Chỉ tính riêng 2 quý đầu năm nay, Việt Nam tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực về dòng vốn quốc tế với tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 13,03 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm đối với cùng kỳ.

Các chuyên gia của Công ty Savills nhận xét, dòng vốn này tiếp tục gắn với nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, từ sản xuất, logistics đến công nghệ và hạ tầng số. Sự dịch chuyển của dòng vốn đang kéo theo thay đổi trong nhu cầu sử dụng bất động sản.

Sản xuất vẫn là một trong những động lực chính của dòng vốn FDI vào Việt Nam, trong bối cảnh các doanh nghiệp quốc tế tiếp tục đa dạng hóa chuỗi cung ứng tại châu Á. Điều này duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các cơ sở sản xuất được phát triển theo yêu cầu. Tuy nhiên, tiêu chí lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp đang thay đổi.

Theo Savills Vietnam, bên cạnh vị trí và chi phí, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến nguồn điện, chất lượng nhân lực, kết nối logistics, tiêu chuẩn ESG, khả năng mở rộng và tốc độ đưa tài sản vào vận hành. Khảo sát của Savills cho thấy, khoảng hai phần ba nguồn vốn sản xuất đăng ký mới gắn với các dự án lựa chọn nhà xưởng thay vì thuê đất.

Xu hướng này cho thấy tốc độ triển khai đang trở thành một yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Với những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao, việc có sẵn nhà xưởng phù hợp có thể giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian đưa dự án vào hoạt động.

Ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam nhận định, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp đang chuyển từ yếu tố đơn thuần là quy mô quỹ đất sang mức độ sẵn sàng của hạ tầng và khả năng đáp ứng yêu cầu vận hành. Theo ông, những dự án có hạ tầng hoàn thiện, khả năng vận hành tốt và phục vụ được các ngành có giá trị cao sẽ có lợi thế hơn trong việc thu hút khách thuê.

Cùng với sản xuất, logistics ngày càng trở thành một phần quan trọng của hệ sinh thái bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng. Sự phát triển của thương mại điện tử, yêu cầu giao hàng nhanh hơn và mạng lưới sản xuất ngày càng phức tạp đang làm tăng nhu cầu đối với kho vận hiện đại. Những vị trí có khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc và các trung tâm tiêu dùng được doanh nghiệp quan tâm hơn.

Đặc biệt, khi hạ tầng giao thông được mở rộng, phạm vi lựa chọn địa điểm cũng có xu hướng thay đổi. Các khu vực nằm ngoài những trung tâm sản xuất truyền thống có thêm cơ hội thu hút dự án công nghiệp, logistics và bất động sản phục vụ chuỗi cung ứng.

Theo ông John Campbell, tính linh hoạt và khả năng tiếp cận chiến lược ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp. Điều này đồng nghĩa các khu vực có kết nối hạ tầng tốt, khả năng tiếp cận chuỗi cung ứng và dư địa mở rộng sẽ có thêm lợi thế khi cạnh tranh thu hút dòng vốn mới.

Sự chuyển dịch sang các ngành công nghệ cao đang tạo thêm một nhóm nhu cầu bất động sản khác biệt so với các loại hình công nghiệp truyền thống. Điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu và các hoạt động sản xuất có hàm lượng công nghệ cao thường đòi hỏi tiêu chuẩn cao hơn về nguồn điện, kết nối dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và khả năng vận hành liên tục.

Trung tâm dữ liệu là một ví dụ điển hình. Theo Savills Vietnam’s Industrial Outlook 2026, tổng công suất thiết kế vận hành của các trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đạt khoảng 524,7 MW năm 2025 và được dự báo tăng lên 950 MW vào năm 2030, tương đương mức tăng khoảng 81%.

Sự gia tăng này không chỉ tạo thêm nhu cầu về diện tích mặt bằng. Các trung tâm dữ liệu quy mô lớn cần nguồn điện ổn định, kết nối viễn thông, tiêu chuẩn kỹ thuật cao và khả năng vận hành liên tục. Quá trình số hóa vì vậy đang mở ra một nhóm tài sản bất động sản chuyên biệt, có yêu cầu khác đáng kể so với nhà xưởng công nghiệp thông thường.

Ông John Campbell cho rằng sự phát triển của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và các ngành sản xuất công nghệ cao đang trực tiếp định hình lại cơ cấu nhu cầu của bất động sản công nghiệp. Theo ông, thị trường sẽ ngày càng phân hóa khi các ngành này không chỉ cần mặt bằng mà còn đòi hỏi hạ tầng kỹ thuật, nguồn điện tin cậy và khả năng vận hành ở tiêu chuẩn cao.

Cùng đó, hạ tầng đang là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho quá trình này. Tại phía Bắc, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh và các khu vực lân cận đang hình thành mạng lưới sản xuất và logistics có tính liên kết cao hơn. Ở phía Nam, TP. Hồ Chí Minh sau khi hợp nhất và mở rộng địa giới hành chính, Đồng Nai và các khu vực quanh Long Thành tiếp tục hưởng lợi từ các dự án hạ tầng quy mô lớn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, sự phát triển của hạ tầng đang đồng thời tạo thêm dư địa cho nguồn cung bất động sản và mở rộng phạm vi địa lý của hoạt động đầu tư. “Hiện Việt Nam đã có cơ sở hạ tầng, nhờ đó đang mở ra những vùng đất rộng lớn cũng như kết nối các tỉnh thành khác nhau thông qua việc tận dụng toàn bộ các khoản đầu tư vào cơ sở hạ tầng này”, ông Matthew Powell phân tích.

Theo các chuyên gia của Savills, khi dòng vốn quốc tế tiếp tục mở rộng, doanh nghiệp và nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quy mô hay vị trí của tài sản. Khả năng vận hành, chất lượng hạ tầng, kết nối và khả năng mở rộng ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng.

Bên cạnh các loại hình truyền thống, thị trường đang ghi nhận sự xuất hiện của những tài sản chuyên biệt như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và các cơ sở phục vụ những ngành có yêu cầu kỹ thuật cao. Trên thị trường đầu tư, các tài sản này có thể được tiếp cận qua nhiều cấu trúc khác nhau, từ danh mục tài sản, tài sản tạo thu nhập đến mô hình bán - tái thuê, với đặc điểm khác nhau về quy mô, dòng tiền và phương thức vận hành.

Sự đa dạng về loại hình tài sản phản ánh một thay đổi rộng hơn của thị trường. Khi dòng vốn FDI ngày càng gắn với sản xuất công nghệ cao, logistics và hạ tầng số, nhu cầu bất động sản cũng dịch chuyển từ việc đơn thuần mở rộng diện tích sang yêu cầu cao hơn về chất lượng, khả năng vận hành và mức độ chuyên biệt.

Đây có thể là dư địa mới để bất động sản Việt Nam đón dòng vốn quốc tế, đồng thời đặt ra yêu cầu phát triển hạ tầng và nguồn cung phù hợp với từng nhóm ngành.