Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng chậm, một số chủ sở hữu bất động sản không còn đủ khả năng chi trả phí quản lý, trong khi những người khác cố tình chậm đóng hoặc ngừng đóng phí để gây sức ép buộc các công ty giảm giá dịch vụ. Khi các nhà cung cấp dịch vụ lần lượt rút khỏi các hợp đồng, nhiều khu dân cư bắt đầu đối mặt với tình trạng cơ sở hạ tầng xuống cấp, rác thải không được thu gom và các chốt bảo vệ không có người trực.

Một bộ phận khác là những người từng mua nhiều căn hộ trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ trước năm 2021 như một khoản đầu tư. Khi giá nhà lao dốc và triển vọng thu hồi vốn trở nên mong manh, họ không còn thấy lý do để tiếp tục chi trả các khoản phí quản lý.

Sau nhiều thập kỷ xây dựng quá mức, nhiều khu dân cư hiện chỉ có một phần căn hộ được sử dụng. Tại những nơi này, các chủ đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn tài chính thường chưa thanh toán phí quản lý đối với các căn hộ chưa bán được. Ngân hàng ANZ ước tính tổng diện tích nhà ở tồn kho tại Trung Quốc hiện tương đương gần gấp đôi diện tích của vùng Đại London (Anh).

Theo công ty nghiên cứu CRIC, tỷ lệ thu phí trung bình của 500 doanh nghiệp quản lý bất động sản hàng đầu Trung Quốc đã giảm xuống còn 71% trong năm ngoái, so với 89% vào năm 2021. CRIC không công bố số liệu chi tiết theo từng năm, nhưng các lãnh đạo trong ngành cho biết năm 2025 ghi nhận mức giảm mạnh nhất và xu hướng này tiếp tục xấu đi kể từ đó.

Các chuyên gia phân tích cho rằng điều này đang tạo ra một vòng luẩn quẩn. Khi tỷ lệ thu phí giảm, các công ty quản lý buộc phải rút khỏi ngày càng nhiều dự án. Điều đó khiến chủ nhà và các nhà phát triển bất động sản lo ngại giá trị tài sản sẽ tiếp tục suy giảm. Giá nhà giảm lại càng làm giảm động lực đóng phí để duy trì chất lượng dịch vụ.

Tình trạng này cũng gia tăng áp lực đối với chính quyền địa phương, khi họ có thể phải can thiệp bằng cách đưa các doanh nghiệp nhà nước vào duy trì những dịch vụ thiết yếu nhằm xoa dịu sự bất mãn của cư dân trước tình trạng rác thải không được thu gom, thiếu nhân viên bảo vệ hay các sự cố về chiếu sáng và thang máy.

Ông Sam Radwan, Giám đốc điều hành công ty tư vấn bất động sản Enhance International có trụ sở tại Chicago (Mỹ) và hoạt động tại Trung Quốc đại lục, cho rằng đây là một vấn đề lớn và khá đặc thù, chưa từng xuất hiện trong các cuộc khủng hoảng bất động sản trước đây. Theo ông, các căn hộ trong những khu dân cư có chất lượng quản lý kém có thể mất tới 25% giá trị.

Ông cũng cảnh báo đây chỉ là một trong nhiều vấn đề đáng lo ngại của thị trường bất động sản Trung Quốc, bên cạnh tình trạng dư cung, tỷ lệ nhà bỏ trống cao, số vụ tịch thu tài sản gia tăng và nhu cầu suy yếu. Ông nói: “Có thể phải mất hàng thập kỷ mới giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà ở này”.

Trên khắp Trung Quốc, phí quản lý hiện dao động từ dưới 1 NDT (0,15 USD) đến hơn 20 NDT (gần 3 USD) mỗi m2/tháng, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng công trình.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, các công ty quản lý bất động sản cũng mở rộng với tốc độ tương đương các chủ đầu tư. Theo Viện Quản lý Bất động sản Trung Quốc, mỗi doanh nghiệp trong nhóm 100 công ty lớn nhất Trung Quốc quản lý trung bình khoảng 71 triệu m² bất động sản trong năm 2025, tăng mạnh so với mức 9,8 triệu m² vào năm 2012. 

Tuy nhiên, xu hướng hiện nay là rút lui khỏi các dự án. Năm ngoái, China Overseas Property – doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực quản lý bất động sản – đã rút khỏi các dự án có tổng diện tích 55,6 triệu m², tăng 25% so với một năm trước đó. Trong khi đó, đơn vị quản lý bất động sản của Country Garden, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, cũng đã rút khỏi các dự án với tổng diện tích khoảng 80 triệu m² trong năm 2025.

Theo CRIC, các doanh nghiệp quản lý quy mô nhỏ chưa niêm yết thường chỉ thu được dưới 65% tổng số phí phải thu. Ông John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hong Kong (Trung Quốc) tại UBS cho biết, các căn hộ bỏ trống là một trong những yếu tố lớn nhất làm suy giảm doanh thu của các công ty quản lý, bên cạnh những chủ sở hữu mang tính đầu cơ nhưng không thực sự sinh sống tại các căn hộ đó. Một nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Ant Group và Trường Kinh tế thuộc Đại học Hạ Môn cho thấy đến cuối năm 2025, gần 1/4 số hộ gia đình Trung Quốc sở hữu ít nhất hai căn nhà.