Mặc dù các chuyên gia đã cảnh báo về nguy cơ “khủng hoảng thừa” văn phòng cho thuê và mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội từ vài ba năm trước nhưng gần đây, nguồn cung của phân khúc này vẫn không ngừng được bổ sung mạnh. Do vậy, tỷ lệ trống đang và sẽ ở mức đáng lo ngại, trong khi giá cho thuê vẫn tiếp tục giảm.

Khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê

Công ty Knight Frank Việt Nam (chuyên về dịch vụ bất động sản của Anh) từng cảnh báo: Tình trạng thừa nguồn cung văn phòng cho thuê bắt đầu từ năm 2009 - 2010 khi thị trường chứng kiến sự tham gia ồ ạt của các chủ đầu tư. Từ đó đến nay, có hàng loạt dự án lớn và siêu lớn đã hoặc sắp được hoàn thành, cung cấp nguồn cung rất lớn cho thị trường văn phòng tại Hà Nội như Keangnam, EVN Tower, Crown Plaza Complex, Handico Tower, Lotte…

Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội không ngừng tăng.

Theo báo cáo của Savills, một tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản tại Việt Nam, trong quý I vừa qua, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội là 1.348.000 m² đến từ 153 tòa nhà, tăng 3% theo quý và 20% theo năm.

Do nguồn cung không ngừng tăng trong khi nhu cầu của thị trường tăng trưởng không tương xứng nên giá thuê trung bình tiếp tục xu hướng giảm trong mười quý liên tiếp, xuống mức 390.000 đồng/m²/tháng, giảm 2% theo quý và 9% theo năm. Cụ thể, giá thuê trung bình văn phòng hạng A là 581.000 đồng/m²/tháng; hạng B giảm 4% theo quý xuống còn 371.000 đồng/m² và hạng C là 263.000 đồng/m².

Sự giảm giá liên tục như vậy là điều tất yếu bởi nhu cầu của thị trường chưa phục hồi. Theo một chuyên gia kinh tế nhận định, phân khúc văn phòng cho thuê ở Hà Nội đang “khủng hoảng thừa”. “Riêng năm 2013, có hơn 60.000 doanh nghiệp giải thể hoặc ngừng hoạt động. Số doanh nghiệp ngừng hoạt động mà không báo cáo thực tế lớn nhiều hơn. Văn phòng cho thuê trong nhiều năm nhằm tới các đối tượng này. Bây giờ, không ai thuê, chủ đầu tư không thể thu hồi vốn. Nếu là vay vốn ngân hàng để đầu tư thì đây sẽ là những khoản nợ xấu”, vị chuyên gia này cho biết.

Nguồn cung dồi dào, giá giảm được cho là có lợi cho khách hàng, các công ty cần thuê địa điểm hoạt động. Tuy nhiên, trên thực tế, tỷ lệ văn phòng trống vẫn ở mức cao. Theo báo cáo mới nhất của Công ty CBRE Việt Nam, văn phòng hạng A có tỷ lệ trống là 22%, còn các tòa nhà hạng B hơn 32%.

Theo ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE, khoảng 300.000 m2 sàn văn phòng mới sẽ gia nhập thị trường trong 3 quý còn lại của năm 2014. “Điều này sẽ làm tăng áp lực lên giá thuê toàn thị trường, đặc biệt đối với các tòa nhà văn phòng hạng B. Tuy nhiên, tại các tòa nhà đã hoạt động từ lâu với dịch vụ quản lý tốt, giá chào thuê sẽ vẫn ổn định ngay cả khi nguồn cung mới tăng mạnh”, ông Dũng phân tích.

Nhiều cơ hội cho mặt bằng bán lẻ

Cùng nằm trong xu hướng thừa cung như phân khúc văn phòng cho thuê, việc giảm giá cũng là điều mà các dự án cho thuê mặt bằng bán lẻ tính đến. Theo kết quả nghiên cứu quý I của Savills, hoạt động của thị trường bán lẻ Hà Nội vẫn trong xu hướng giảm, xét trên cả công suất và giá thuê.

Cụ thể, giá thuê của toàn thị trường giảm 4% theo quý và 6% theo năm, đạt mức 1,1 triệu đồng/m²/tháng. Công suất toàn thị trường đạt 82%, giảm 1% theo quý và 7% theo năm.

Savills cũng ghi nhận không khí mua sắm trầm lắng và lượng người đến các trung tâm mua sắm lớn ở Hà Nội khá ít, do đó hoạt động kinh doanh của các khách thuê không khả quan. Khả năng chi trả tiền thuê mặt bằng của khách thuê trong dài hạn vẫn còn là một dấu hỏi.

Trong khi đó, từ quý II này, Hà Nội dự kiến có thêm 100 dự án bán lẻ, cung cấp khoảng 1,8 triệu m², trong đó, 800.000 m² sàn bán lẻ, tương đương với 77% nguồn cung hiện tại, sẽ tham gia thị trường từ nay tới cuối năm 2015. Vì vậy, mức độ cạnh tranh sẽ tăng mạnh và thị trường bán lẻ sẽ chịu áp lực ngày càng lớn.

Tuy nhiên, thị trường này cũng có rất nhiều cơ hội khi hàng loạt các nhà bán lẻ hàng đầu thế giới từ Thái Lan, Nhật Bản, Hàn Quốc đã có chiến lược xâm nhập thị trường Việt Nam. Một dấu hiệu lạc quan khác từ đầu năm nay là chỉ số niềm tin người tiêu dùng tăng cao nhất trong 2 năm trở lại đây.

“Khi người tiêu dùng cảm thấy lạc quan về tương lai, họ sẽ dành nhiều tiền hơn cho tiêu dùng, từ đó thúc đẩy nhu cầu cho ngành bán lẻ”, ông Vũ Vinh Phú, Chủ tịch Hiệp hội Siêu thị Hà Nội lạc quan về phân khúc cho thuê mặt bằng bán lẻ thời gian tới.

Hoàng Dương