Nguyên nhân cơ bản là do quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan tới vấn đề quy hoạch xây dựng, bồi thường và giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư cũng như các chính sách về đất đai, tài chính... mà thẩm quyền của địa phương không thể giải quyết được. Đây là ý kiến chung của nhiều đại biểu tại Hội thảo khoa học "Xây dựng chính sách cải tạo các khu chung cư cũ" ngày 15/10 do Bộ Xây dựng cùng Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức, nhằm lấy ý kiến bổ sung xây dựng chính sách và thể chế cải tạo các khu đô thị cũ.

Cải tạo chung cư cũ: tiến độ… "rùa"

Theo số liệu thống kê của Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), hiện nay cả nước có hơn 3 triệu m² nhà chung cư cũ với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Tập trung chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM, ngoài ra còn phân bố rải rác ở một số tỉnh, như: Nghệ An, Hải Phòng, Nam Định, Phú Thọ…

Tại Hà Nội có khoảng 23 khu 4 đến 5 tầng với  tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với trên 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng; TP HCM có 6 khu chung cư tập trung và nhiều nhà chung cư lẻ nằm rải rác trong 12 quận nội thành, trong đó riêng các chung cư cũ bị hư hỏng nặng có hơn 0,5 triệu m² sàn với khoảng 10 nghìn hộ dân hiện đang sinh sống. Hầu hết, các chung cư cũ này "tuổi thọ" đã quá cao và hiện đang xuống cấp nghiêm trọng.

Đi đầu trong việc triển khai cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này là Hà Nội và TP HCM, tuy nhiên con số vẫn chỉ dừng lại ở mức rất khiêm tốn. Đơn cử như tại Hà Nội, với số lượng cả trăm khu nhà cần cải tạo nhưng thời điểm hiện tại gần như vẫn bất động. Tính đến cuối tháng 8 vừa qua mới chỉ có chưa tới 10 dự án chung cư cũ trong tổng số 456 chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại được khởi công. Còn lại, các dự án hiện vẫn còn đang khảo sát, điều tra xã hội học, lập quy hoạch, thậm chí có doanh nghiệp dự án được giao đất rồi nhưng vẫn để đấy, chưa triển khai.

Có thể kể đến như trường hợp dự án cải tạo lại hai khu nhà tập thể 5 tầng E6 và E7 tại phường Quỳnh Mai (quận Hai Bà Trưng). Đây là 2 khu nhà chung cư cũ bị xuống cấp rất nghiêm trọng, đã từng phải một lần dùng biện pháp chống lún tạm thời nhưng không có hiệu quả. Do đó nhu cầu cải tạo lại là rất bức thiết. Nhiều đơn vị đã đến khảo sát cách đây khoảng… 5 - 7 năm, có thể kể đến như: Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và Đô thị, Công ty cổ phần Địa ốc Sông Hồng, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại vẫn chưa thấy bất cứ một dấu hiệu nào cho thấy dự án sẽ được triển khai.

Sẽ khó có thể hoàn thành cải tạo các chung cư cũ vào năm 2015 theo Nghị quyết 34/NQ- CP của Chính phủ.

Cần hình thành và xã hội hoá thị trường cải tạo chung cư cũ

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, hiện nay, các địa phương chỉ tập trung chủ yếu vào xây dựng các khu đô thị mới ngoài rìa mà quên mất các khu đô thị cũ trong nội đô. Việc cải tạo lại thời gian vừa qua vẫn mang tính chất manh mún, gặp doanh nghiệp nào thì cho doanh nghiệp đó làm, chưa có các bước làm bài bản. Trước tiên phải ổn định lại quy hoạch đô thị, bởi với số lượng dân số tại các khu chung cư cũ này đã tăng quá cao so với thiết kế ban đầu. Không thể cải tạo lại trên nền cũ được mà bắt buộc phải nới rộng ra và xây cao lên.

Cũng chính vì nằm trong khu vực quy hoạch không được xây nhà cao tầng nên nhiều dự án cải tạo chung cư cũ của TP Hà Nội phải dừng lại. Do đó, xem xét lại quy hoạch đô thị là cần thiết. Mấu chốt nữa trong việc chậm trễ cải tạo lại các chung cư cũ là do chưa hài hoà được lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Chính vì lợi ích các bên chưa hài hoà nên mới dẫn đến việc nhiều dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội thời gian qua không thể triển khai được.

Ví dụ như dự án D2 Giảng Võ, dự án đã được giao đất, phê duyệt thiết kế nhưng do chưa hài hoà được lợi ích của người dân nên một số hộ dân không chịu di dời, khiếu kiện dẫn đến dự án bị tắc. Bên cạnh đó cũng cần phải có hành lang pháp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp, từ đó mới thu hút được doanh nghiệp tham gia vì doanh nghiệp là một phần rất quan trọng trong việc cải tạo chung cư cũ.

Thêm nữa là cần hình thành và xã hội hoá một thị trường cải tạo chung cư cũ để tránh tình trạng cơ chế xin - cho trong quy hoạch kiến trúc. Có hành lang pháp lý để doanh nghiệp có thể thương thảo với người dân về việc cùng đầu tư xây dựng phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. Cải tạo chung cư cũ liên quan đến hàng chục vạn người, nếu làm tốt sẽ tạo được sự đồng thuận rất lớn từ nhân dân.

Bà Nguyễn Thị Hạnh, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) cho biết, không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà một số nhà đầu tư có tiềm năng của nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc... thông qua các cơ quan chức năng cũng đang muốn tham gia vào việc đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhưng hiện tại, mới dừng ở mức nghiên cứu do chưa nắm được đầy đủ thông tin cũng như cơ chế, chính sách về quy hoạch xây dựng, bồi thường, giải phóng mặt bằng, thuế... của Việt Nam.

Nếu xây dựng được một chính sách, hành lang pháp lý ổn định, rõ ràng, minh bạch hoá tất cả các vấn đề liên quan đến các dự án cải tạo chung cư cũ, đồng thời tạo được môi trường bình đẳng, doanh nghiệp nào đủ khả năng, làm tốt thì cho làm, chắc chắn sẽ thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia