách quản lý nhà ở của Trung Quốc là áp dụng cơ chế “kiểm định trước, xử lý sau” đối với các công trình đã vượt niên hạn thiết kế. Sau khi công trình đạt niên hạn thiết kế, cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành “khám sức khỏe” cho công trình thông qua hoạt động kiểm định chất lượng. Trên cơ sở kết quả đánh giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra một trong ba phương án tiếp tục sử dụng; sửa chữa, gia cố rồi tiếp tục sử dụng; hoặc phá dỡ nếu không còn bảo đảm an toàn. Điều này cho thấy yếu tố quyết định không phải là số năm tồn tại của công trình mà là mức độ an toàn thực tế của kết cấu xây dựng.

Quan điểm này cũng được phản ánh trong các chương trình rà soát an toàn công trình hiện hữu của nhiều địa phương. Theo tài liệu hướng dẫn triển khai Đề án kiểm tra, xử lý nguy cơ mất an toàn đối với công trình hiện hữu của huyện Tứ Dương (tỉnh Giang Tô), phần lớn các công trình được xây dựng trong giai đoạn đầu cải cách đã bước vào giai đoạn “trung niên” của vòng đời sử dụng. Trong khi đó, tiêu chuẩn xây dựng trước đây còn hạn chế, một số công trình bị cải tạo trái phép trong quá trình sử dụng, làm gia tăng nguy cơ mất an toàn.

Trên cơ sở đó, chính quyền các địa phương được yêu cầu tổ chức rà soát toàn diện các công trình hiện hữu, xác định phạm vi kiểm tra, phân loại mức độ rủi ro, xây dựng danh mục công trình cần xử lý và từng bước hình thành cơ chế quản lý an toàn lâu dài đối với nhà ở và công trình xây dựng.

Bên cạnh cơ chế kiểm định định kỳ, Trung Quốc cũng quy định khá rõ trách nhiệm bảo hành và bảo trì công trình nhằm hạn chế nguy cơ xuống cấp. Theo Quy định về bảo hành chất lượng công trình xây dựng nhà ở do Bộ Xây dựng Trung Quốc ban hành, nhà thầu có trách nhiệm bảo hành đối với các hạng mục công trình trong thời hạn luật định sau khi công trình được nghiệm thu. Trong đó, phần móng và kết cấu chịu lực được bảo hành trong suốt thời gian sử dụng hợp lý theo hồ sơ thiết kế; chống thấm mái và tường ngoài tối thiểu 5 năm; hệ thống cấp thoát nước, điện, thiết bị lắp đặt và hoàn thiện nội thất có thời hạn bảo hành riêng.

Đối với các sự cố liên quan đến kết cấu chịu lực hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn sử dụng, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý phải báo cáo ngay cơ quan quản lý xây dựng địa phương, đồng thời triển khai các biện pháp bảo đảm an toàn. Phương án sửa chữa phải do đơn vị thiết kế có đủ điều kiện chuyên môn lập, đơn vị thi công thực hiện và cơ quan quản lý chất lượng giám sát.

Các quy định này cho thấy Trung Quốc xây dựng cơ chế quản lý xuyên suốt từ khâu thiết kế, thi công đến bảo hành, bảo trì và kiểm định công trình. Mục tiêu không chỉ là kéo dài tuổi thọ sử dụng của nhà ở mà còn hình thành hệ thống quản lý vòng đời công trình, trong đó việc phá dỡ chỉ được xem là giải pháp cuối cùng khi công trình không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn.

Ở góc độ quản lý đô thị, cách tiếp cận này giúp hạn chế tình trạng phá dỡ hàng loạt, tiết kiệm tài nguyên, giảm chất thải xây dựng và tạo nền tảng cho các chương trình cải tạo khu dân cư cũ trong giai đoạn phát triển mới của Trung Quốc.

Bài 2: Từ 'ở có nhà' đến 'ở có nhiều lựa chọn'