Theo báo cáo của Savills, thị trường nhà ở Hà Nội trong quý II/2026 ghi nhận lượng giao dịch và nguồn cung mới chững lại so với giai đoạn đầu năm khi người mua có xu hướng thận trọng hơn. Tuy nhiên, xu hướng phát triển dài hạn vẫn không thay đổi khi các dự án mới tiếp tục mở rộng ra ngoài khu vực trung tâm, nơi còn nhiều dư địa phát triển và chi phí đầu tư hợp lý hơn.

Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng và Long Biên tiếp tục là những địa bàn dẫn dắt nguồn cung mới nhờ lợi thế quỹ đất, quy hoạch đồng bộ và hàng loạt dự án hạ tầng đang được triển khai. Trong khi đó, khu vực nội đô gần như không còn nhiều dự án mới do quỹ đất hạn chế, chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển ngày càng cao. Phần lớn giao dịch tại khu vực này diễn ra trên thị trường thứ cấp.

Bên cạnh Hà Nội, các địa phương giáp ranh như Bắc Ninh và Hưng Yên cũng thu hút thêm sự quan tâm của doanh nghiệp và người mua nhà. Theo Savills, khi hệ thống giao thông liên vùng tiếp tục hoàn thiện, các đô thị vệ tinh sẽ đóng vai trò bổ sung nguồn cung, đồng thời chia sẻ áp lực về nhu cầu nhà ở với khu vực trung tâm Thủ đô.

Sự dịch chuyển này diễn ra trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai chiến lược phát triển đô thị đa cực, đa trung tâm theo Quy hoạch Thủ đô. Thay vì tập trung vào khu vực lõi lịch sử, thành phố định hướng hình thành các trung tâm mới ở phía Đông, phía Tây, phía Bắc và phía Nam, gắn với hệ thống giao thông công cộng và các cực tăng trưởng kinh tế.

Động lực lớn nhất đến từ hạ tầng giao thông. Tháng 6/2026, Hà Nội đồng loạt khởi công 5 tuyến metro gồm các tuyến số 1, 2, 8, 10 và 14 với tổng chiều dài hơn 300 km, kết nối sân bay Nội Bài, ga Hà Nội, Hòa Lạc, Đông Anh, Gia Lâm cùng nhiều khu đô thị mới. Theo quy hoạch, đến năm 2030 thành phố sẽ từng bước hình thành mạng lưới đường sắt đô thị gồm 18 tuyến với tổng chiều dài khoảng 979 km.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, việc triển khai đồng thời các tuyến metro cùng định hướng quy hoạch mới đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển từ mô hình phát triển tập trung sang đô thị đa trung tâm. Theo đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới, phân bổ lại dân cư và giảm áp lực lên khu vực nội đô.

Đồng quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường nhận định, hạ tầng giao thông luôn là yếu tố dẫn dắt thị trường bất động sản. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn nhờ metro và các tuyến vành đai, khoảng cách từ nơi ở đến trung tâm việc làm không còn là rào cản lớn. Điều này tạo điều kiện để người dân chấp nhận sinh sống tại các khu vực xa trung tâm hơn nhưng có chất lượng sống tốt và chi phí phù hợp.

Theo ông  Cường, sự phát triển của các trung tâm đô thị mới sẽ giúp phân bổ lại dân cư, giảm áp lực lên hạ tầng khu vực lõi, đồng thời mở ra dư địa phát triển cho các dự án nhà ở quy mô lớn - điều ngày càng khó thực hiện trong nội đô.

Các chuyên gia cũng cho rằng, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, thị trường sẽ không chỉ mở rộng về địa lý mà còn thay đổi về cơ cấu sản phẩm. Các khu đô thị mới nhiều khả năng sẽ phát triển theo mô hình tích hợp nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ công cộng xung quanh các nhà ga metro thay vì các dự án đơn lẻ như trước đây.

Theo Savills, xu hướng này sẽ thúc đẩy nguồn cung bám theo các hành lang giao thông trọng điểm, đồng thời tạo điều kiện phát triển nhiều hơn các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt tại những khu vực còn quỹ đất và có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm thành phố.