Khắc phục lệch pha cung - cầu

Giai đoạn 2010 trở về trước, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển thiếu ổn định, khi thì sốt nóng, lúc thì trầm lắng, đóng băng. Đáng lưu ý là càng về sau, giá BĐS càng tăng, sản phẩm BĐS càng nhiều nhưng người nghèo, người thu nhập thấp lại càng khó có điều kiện mua BĐS.

Đỉnh điểm giai đoạn 2011 - 2012, thị trường BĐS “bất động” tồn kho lên tới gần 130.000 tỷ đồng. Phần lớn các sản phẩm BĐS khi đó đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi hơn 80% người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp nên không đủ khả năng tiếp cận và sở hữu.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của BĐS giai đoạn 2011 - 2012 là tình trạng lệch pha cung - cầu. Thị trường thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi thiếu quá nhiều sản phẩm bình dân, giá rẻ. Chính vì vậy, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là phải khắc phục sự lệch pha “cung - cầu”, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm BĐS đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường.

Từ nhận thức này, Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội (NOXH), được Chính phủ cụ thể hóa tại NQ02 năm 2013 và NQ61 năm 2014. Theo đó, Bộ Xây dựng đã hoàn thiện cơ chế, chính sách, đồng thời rà soát, phân loại các dự án BĐS trên phạm vi cả nước, chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang NOXH, điều chỉnh chia nhỏ căn hộ nhà thương mại cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển NOXH. Đặc biệt, Chính phủ đã dành gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi để doanh nghiệp phát triển NOXH và hỗ trợ người dân vay vốn để mua, thuê, thuê mua NOXH hay nhà ở thương mại với giá thấp...

Chỉ sau một thời gian ngắn triển khai, theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến nay nguồn cung NOXH đã tăng lên đáng kể với việc đầu tư xây dựng 135 dự án NOXH, trong đó có 51 dự án NOXH cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 25.850 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 9.560 tỷ đồng và 84 dự án NOXH cho công nhân, quy mô xây dựng 28.550 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.730 tỷ đồng. Trên cả nước đang tiếp tục triển khai 171 dự án NOXH. Thông qua các chương trình phát triển NOXH trọng điểm, đến nay đã có khoảng 780.000 hộ gia đình, tương đương hơn 3 triệu người nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện chỗ ở.

“Chìa khóa” cho thị trường BĐS

Không hề quá khi nói rằng chiến lược phát triển NOXH chính là chiếc “chìa khóa vàng” mở ra cánh cửa để thị trường BĐS phục hồi sau giai đoạn bong bóng 2008 - 2012. Nói vậy bởi NOXH không chỉ đáp ứng nhu cầu của một nhóm đối tượng vốn rất lớn có nhu cầu về nhà ở nhưng trước nay chưa được đáp ứng, mà nó còn tạo tác động lan tỏa đến các phân khúc khác của thị trường, giúp cả thị trường cùng ấm lên.

Cụ thể, lượng giao dịch thành công đã liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp rồi lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao cấp. Năm 2014, Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công (tăng 2 lần so với 2013), TP Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng 1,3 lần so với 2013). Năm 2015, Hà Nội có khoảng 19.350 giao dịch thành công (tăng 1,7 lần so với 2014), TP Hồ Chí Minh có khoảng 18.700 giao dịch thành công (tăng 1,8 lần so với 2014). Tồn kho BĐS tính đến ngày 20/12/2015 đã giảm được 77.659 tỷ đồng, còn khoảng 50.889 tỷ đồng. Con số này giảm hơn 60% so với quý I/2013, thời điểm thị trường bắt đầu phục hồi.

Đặc biệt, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NOXH đã giúp hàng chục nghìn hộ nghèo, người thu nhập thấp được cải thiện về nhà ở. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến hết 30/11/2015, các ngân hàng đã cam kết cho vay 24.110 tỷ đồng (đạt 80%), giải ngân được 15.465 tỷ đồng (đạt 52%).

NOXH đã “cứu” nhiều doanh nghiệp BĐS bởi trong lúc thị trường “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp BĐS lựa chọn NOXH đã vượt qua được khó khăn, ổn định và phát triển. Hàng loạt dự án NOXH quy mô lớn được các doanh nghiệp triển khai như: Tổng công ty Becamex IDC thực hiện Đề án NOXH tại Bình Dương với quy mô 64.000 căn hộ; Tổng công ty Viglacera triển khai Dự án NOXH tại Khu đô thị mới Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) với quy mô 3.500 căn hộ; Công ty CP đầu tư và thương mại Thủ đô triển khai dự án NOXH Bắc Cổ Nhuế - Chèm hoàn thành giai đoạn 1 với 930 căn hộ...

Ông Đỗ Đức Đạt, Giám đốc Công ty CP đầu tư và thương mại Thủ đô cho biết, nhờ có chính sách hỗ trợ NOXH kịp thời của Chính phủ nên doanh nghiệp đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường đóng băng và từng bước phát triển ổn định.

Nhận định về sự phục hồi nhanh chóng của thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, tháo gỡ khó khăn của thị trường BĐS gắn với chiến lược nhà ở quốc gia là sự chèo lái bằng chính sách rất khôn ngoan, mà khởi nguồn từ các đề xuất của lãnh đạo Bộ Xây dựng. Giải pháp này “trúng” ở chỗ đã nhận rõ nguyên nhân làm thị trường BĐS đóng băng, từ đó đi đến hành động không "phá băng" tại chỗ băng bị đóng (phân khúc giá cao) mà đi “nhen lửa” tại nơi dễ bắt lửa hơn (phân khúc giá thấp) để ngọn lửa mới nhen sẽ tỏa được hơi ấm làm tan băng ở chỗ đang đóng.

“Đây là giải pháp mang tính binh pháp chiến lược, không dễ chấp nhận khi được đưa ra ở thời điểm thị trường BĐS đang bị đóng băng. Chúng ta không cần sử dụng một lượng vốn tài chính đáng kể nào mà chính việc sử dụng chính sách đã đạt được những thành công bước đầu quan trọng, tạo đà để tiếp tục giải quyết các vấn đề tiếp theo. Bộ Xây dựng đã làm được một bước rút ngắn rất nhiều quãng đường cần thiết để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn khó khăn nhất”, ông Võ đánh giá.

Tiếp tục tái cấu trúc thị trường

Theo GS Đặng Hùng Võ, khả năng "bong bóng" BĐS quay trở lại trong năm 2016 sẽ khó xảy ra do những biểu hiện của bong bóng BĐS hiện chưa có. Tuy nhiên, trong một vài năm tiếp theo, hiện tượng tích tụ bong bóng có thể xảy ra nếu quản lý không tốt. Từ thực tế thị trường năm 2015, GS Đặng Hùng Võ dự báo phân khúc nhà ở giá trung bình và trên trung bình có cơ hội phát triển mạnh trong năm 2016. Bên cạnh đó, phân khúc giá rẻ vẫn tiếp tục phát triển với nguồn cung ổn định hàng năm. Phân khúc này khó có điều kiện tăng cung mạnh vì yếu tố thị trường không cao, phụ thuộc rất nhiều vào sự trợ giúp của Nhà nước mà khả năng trợ giúp này lại luôn có hạn.

Để thị trường BĐS 2016 có cơ hội phát triển tốt hơn, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, khi đã mở chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở gắn với đất ở Việt Nam thì có thể tiếp tục mở chính sách được thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các tổ chức tín dụng nước ngoài. Đây là cách duy nhất để tiếp cận nguồn vốn trung hạn và dài hạn phát triển NOXH, nhà ở cho thuê, cải tạo chung cư cũ nói riêng và cho thị trường BĐS nói chung. Bên cạnh đó, cơ chế cho vay tín dụng ưu đãi đối với người nghèo cần được điều chỉnh lại trên nguyên tắc thực hiện các tín dụng nhỏ với sự tham gia của cộng đồng và các tổ chức xã hội. Không áp dụng cơ chế "xin - cho" như ta vẫn hay làm trong thời gian qua.

“Tóm lại, năm 2016 là năm tiếp tục các thành tựu mà năm 2015 đã đạt được. Việc phát triển có hiệu quả hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quá trình tái cấu trúc để tăng tính chuyên nghiệp của nhà quản lý, nhà đầu tư và cả người tiêu dùng”, GS Võ nói.