Dự thảo Luật Nhà ở mới nhất bổ sung nhóm "nhà ở thương mại giá phù hợp" được ưu đãi đất đai, thuế; đồng thời đưa việc quản lý sạc xe điện tại chung cư vào danh mục nghiêm cấm nếu vi phạm an toàn...

Điểm nhấn đáng chú ý nhất trong dự thảo lần này là việc chính thức luật hóa khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp". Đây là loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhưng đáp ứng các tiêu chí về giá do Nhà nước quy định và được hưởng một số chính sách ưu đãi riêng. 

Đối tượng được tiếp cận phân khúc này là cá nhân trong nước thuộc diện hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội như công nhân, người thu nhập thấp, lực lượng vũ trang... cùng các doanh nghiệp, tổ chức chính trị - xã hội.

Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, dự thảo quy định mỗi cá nhân chỉ được mua hoặc thuê mua tối đa 1 căn và không được phép bán lại trong thời hạn ít nhất 5 năm, kể từ ngày nhận bàn giao. Giá đất của các dự án này cũng sẽ được tính ưu đãi theo bảng giá đất tại thời điểm giao đất. 

Bên cạnh đó, cấu trúc phân loại nhà ở tại Việt Nam cũng được định hình rõ ràng thành 4 nhóm: nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách. 

Theo các chuyên gia, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ tác động tích cực đến thị trường qua việc "giải khát" cho người thu nhập trung bình khá; thu hẹp khoảng trống trên thị trường.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - VARS nhận định, phân khúc này xuất hiện rất đúng lúc. Hiện nay thị trường đang bị lệch pha cung - cầu nghiêm trọng khi nhà ở trung và cao cấp chiếm lĩnh, còn nhà ở bình dân biến mất.

Việc luật hóa phân khúc này giúp người có thu nhập từ 20-30 triệu đồng/tháng (nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không với tới nhà ở cao cấp) có cơ hội tiếp cận nhà ở. 

Cùng đó, cơ chế mở cho doanh nghiệp cũng được các chuyên gia đánh giá cao về các ưu đãi như giảm thuế, tính giá đất ưu đãi theo bảng giá đất và cơ chế "luồng xanh" thủ tục đầu tư. Việc này giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tài chính và thời gian, từ đó cấu trúc được mức giá "vừa túi tiền" cho người dân.

Hiện vẫn còn quy định gây băn khoăn tại dự thảo là quy định nhà ở xã hội không được bán lại trong vòng 5 năm liệu có ngăn được tình trạng đầu cơ hay không. Liên quan đến nội dung này, nhiều chuyên gia khẳng định, đây là điều cần thiết để ngăn chặn lướt sóng.

Tuy nhiên, bài học từ nhà ở xã hội cho thấy cần có cơ chế hậu kiểm, giám sát chặt chẽ tiêu chí thu nhập bình quân để dòng vốn ưu đãi thực sự đến đúng đối tượng, tránh tình trạng khai gian thu nhập để trục lợi chính sách. 

Nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang và nhà ở thương mại giá phù hợp, dự thảo đưa ra cơ chế "luồng xanh" trong thủ tục đầu tư.

Cụ thể, các dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thẩm quyền công bố và phù hợp quy hoạch sẽ được miễn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi và miễn giấy phép xây dựng. Việc giao đất, chấp thuận chủ trương đầu tư cho các dự án này cũng có thể thực hiện thẳng không qua đấu giá, đấu thầu. 

Ngược lại, đối với loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (thường gọi là chung cư mini), dự thảo tiếp tục duy trì thế gọng kìm quản lý. Nếu xây dựng để bán hoặc cho thuê mua, cá nhân bắt buộc phải đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án và tuân thủ pháp luật xây dựng như một doanh nghiệp bất động sản.

Trường hợp chỉ xây dựng để cho thuê, công trình bắt buộc phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về phòng cháy chữa cháy và yêu cầu của UBND cấp tỉnh về đường giao thông đảm bảo cho xe chữa cháy tiếp cận. 

Một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo là nghiêm cấm vi phạm an toàn sạc xe điện tại chung cư. Sau hàng loạt sự cố mất an toàn cháy nổ thời gian qua, dự thảo Luật Nhà ở bổ sung quy định kiểm soát chặt chẽ đối với loại hình phương tiện xanh.

Theo đó, hành vi quản lý, sử dụng chỗ để xe điện, khu vực sạc xe điện hoặc khu vực đổi pin trong nhà chung cư không đúng quy định, gây mất an toàn cháy nổ sẽ bị xếp vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. 

Quy định này buộc các ban quản trị, đơn vị vận hành tòa nhà và cư dân phải tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy đối với hạ tầng sạc điện - một khoảng trống pháp lý vốn gây nhiều tranh cãi trong các tòa nhà chung cư hiện nay. 

Nhiều chuyên gia ủng hộ việc chuẩn hóa kỹ thuật thay vì "quản không được thì cấm" để ngăn ngừa việc tự ý "cấm cửa" xe điện của nhiều chung cư. Luật sư Lê Ngọc Hoàng - Trưởng văn phòng luật sư Long Tâm từng phân tích, việc một số ban quản lý chung cư tự ý ra lệnh cấm cư dân để hoặc sạc xe điện dưới hầm là hành vi lạm quyền và vi phạm Luật Nhà ở. Do đó, việc luật hóa các hành vi vi phạm an toàn sạc điện là bước đi văn minh, thay vì cấm đoán cực đoan thì đưa vào khuôn khổ pháp lý rõ ràng. 

Đối với các quy chuẩn kỹ thuật nghiêm ngặt, các chuyên gia phòng cháy chữa cháy đồng tình cao với việc dự thảo bắt buộc khu sạc xe điện phải cách biệt, ví dụ như cách khu xe xăng tối thiểu 2m hoặc có vách ngăn cháy cao 2m; phải có hệ thống báo cháy, camera giám sát 24/24 và hệ thống hút xả khói cưỡng bức...

Theo lộ trình, nếu được thông qua, Luật Nhà ở mới dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/3/2027. Các chuyên gia nhìn nhận dự thảo Luật Nhà ở mới đã nhìn thẳng vào các "điểm nghẽn" thực tế của đô thị. Tuy nhiên, để luật đi vào cuộc sống một cách mượt mà, các nghị định hướng dẫn chi tiết cần phải phân tách rõ lộ trình áp dụng cho công trình mới và cũ.