Mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật

Điều 218 Luật Đất đai năm 2024 ra đời nhằm khắc phục tình trạng phân loại đất quá chi tiết, cho phép kết hợp nhiều mục đích sử dụng trên cùng thửa đất mà không phải chuyển mục đích sử dụng đất, miễn vẫn giữ mục đích chính.

Tuy nhiên, sau gần 2 năm triển khai, quy định này chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng. Nguyên nhân không chỉ do Điều 218 còn thiếu các tiêu chí cụ thể, định lượng, mà còn do nhiều luật khác như: Luật Xây dựng chưa được sửa đổi đồng bộ, dẫn đến cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất.

Ông Đào Đức Kiên cho biết, khó khăn lớn nhất là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích. Quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất, phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép.

Bên cạnh đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất đối với các mô hình đặc thù. “Trong khi đó, mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật như: Đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng... khiến quá trình thẩm định càng phức tạp”, ông Đào Đức Kiên chia sẻ.

Tại Tọa đàm về “Đất đa mục đích” do Báo Tiền Phong tổ chức mới đây, đại diện một số hợp tác xã (HTX) cũng đã chia sẻ những băn khoăn này. .

“Thực tiễn cho thấy, sử dụng đất đa mục đích không phải là thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà là gia tăng giá trị trên nền tảng sản xuất. Sản xuất vẫn là hoạt động cốt lõi, kết hợp với dịch vụ, trải nghiệm và giới thiệu sản phẩm, qua đó nâng cao giá trị nông sản, tạo thêm việc làm, mở rộng sinh kế, quảng bá hình ảnh địa phương và gìn giữ nghề truyền thống”, ông Nguyễn Quốc Huy, Giám đốc HTX Nấm Tam Đảo (Phú Thọ) chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Quốc Huy, từ nghề trồng nấm ăn, nấm dược liệu, HTX Nấm Tam Đảo đã phát triển thêm chế biến nông sản, nuôi đông trùng hạ thảo, trồng dâu nuôi tằm; đồng thời xây dựng các hoạt động tham quan, trải nghiệm nông nghiệp. Tuy nhiên đại diện HTX Nấm Tam Đảo cho rằng, việc triển khai vẫn gặp nhiều vướng mắc. Khó khăn lớn nhất, chưa có hướng dẫn thống nhất về phạm vi, điều kiện và trình tự thực hiện các hoạt động kết hợp trên đất nông nghiệp. 

“Ranh giới giữa công trình phục vụ sản xuất, khu trải nghiệm, khu giới thiệu sản phẩm và hạng mục phục vụ khách tham quan còn chưa rõ, dẫn đến mỗi địa phương áp dụng theo cách khác nhau, gây khó khăn cho HTX, doanh nghiệp trong lập phương án đầu tư và huy động vốn”, ông Nguyễn Quốc Huy trăn trở.

Đại diện HTX Nấm Tam Đảo kiến nghị Bộ ngành cần sớm ban hành hướng dẫn cụ thể đối với mô hình nông nghiệp gắn với du lịch trải nghiệm, giáo dục và bảo tồn nghề truyền thống; đồng thời phân định rõ hoạt động bổ trợ cho sản xuất với chuyển mục đích sử dụng đất. Ông Nguyễn Quốc Huy cũng đề xuất xây dựng cơ chế phối hợp liên ngành, tạo đầu mối hướng dẫn thống nhất, giảm thủ tục hành chính và có chính sách hỗ trợ hạ tầng, chuyển đổi số, quảng bá, kết nối tour tuyến để phát huy hiệu quả mô hình sử dụng đất đa mục đích.

Sau 10 năm làm du lịch, vướng mắc lớn nhất, theo ông Lê Văn Tuyên, Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT), Giám đốc HTX Du lịch sinh thái Mù Cang Chải (Lào Cai) vẫn là thủ tục đất đai. “Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ rất khó khăn, có trường hợp mất 5 - 10 năm mới hoàn thành. Thời gian kéo dài khiến doanh nghiệp chịu áp lực về vốn, trong khi thiết kế, công năng công trình có thể trở nên lạc hậu trước khi được triển khai. Đáng nói, khi chưa hoàn tất thủ tục đất đai, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan”, ông Lê Văn Tuyên chia sẻ.

Giám đốc HTX Du lịch sinh thái Mù Cang Chải ví dụ tại khu Đảo Thiên Đường Hồ Thác Bà, nơi việc khai thác du lịch vướng quy định về bến thủy nội địa. Muốn được cấp phép đón khách phải có bến bãi, nhưng để xây dựng bến bãi thì khu đất lại phải được chuyển sang đất thương mại, dịch vụ. Theo ông Lê Văn Tuyên, chủ trương cho phép sử dụng đất đa mục đích là bước đi đúng, mở ra cơ hội tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cho doanh nghiệp.

Đại diện một số HTX kiến nghị các bộ, ngành sớm ban hành hướng dẫn chi tiết về điều kiện, trình tự, thủ tục và tiêu chí áp dụng đối với đất đa mục đích; đồng thời quy định rõ tỷ lệ diện tích, mật độ và quy mô công trình được phép xây dựng để người dân có căn cứ thực hiện, còn chính quyền yên tâm giải quyết hồ sơ.

Ông Đào Đức Kiên, Phó Chủ tịch UBND xã Đà Bắc (Phú Thọ), đánh giá việc Luật Đất đai năm 2024 lần đầu cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích là bước tiến quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, khi triển khai, chính quyền cơ sở đang đối mặt với nhiều áp lực trong thẩm định, quản lý và giám sát.

Khó khăn lớn nhất là xác định ranh giới giữa sử dụng đất đa mục đích và sử dụng đất sai mục đích. Quy định yêu cầu không làm thay đổi loại đất, phải bảo đảm có thể đưa đất trở lại mục đích sử dụng chính nhưng còn mang tính định tính, khiến cơ quan thẩm định khó xác định quy mô công trình được phép.

Bên cạnh đó, việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích sử dụng kết hợp cũng còn nhiều lúng túng do chưa có hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá đất, tiền thuê đất đối với các mô hình đặc thù. Trong khi đó, mỗi hồ sơ đều phải đối chiếu với nhiều luật như đất đai, xây dựng, quy hoạch, môi trường, lâm nghiệp, năng lượng, quốc phòng..., khiến quá trình thẩm định càng phức tạp.

Đề cập tới vấn đề này, luật sư Trần Đại Lâm, Công ty Luật TNHH ANVI cho biết, đến nay chưa có số liệu tổng hợp trên phạm vi cả nước về số hồ sơ, phương án hay dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích đã được phê duyệt và triển khai. Đây là khoảng trống lớn khiến việc đánh giá hiệu quả chính sách còn thiếu cơ sở.

“Sau gần 2 năm Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, chính quyền cần công khai số lượng hồ sơ được tiếp nhận, chấp thuận, triển khai, bị từ chối hoặc đình trệ để xác định chính xác điểm nghẽn đang nằm ở đâu? từ thủ tục đất đai, quy hoạch, xây dựng, nghĩa vụ tài chính đến sự thiếu thống nhất giữa các luật và tâm lý e ngại trách nhiệm của cơ quan thực thi”, luật sư Trần Đại Lâm kiến nghị

Cần ban hành thống nhất tiêu chí thẩm định, nghĩa vụ tài chính

“Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay có thể không phải do pháp luật chưa cho phép, mà do thiếu tiêu chí thống nhất, thiếu cơ chế phối hợp và chưa xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm giải quyết hồ sơ. Người dân và doanh nghiệp không nên phải tự đi giữa nhiều cơ quan để tìm sự thống nhất”, luật sư Trần Đại Lâm nhấn mạnh.

Luật sư Trần Đại Lâm đề xuất, Việt Nam cần phân loại thủ tục theo quy mô và mức độ tác động của từng mô hình. Với các hoạt động quy mô nhỏ, không xây dựng công trình kiên cố và ít ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất chính, có thể áp dụng cơ chế đăng ký hoặc thông báo, tăng cường hậu kiểm.  Đối với các dự án có công trình lưu trú, kinh doanh thương mại quy mô lớn hoặc tác động đáng kể đến đất đai, môi trường và hạ tầng, cần thẩm định chặt chẽ.

"Trước khi tiếp tục hoàn thiện chính sách, Việt Nam cần tổng kết thực tiễn bằng số liệu cụ thể. Không có dữ liệu thực thi - rất dễ sửa Luật theo cảm nhận, trong khi những điểm nghẽn thực sự vẫn tiếp tục tồn tại và người chịu khó khăn cuối cùng vẫn là người dân, doanh nghiệp", luật sư Trần Đại Lâm nhấn mạnh.

Từ thực tiễn trên, Phó Chủ tịch xã Đà Bắc kiến nghị sớm sửa đổi, bổ sung Điều 218 Luật Đất đai theo hướng làm rõ khái niệm sử dụng đất đa mục đích, quy định cụ thể đối với từng loại đất và ban hành hướng dẫn thống nhất về tiêu chí thẩm định, nghĩa vụ tài chính, trình tự phê duyệt. “Cần đẩy nhanh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, ứng dụng công nghệ số và tăng cường tập huấn cho đội ngũ cán bộ cấp cơ sở để chính sách được triển khai hiệu quả, hạn chế việc lợi dụng đất đa mục đích để vi phạm pháp luật”, ông Đào Đức Kiên kiến nghị.

Theo ông Phan Đức Hiếu, Đại biểu Quốc hội, hoạt động chuyên trách tại Uỷ ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội chia sẻ, Chính phủ đang trình 7 nhóm chính sách sửa đổi Luật Đất đai. Từ những vấn đề vướng mắc trên, Đại biểu Phan Đức Hiếu đề xuất nghiên cứu bổ sung một nhóm chính sách riêng về sử dụng đất đa mục đích, nhằm thể chế hóa đầy đủ hơn các quy định và tháo gỡ những điểm nghẽn trong thực tiễn.

“Cần đổi mới tư duy quản lý đất đai theo hướng chỉ quy định rõ những trường hợp không được sử dụng kết hợp hoặc phải đáp ứng điều kiện cụ thể, thay vì quản lý quá chi tiết; đồng thời, phải rà soát, sửa đổi đồng bộ các luật và nghị định có liên quan, xây dựng các tiêu chí định lượng rõ ràng và hoàn thiện cơ chế tài chính để bảo đảm tính khả thi khi triển khai. Nếu không sửa đồng bộ các Luật liên quan, những vướng mắc hiện nay sẽ tiếp tục lặp lại, dù Luật Đất đai đã được sửa đổi", ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh.