Nghị quyết 68-NQ/TW được ban hành, với nhiều định hướng lớn về cải cách thể chế và phát triển kinh tế tư nhân, đang được giới chuyên gia nhìn nhận như một cú hích mới, tạo nền tảng tháo gỡ các nút thắt lâu nay của nhà ở xã hội.

Thông điệp cải cách thể chế

Nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt trong khi nhu cầu ngày càng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn và khu công nghiệp. Theo các chuyên gia, vướng mắc lớn nhất nằm ở thủ tục pháp lý phức tạp, quỹ đất hạn chế và biên lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp chưa mặn mà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhiều lần nêu vấn đề, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội phải đi qua quy trình gần tương đương dự án thương mại, nhưng lợi nhuận lại bị khống chế, trong khi cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn và thiếu tính ổn định dài hạn.

Ở góc độ nghiên cứu, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nhận định thị trường nhà ở xã hội không thiếu nhu cầu mà thiếu “hệ sinh thái chính sách đồng bộ”, từ đất đai, tín dụng, thuế đến thủ tục đầu tư. Nếu chỉ giải quyết từng phần riêng lẻ, hiệu quả sẽ không bền vững.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 68-NQ/TW về phát triển kinh tế tư nhân mang ý nghĩa quan trọng khi đặt trọng tâm vào hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường và thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân trở thành một động lực quan trọng của nền kinh tế.

Nhiều chuyên gia chung nhận định, dù không phải văn bản riêng cho lĩnh vực bất động sản, nhưng các định hướng lớn của Nghị quyết có tác động trực tiếp đến phát triển nhà ở xã hội. Trước tiên là Nghị quyết nhấn mạnh yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện kinh doanh không cần thiết và bảo đảm môi trường đầu tư minh bạch, ổn định. Đây là điều cộng đồng doanh nghiệp bất động sản chờ đợi lâu nay.

Cùng đó là việc khẳng định vai trò và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp tư nhân tạo tâm lý an tâm cho nhà đầu tư khi tham gia các dự án có biên lợi nhuận thấp nhưng ý nghĩa xã hội cao như nhà ở xã hội.

Khi tinh thần của Nghị quyết được cụ thể hóa bằng các quy định rõ ràng, ổn định và có thể dự báo, chi phí không chính thức và rủi ro pháp lý sẽ giảm đáng kể. Khi đó, bài toán hiệu quả tài chính của nhà ở xã hội sẽ trở nên khả thi hơn.

Cần “đường băng” đủ dài

Một trong những điểm then chốt để nhà ở xã hội phát triển bền vững là bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đại diện một doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở mức lợi nhuận trần mà còn ở thời gian thực hiện thủ tục có thể kéo dài vài năm. Trong khoảng thời gian đó, chi phí vốn, lãi vay và biến động giá nguyên vật liệu có thể “ăn mòn” toàn bộ phần lợi nhuận dự kiến.

Các chuyên gia tài chính nhận định, để thu hút khu vực tư nhân, cần thiết kế chính sách theo hướng “bù đắp rủi ro” thay vì chỉ khống chế lợi nhuận. Điều này có thể thông qua cơ chế giao đất sạch, miễn giảm tiền sử dụng đất thực chất, ưu đãi thuế rõ ràng và đặc biệt là tiếp cận tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định.

Tinh thần cải cách của Nghị quyết 68-NQ/TW được xem là nền tảng để các bộ, ngành rà soát lại toàn bộ quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội, từ khâu chấp thuận chủ trương, quy hoạch, giao đất đến nghiệm thu, cấp sổ.

Một vấn đề khác được nhắc đến nhiều năm qua là quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa được bố trí hợp lý. Không ít địa phương lúng túng trong việc dành 20% quỹ đất tại các dự án thương mại để phát triển nhà ở xã hội hoặc bố trí ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ. Bởi nếu chỉ coi nhà ở xã hội là nghĩa vụ bắt buộc trong dự án thương mại, mà không tích hợp vào chiến lược phát triển đô thị tổng thể, sẽ khó hình thành các khu dân cư có chất lượng sống tốt.

Do đó, định hướng hoàn thiện thể chế đất đai và tăng tính minh bạch trong phân bổ nguồn lực theo tinh thần của Nghị quyết 68-NQ/TW được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện để địa phương chủ động hơn trong quy hoạch, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và giám sát thực hiện.

Trên thực tế, với người thu nhập thấp, nhà ở xã hội không chỉ là nơi an cư mà còn là nền tảng để ổn định cuộc sống và nâng cao năng suất lao động. Tại nhiều khu công nghiệp, hàng chục nghìn công nhân vẫn phải thuê trọ trong điều kiện chật chội, thiếu an toàn.

TS. Cấn Văn Lực cho rằng phát triển nhà ở xã hội còn là giải pháp kích thích tổng cầu và tạo việc làm cho nhiều ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính - ngân hàng. Do đó, tác động lan tỏa của chính sách không dừng ở lĩnh vực bất động sản.

Nếu các rào cản được tháo gỡ, nguồn cung tăng lên, giá bán và giá thuê sẽ hợp lý hơn, qua đó giảm áp lực chi phí sinh hoạt cho người lao động. Điều này cũng góp phần giữ chân lao động tại các trung tâm sản xuất lớn, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Đồng bộ vào cuộc

Dù kỳ vọng lớn ở chính sách nhưng các chuyên gia đều nhấn mạnh rằng Nghị quyết chỉ là khung định hướng. Điều quan trọng nằm ở khâu triển khai. Nhiều doanh nghiệp mong muốn, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể, thống nhất giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định liên quan. Nếu không, tình trạng “trên thông, dưới tắc” vẫn có thể tái diễn.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước cơ hội tái cấu trúc theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội không chỉ là phân khúc an sinh mà còn là một cấu phần quan trọng của chiến lược phát triển đô thị dài hạn.

Khi tinh thần cải cách được thực thi quyết liệt, môi trường đầu tư minh bạch và ổn định hơn, nhà ở xã hội sẽ không còn là “phần việc khó” chỉ trông chờ vào ngân sách, mà trở thành lĩnh vực có sức hút đối với doanh nghiệp tư nhân. Có vậy, bài toán an cư của hàng triệu người lao động sẽ có lời giải bền vững hơn, đồng thời góp phần tạo nền tảng cho tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Nghị quyết 68-NQ/TW vì thế không chỉ đơn thuần là một văn bản chính sách, mà có thể trở thành “điểm tựa thể chế” cho một giai đoạn phát triển mới của nhà ở xã hội – nơi lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được cân bằng trên cùng một trục cải cách.

Mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP về một số cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật về phát triển nhà ở xã hội. Trong đó, quy định việc xử lý khó khăn, vướng mắc về quy hoạch đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Như vậy, việc lập mới, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch phân khu đối với khu vực hình thành đô thị khi thực hiện sắp xếp đơn vị hành chính các cấp và tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

Quy hoạch chi tiết được lập mới, điều chỉnh đồng thời với quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung (trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu) và được phê duyệt sau khi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được phê duyệt. Việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư đối với trường hợp vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn được thực hiện theo quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Tại các thành phố và khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân là nhà chung cư. Với các khu vực còn lại, HĐND cấp tỉnh quyết định loại hình nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, bảo đảm phù hợp quy định pháp luật và thực trạng địa phương.