Theo Nikkei Asia, tỷ lệ văn phòng bỏ trống tại Tokyo giảm xuống 1,5% trong quý I, thấp nhất trong số 20 thành phố lớn được khảo sát bởi tập đoàn bất động sản CBRE. Con số này thấp hơn đáng kể so với New York, Los Angeles, Paris và Bắc Kinh, lần lượt ở mức 12%, 21,6%, 10,3% và 18,5%.

Một trong những nguyên nhân khiến các tòa nhà văn phòng tại Tokyo ngày càng đông là tốc độ ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) tại nơi làm việc còn chậm. Trong khi doanh nghiệp Mỹ và châu Âu đang tận dụng AI để tăng năng suất, giảm nhân sự và thu hẹp diện tích văn phòng, các công ty Nhật Bản chưa chịu tác động tương tự.

Người Nhật trở lại công sở

Nhu cầu văn phòng tại Tokyo từng chạm đáy vào quý III/2023, khi tỷ lệ bỏ trống tăng lên 5,2%. Kể từ đó, thị trường nhanh chóng phục hồi khi các doanh nghiệp Nhật Bản khuyến khích nhân viên quay lại làm việc trực tiếp.

Khảo sát của Gensler cho thấy 54,8% người lao động được hỏi trên toàn cầu làm việc tại văn phòng trong năm 2026, so với 58,8% tại Nhật Bản. Thời gian làm việc từ xa trong đại dịch khiến doanh nghiệp Nhật Bản đánh giá cao hơn giao tiếp trực tiếp, cũng như vai trò của văn phòng trong đào tạo và phát triển nhân viên.

Một số công ty lớn đã thay đổi chính sách làm việc từ xa. GMO Internet Group chấm dứt chính sách cho phép nhân viên làm việc tại nhà hồi tháng 7. LY Corp., đơn vị vận hành Line và Yahoo Nhật Bản, cũng chuyển từ mô hình làm việc hoàn toàn từ xa sang yêu cầu nhân viên đến văn phòng định kỳ từ năm 2025. Đầu năm nay, công ty nâng yêu cầu lên ba ngày mỗi tuần tại văn phòng mới ở Akasaka, Tokyo.

Kenji Nakano, người đứng đầu bộ phận thiết kế phương thức làm việc tại hãng nội thất Itoki, cho biết khách hàng ngày càng yêu cầu không gian văn phòng phục vụ đào tạo và họp. Ông nhận xét những yêu cầu này hiếm khi xuất hiện ở các công ty nước ngoài.

Nhu cầu còn được củng cố bởi quan điểm rằng văn phòng hiện đại, được trang bị tốt có thể giúp doanh nghiệp tuyển dụng và giữ chân nhân tài. Yuji Iwama, giám đốc cấp cao tại CBRE, cho biết việc các tòa nhà lớn hoàn thành đưa thêm nhiều mặt bằng chất lượng cao ra thị trường và thu hút khách thuê.

Tuy nhiên, nguồn cung mới có thể trở thành điểm nghẽn. Chi phí xây dựng tăng cao và thiếu lao động khiến nhiều dự án văn phòng bị trì hoãn hoặc hủy bỏ, làm dấy lên nguy cơ nguồn cung không theo kịp nhu cầu trong tương lai.

AI có thể đảo chiều xu hướng

Trong khi Tokyo đang chứng kiến thị trường văn phòng khởi sắc, nhiều trung tâm kinh doanh lớn ở Mỹ và châu Âu vẫn phải đối mặt với tỷ lệ bỏ trống cao. Tại Los Angeles, doanh nghiệp tiếp tục trả lại mặt bằng kể từ sau đại dịch. Ở Paris, bất ổn kinh tế liên quan đến xung đột Ukraine khiến doanh nghiệp thận trọng hơn với việc mở rộng văn phòng.

Một khác biệt khác nằm ở thời hạn hợp đồng. Ông Iwama cho biết hợp đồng thuê tại châu Âu và Mỹ thường dài hơn Nhật Bản, khiến doanh nghiệp khó điều chỉnh diện tích khi nhu cầu thay đổi.

Bên cạnh đại dịch, AI đang trở thành yếu tố mới có khả năng định hình thị trường. Daichi Amano, giám đốc sáng tạo tại Gensler Tokyo, cho rằng AI đang giúp doanh nghiệp Mỹ nâng năng suất và đánh giá lại quy mô nhân sự. Tại các tổ chức tài chính và công ty tư vấn, cắt giảm nhân sự ngày càng đi cùng thu hẹp diện tích văn phòng.

Nhật Bản hiện chưa chứng kiến tác động tương tự do mức độ ứng dụng AI còn hạn chế. Tuy nhiên, Amano cảnh báo tình hình có thể thay đổi trong khoảng 5 năm tới.

Tokyo vốn có tỷ lệ văn phòng bỏ trống thấp nhờ mật độ doanh nghiệp cao và cơ cấu kinh tế đa dạng. Nhưng khi AI ngày càng được ứng dụng rộng rãi, thị trường văn phòng thành phố có thể bước vào một giai đoạn mới, trong đó nhu cầu về không gian làm việc không còn phụ thuộc đơn thuần vào số lượng nhân viên mà ngày càng chịu ảnh hưởng bởi cách doanh nghiệp tổ chức công việc và khai thác công nghệ.