Trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận sự cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản. Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2025. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng 122% so với năm trước, phản ánh tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực duy trì ổn định. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.

Nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang là động lực chính với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. Tại TP Hồ Chí Minh, khu vực Bình Dương đóng vai trò dẫn dắt khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mở mới. 

Về mặt bằng giá, giá bán sơ cấp nhìn chung duy trì sự ổn định. Tại nội đô Hà Nội, giá tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá trên 150 triệu đồng/m².

Các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là Văn Giang, duy trì mức giá 60–70 triệu đồng/m², tương đương khoảng 50% so với nội đô. Khoảng chênh lệch này giúp khu vực vệ tinh trở thành lựa chọn phù hợp với người mua ở thực.

Tại TP Hồ Chí Minh, Bình Dương nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.

Nhận định về triển vọng thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết dù có biến động lãi suất nhưng thị trường vẫn giữ được sự ổn định về cả nguồn cung lẫn thanh khoản. Ông Trần Minh Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.

Dự báo tổng nguồn cung mở bán mới tại TP Hồ Chí Minh năm 2026 đạt khoảng 28.000 – 29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với kỳ vọng trước. Tuy nhiên, Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự kiến đạt 35.000 – 40.000 căn, trong đó khu vực Văn Giang tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn.