70% dự án khu đô thị mới giảm giá

“Thị trường nhà đất trong các khu đô thị mới ở Hà Nội đã có sự biến động lớn về giá trong quý II/2011 với 70% số lượng dự án giảm giá...”, thông tin này được Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) khảo sát và công bố ngày 7/7. Theo ông Nguyễn Sơn, Trưởng Phòng Nghiên cứu phân tích CBRE, đây là lần đầu tiên trong lịch sử thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội giảm giá đồng loạt.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, nguyên nhân chính khiến BĐS Hà Nội giảm giá chủ yếu từ những khó khăn của kinh tế vĩ mô và chính sách siết chặt tín dụng của ngân hàng.

Với phân khúc căn hộ, bất chấp các chủ đầu tư triển khai nhiều hình thức bán hàng hấp dẫn như hạ giá, công bố chiết khấu cao, tặng thêm m2 sàn thương mại..., nhưng giao dịch của thị trường BĐS Hà Nội vẫn trầm lắng. Điển hình như chủ đầu tư dự án Time City, bên cạnh việc giảm giá căn hộ còn bỏ nguyên tắc điều chỉnh giá theo chỉ số lạm phát (CPI); dự án Usilk City tặng hàng chục m2 sàn thương mại nếu khách hàng nộp ngay 100% tiền mua căn hộ; dự án Pack City giảm giá căn hộ 10 – 12%...

Mặc dù thị trường rơi vào trầm lắng nhưng nguồn cung của phân khúc căn hộ tại Hà Nội tiếp tục được bổ sung thêm 7.500 căn. Do có nguồn cung dồi dào từ thị trường sơ cấp (chủ đầu tư) nên trên cả 4 phân khúc biệt thự, đất nền, chung cư và mặt bằng bán lẻ ở thị trường thứ cấp (nhà đầu tư) của Hà Nội đều giảm giá. Mức giảm của phân khúc chung cư Hà Nội trong quý II từ 10 – 15%. Trước đó (quý I), phân khúc này đã giảm 15 – 20%.

Theo ông Nguyễn Sơn, quý III, thị trường BĐS Hà Nội sẽ tiếp tục được bổ sung thêm 5.000 căn hộ. Theo đó, từ nguồn cung tiềm năng dồi dào, giá của nguồn cung mới sẽ hợp lý hơn trong khi các chủ sở hữu hiện nay hầu hết là đối tượng mua để đầu tư. Các đối tượng này đang phải chịu sức ép từ lãi suất ngân hàng, sức cầu yếu và triển vọng mờ mịt của thị trường nên khả năng giá BĐS sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới.

CBRE dẫn số liệu thống kê của Niesel thực hiện trên địa bàn Hà Nội cho thấy, chỉ có 4% gia đình ở Hà Nội có thu nhập hàng tháng trên 15 triệu đồng. Qua thực tế làm trung gian thị trường, các chuyên viên CBRE cũng cho biết, có rất ít người ở Hà Nội có nhu cầu thật tham gia thị trường BĐS (mua để ở), số nhà đầu tư có mặt trong 3 – 4 dự án và họ ôm sản phẩm với số lượng lớn khá nhiều.

Việc giá BĐS Hà Nội đã giảm lần 2 và các chủ đầu tư đã tung ra đủ hình thức khuyến mại hấp dẫn nhưng sức cầu vẫn chưa xuất hiện phản ánh, người có tiền thật và có thu nhập đủ để mua nhà không nhiều. Hay nói cách khác, với mức thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội mới chỉ gần 2.000 USD/năm (tương đương hơn 40 triệu đồng/năm), trong khi giá căn hộ trên địa bàn phổ biến ở mức 2 – 3 tỉ đồng/căn (tương đương với việc người lao động phải tích lũy khoảng 50 năm, không ăn, mặc... mới có thể mua được căn hộ chung cư).

Thị trường văn phòng tại Hà Nội: Tổng cung văn phòng hạng A hiện tại có 165.300 m2, giá chào thuê 37,45 USD/m2/tháng, giảm 5% so với quý I. Văn phòng hạng B giá chào thuê từ 26 – 28 USD/m2/tháng. Tỉ lệ trống văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm là 5%. Tỉ lệ trống văn phòng hạng B ở các quận Ba Đình, Đống Đa 10 – 12%. Tại phía Tây, tỉ lệ trống văn phòng hạng B là 30,8%. Báo cáo CBRE quý II/2011

Ông Marc Townsend cho biết, với kinh nghiệm gần 10 năm tại thị trường BĐS Việt Nam, CBRE vẫn nhìn thấy nhiều điểm hấp dẫn của thị trường này. Nhưng với các đối tác của CBRE (nhà đầu tư nước ngoài) hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đã bị xếp xuống mức độ quan tâm thứ 2. “Trước đây, khi nói tới có cơ hội đầu tư BĐS ở Việt Nam là các nhà đầu tư nước ngoài sốt sắng đặt vé máy bay đi ngay. Nhưng hiện nay, họ không còn hưng phấn như vậy nữa!”, ông Marc Townsend nói.

Theo CBRE, có nhiều yếu tố khiến thị trường BĐS Việt Nam biến động thất thường (lúc tăng trưởng quá nóng, lúc lại rơi vào trầm lắng). Thứ nhất là do nguồn tín dụng của thị trường này quá phụ thuộc vào ngân hàng. Trong khi bất cập là, ngân hàng không thể đánh giá được tín nhiệm của người có nhu cầu vay mua nhà nên lượng tiền mà ngân hàng cho vay rất thấp so với nhu cầu. Bên cạnh đó, lãi suất đang rất cao, thời hạn vay quá ngắn (10 năm) và tín dụng BĐS đang bị siết chặt... đang gây bất lợi đối với thị trường. Thứ hai là thị trường BĐS Việt Nam còn rất thiếu các nhà đầu tư lớn, có uy tín, kinh nghiệm phát triển thị trường cũng như các kênh tài chính ngoài ngân hàng tham gia. Từ việc thiếu hụt các yếu tố cơ bản, thị trường phát triển thiếu bền vững là đương nhiên.

Xuân Hương