Một trong những hạn chế chính là cơ cấu nguồn cung nhà ở vẫn mất cân đối nghiêm trọng, nguồn cung các dự án mới chủ yếu phục vụ những người mua có khả năng tài chính cao và nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm có giá trị gia tăng lâu dài. Đây là thông tin được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ trong bản công bố báo cáo về thị trường quý I vào ngày 12/4 theo hình thức trực tuyến.

Theo khảo sát của VARS, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng hơn 69% trong cơ cấu nguồn cung nhà ở mở bán mới trong quý I/2025, nhưng căn hộ chung cư cao cấp, hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn, với số lượng dự án hạng sang mới đang có xu hướng tăng. Trong khi căn hộ chung cư thương mại giá bình dân hoàn toàn “vắng bóng”.

Tỷ trọng căn hộ chung cư bình dân được cải thiện, chiếm gần 13%, tương đương với gần 2.000 sản phẩm, tăng lần lượt 33% và 54% so với quý trước và cùng kỳ năm trước, nhờ nhiều hơn các dự án căn hộ chung cư nhà ở xã hội được mở bán. Tuy nhiên, con số này vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế.

Bên cạnh đó, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội vẫn thấp, chỉ đạt 3,3% do lãi suất vẫn cao, thời gian vay ngắn. Nhiều tỉnh, thành có nhu cầu cao nhưng vẫn thiếu quỹ đất, nguồn cung nhà ở xã hội. Việc hoàn thiện hồ sơ mua nhà ở xã hội cũng còn “mắc” ở thủ tục xác nhận thu nhập đối với đối tượng lao động tự do…

Các chuyên gia của VARS nhận định, mặt bằng giá chào bán bất động sản ngày càng có xu hướng tăng bởi áp lực chi phí, nhất là các khoản chi phí liên quan đến đất đai gia tăng trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm. Điều này khiến các chủ đầu tư tiếp tục có xu hướng phát triển dự án cao cấp nhằm đảm bảo mục tiêu về lợi nhuận.

Cùng đó, chỉ số giá phản ánh mức biến động giá bán bình quân của kỳ (thời điểm hiện tại) so với kỳ gốc (quý I/2019) tại nhóm dự án được VARS chọn khảo sát cho thấy, trong quý I/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư. So với kỳ gốc, giá bán bình quân của các dự án tăng lần lượt theo các địa phương là Hà Nội 77,6%, Đà Nẵng 58,6% và TP Hồ Chí Minh 35%.

Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý I/2025 đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với kỳ gốc. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024. Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Khu vực TP Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án được VARS chọn khảo sát gần như không tăng so với quý trước nhưng so với kỳ gốc ghi nhận mức tăng 35%.

Tương tự, giá bán bình quân căn hộ chung cư tại Đà Nẵng trong quý I/2025 đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với kỳ gốc. Trong giai đoạn 2019 - 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội, cao hơn khoảng 1,6 lần so với TP Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự xuất hiện của nhiều dự án mới được chào bán với mức giá cao hơn đáng kể so với mặt bằng trước đó, góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tình trạng giá bán sơ cấp cũng được neo ở mức cao duy trì mặt bằng giá nhà ở đang ở mức cao là một trong những nguyên nhân khiến một bộ phận trong thế hệ trẻ đang phải lựa chọn giữa phương án thuê nhà thay vì mua nhà - VARS nhận định.

Một trong những diễn biến nổi bật trên thị trường bất động sản quý I thu hút sự quan tâm đó là giá cả tại một số thị trường bị ảnh hưởng bởi các thông tin quy hoạch, đầu tư.

Cụ thể, thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành, cộng hưởng với việc nhiều địa phương công bố bảng giá đất mới, cao hơn nhiều lần so với bảng giá hiện hành và tâm lý FOMO (lo sợ bỏ lỡ cơ hội) của các nhà đầu tư bất động sản khiến đất nền lại “sốt”. Nhiều địa phương ghi nhận mức giá tăng từ 5 cho tới 30% như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội…

Tuy nhiên, trên thực tế, giao dịch chỉ ghi nhận tăng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội phát triển, mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.