Quản trị đất đai minh bạch

Chiều 18/8, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp của Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” nhằm giúp doanh nghiệp nhận diện xu hướng, đánh giá lại chiến lược đầu tư và chuẩn bị nguồn lực phát triển các dự án trong giai đoạn 2026-2027.

Ông Đỗ Đức Đôi, nguyên Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai, cho rằng đất đai là nguồn lực đặc biệt của thị trường bất động sản. Nghị quyết số 21-NQ/TW tiếp tục xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, còn quyền sử dụng đất là tài sản đặc biệt của người dân và doanh nghiệp.

Theo ông Đôi, cần làm rõ phạm vi quyền định đoạt của Nhà nước và quyền sử dụng hợp pháp của người dân. Nhà nước nên thực hiện quyền định đoạt thông qua quy hoạch và xác định giá đất. Giá đất phải phù hợp từng mục đích như nhà ở, trường học, bệnh viện, công trình giao thông hay sân bay, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào việc tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất. Thị trường cũng cần cơ chế định giá đất độc lập, khách quan. Cơ quan định giá độc lập có thể giúp xác định đúng giá trị đất, hạn chế thất thoát và giảm tranh chấp. Sau khi giao đất, dự án phải được theo dõi bằng dữ liệu về tiến độ, năng lực tài chính và trách nhiệm của chủ đầu tư, qua đó phát hiện sớm trường hợp chậm triển khai hoặc để đất hoang hóa.

Đối với dự án đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng vẫn đình trệ, ông Đôi đánh giá cơ chế để Nhà nước xem xét thu hồi phần còn lại có thể tháo gỡ ách tắc. Việc thực hiện phải công khai, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Ông cũng đề xuất tách công tác giải phóng mặt bằng khỏi dự án đầu tư để Nhà nước chủ động chuẩn bị quỹ đất sạch, hạn chế khiếu kiện và rút ngắn thời gian thực hiện.

Bổ sung góc nhìn về cung - cầu, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết nguồn cung những tháng đầu năm 2026 tăng khoảng 30% so với cùng kỳ nhờ nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ. Phía Nam hiện chiếm 37% nguồn cung cả nước, tăng 6%, cho thấy khu vực này đang dần lấy lại vị thế. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm rõ rệt. Nếu năm trước, tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án đạt 80 - 90%, thậm chí có dự án bán hết ngay khi mở bán thì 2 quý đầu năm 2026, tỷ lệ giao dịch thành công đã xuống dưới 50%.

Theo ông Đính, sự sụt giảm này phản ánh thay đổi về chất của lực cầu, không đồng nghĩa nhu cầu nhà ở đi xuống. Người mua lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định. Dòng vốn đầu cơ rút khỏi thị trường khiến tỷ lệ hấp thụ không còn tăng nóng. Trong khi đó, nguồn cung vẫn tập trung vào căn hộ và nhà ở thương mại; nhà ở xã hội, nhà ở chính sách và nhà cho thuê phần lớn còn hoàn thiện thủ tục, chưa tạo nguồn cung thực tế.

Các chuyên gia kinh kế cũng cho rằng, việc tháo gỡ pháp lý phải đi cùng sàng lọc dự án và định hướng sản phẩm. Nguồn cung phát huy hiệu quả khi phù hợp khả năng chi trả, hạ tầng kết nối và nhu cầu sử dụng. Dữ liệu về quy hoạch, giá đất, tiến độ dự án và sức mua cần được cập nhật đồng bộ, qua đó hạn chế đầu cơ và đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả.

Nâng chất lượng quản lý vận hành

Bên cạnh pháp lý, chi phí vốn tiếp tục là áp lực lớn đối với doanh nghiệp và người mua nhà. Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP Hồ Chí Minh, cho biết lãi suất vay bất động sản trên thị trường có thời điểm dao động từ 13,6% đến 16% mỗi năm. Mức lãi suất này vượt khả năng chi trả của nhiều người mua nhà, đồng thời làm giảm hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Theo đó, Việt Nam vẫn còn khoảng 33% dư địa phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu dân cư. Riêng tại TP Hồ Chí Minh, khoảng 16.000 người đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Nhu cầu thực hiện hữu nhưng khả năng chuyển thành giao dịch bị hạn chế bởi giá nhà, lãi suất và thời gian vay. Trong khi đó, nhiều dự án khó tiếp cận nguồn vốn, dẫn đến chậm triển khai và làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm.

Để cải thiện thanh khoản, ông Thuận khuyến nghị doanh nghiệp phải chủ động tái cấu trúc tài chính, đánh giá lại danh mục dự án và chấp nhận xử lý những khoản đầu tư không còn hiệu quả. Thay vì tiếp tục vay mới để bù đắp nợ cũ, doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực cho các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng hoàn thành cao và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Doanh nghiệp cũng có thể áp dụng chính sách chiết khấu phù hợp cho khách hàng có khả năng thanh toán sớm nhằm thu hồi dòng vốn trực tiếp. Tuy nhiên, các chính sách bán hàng phải được công khai, bảo đảm quyền lợi khách hàng và không tạo ra mặt bằng giá thiếu ổn định. Về phía ngân hàng, cần có cơ chế điều chỉnh lãi suất linh hoạt theo chu kỳ, giúp người vay dự báo được nghĩa vụ tài chính và hạn chế rủi ro phát sinh.

Theo các chuyên gia kinh tế, cùng với vốn, thủ tục phòng cháy, chữa cháy, xây dựng và các quy định liên quan đến phát triển dự án cần được rà soát để khắc phục tình trạng chồng chéo. Việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ không đồng nghĩa với hạ thấp tiêu chuẩn mà phải tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành, thống nhất đầu mối và minh bạch tiến độ giải quyết.

Ở giai đoạn sau bàn giao, ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP Hồ Chí Minh, cho rằng quản lý vận hành phải được nhìn nhận là một phần quan trọng trong chuỗi giá trị bất động sản. Một dự án không chỉ được đánh giá qua thiết kế, vị trí và giá bán mà còn qua chất lượng dịch vụ, mức độ an toàn và khả năng duy trì môi trường sống lâu dài.

Hiện hoạt động quản lý tại các khu đô thị thấp tầng, nhà liền kề còn thiếu khung quy định cụ thể. Một số dự án có hình ảnh đẹp khi mở bán nhưng nhanh chóng xuống cấp sau khi đưa vào sử dụng do trách nhiệm duy tu, quản lý không được phân định rõ. Đối với chung cư, việc quản lý các khoản thu từ quảng cáo, giữ xe, điện, nước và các dịch vụ phụ trợ cũng phát sinh vướng mắc về hóa đơn, thuế và trách nhiệm của ban quản trị.

Ông Thành đề nghị, cần sớm công nhận quản lý vận hành tòa nhà là ngành dịch vụ có tính chất đặc thù, đồng thời ban hành hướng dẫn riêng đối với những khoản thu nhỏ nhưng phát sinh thường xuyên. Chủ đầu tư cũng cần đưa kiến thức quản lý vận hành vào chương trình đào tạo nhân viên môi giới, giúp khách hàng hiểu đúng về phí dịch vụ, quyền sở hữu chung, riêng và trách nhiệm của các bên sau khi nhận nhà.

Ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch VCCI cho biết, chu kỳ mới của thị trường cần tập trung vào bốn nhóm vấn đề gồm giải phóng nguồn lực đất đai; giảm chi phí vốn và đa dạng hóa kênh huy động; đón đầu xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra các đô thị vệ tinh; nâng cao chất lượng quản lý đô thị và bảo đảm quyền sở hữu tài sản của cư dân. Theo đó, các dự án giao thông lớn, trong đó có đường Vành đai 3, đang mở thêm không gian phát triển cho TP Hồ Chí Minh và các địa phương giáp ranh. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ tạo được lực đẩy khi đi cùng quy hoạch đồng bộ, nguồn cung phù hợp nhu cầu và môi trường đầu tư minh bạch.

“Đơn vị sẽ tổng hợp các ý kiến, kiến nghị của doanh nghiệp, chuyên gia và gửi kiến nghị đến Quốc hội và các cơ quan liên quan trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản để thị trường bất động sớm phục hồi. Trong đó, chúng tôi sẽ tập trung vào các giải pháp tháo gỡ pháp lý, khơi thông dòng vốn và chuyên nghiệp hóa quản lý vận hành để sớm giúp thị trường phía Nam phục hồi thực chất, tạo lập niềm tin và hướng đến phát triển ổn định, bền vững”, ông Quang Phòng cho biết thêm.