Khi thị trường bất động sản (BĐS) hưng thịnh, các khách hàng thường bỏ qua việc các chủ đầu tư khu đô thị mới, tòa nhà hỗn hợp không thực hiện đúng quy hoạch thiết kế khi xây dựng dự án, công trình. Chỉ đến khi thị trường suy thoái, các “thượng đế” mới có dịp “săm soi” các quyền lợi của mình trong dự án. Từ đây, nhiều vấn đề mới vỡ lở…

Những sự đã rồi

Tại Hà Nội, hàng chục khách hàng của khu đô thị Văn Khê, quận Hà Đông, là chủ sở hữu các lô đất từ số 5 đến số 23, thuộc khu liền kề 23 đang bức xúc trước việc Công ty cổ phần Sông Đà Thăng Long (chủ đầu tư dự án Đô thị Văn Khê) bàn giao nhà trên khu đất không đúng thiết kế. Theo các quyết định 1326 và 141 của UBND tỉnh Hà Tây (cũ) về Quy hoạch chi tiết khu dự án nhà ở Văn Khê thì khu liền kề 23 có đường vào rộng 17 m và một khoảng đất lưu không làm vườn hoa, cây xanh. Nhưng cho đến nay, con đường này chỉ còn 7 m và đất vườn hoa, cây xanh thì đã bị chủ đầu tư chiếm dụng xây nhà.

Cũng tại quận Hà Đông, các khách hàng của Làng Việt Kiều châu Âu, Khu đô thị Mỗ Lao không chỉ buồn phiền vì nhà được bàn giao không đúng tiến độ mà còn bức xúc trước việc vật tư thiết kế xây dựng đã bị thay đổi. Theo những người mua nhà, trong thiết kế, mái nhà được đổ bê tông dán ngói nhưng thực tế chỉ là vì kèo thép; cửa sổ Eurowindow bị thay bằng cửa sổ GK (Trung Quốc); cửa ra vào là cửa gỗ tự nhiên bị thay bằng cửa kính; sắt Việt – Ý bị thay bằng sắt Thái Nguyên, Trung Quốc...

Việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội tại nhiều khu đô thị mới chưa thực hiện đúng theo dự án đầu tư được phê duyệt. Ảnh: Lê Phú

Dân cư tại một số dự án tòa nhà hỗn hợp, khu tái định cư trong nội đô cũng ấm ức không kém. Tại tòa nhà B14, Khu tập thể Kim Liên vẫn còn hàng chục hộ gia đình không dọn lên nhà mới do bất bình trước việc chủ đầu tư thay đổi các hạng mục như thêm tầng, di chuyển cầu thang thoát hiểm, chiếm giữ đất công cộng làm bãi đỗ xe. Tại Khu tái định cư Cầu Diễn, các hộ dân phản ánh đất khuôn viên, cây xanh bị chủ đầu tư chiếm dụng xây nhà cho ban quản lý…

Một báo cáo của Bộ Xây dựng vừa công bố thừa nhận, ngay những dự án quy mô lớn như Khu đô thị mới Mỹ Đình, Định Công, Việt Hưng, Văn Quán, Pháp Vân - Tứ Hiệp..., việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, khu thương mại dịch vụ, các dịch vụ và tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu dân sinh hầu hết cũng chưa được đầu tư đồng bộ theo dự án đầu tư được phê duyệt.

Giải pháp nào?

TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Xây dựng Việt Nam, khi trình duyệt một dự án đô thị hay tòa nhà hỗn hợp cho các cấp thẩm quyền, chủ đầu tư nào cũng phải đảm bảo thiết kế và xây dựng tuân thủ theo các tiêu chí đã được Nhà nước quy định như mật độ xây dựng, diện tích dành cho cây xanh, giao thông, trường học, công trình công cộng khác… Đạt được các tiêu chí đó, dự án mới được phê duyệt. Tuy nhiên, đến khi triển khai xây dựng, phần lớn chủ đầu tư thường phớt lờ quy hoạch, thiết kế để tối ưu hóa lợi ích kinh tế.

Trên địa bàn Hà Nội, không thiếu ví dụ về nhà hỗn hợp thì cơi nới thêm diện tích căn hộ, thu hẹp hành lang, nhà cộng đồng, bớt khuôn viên, cây xanh để xây nhà… Đơn cử như việc một số chủ đầu tư tuyên bố các tầng hầm để xe thuộc sở hữu của họ nên họ thu tiền của chính các cư dân tòa nhà, đô thị. Hay việc chủ đầu tư xây ki ốt cho thuê trên đất công cộng quanh tòa nhà hỗn hợp cũng vậy. Như vậy, chủ đầu tư bên cạnh việc không tuân thủ quy hoạch, còn ngang nhiên xâm phạm quyền lợi khách hàng. Các diện tích trên chỉ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư khi chi phí giải phóng mặt bằng cho các diện tích không gian chung, chi phí xây dựng các tầng hầm, siêu thị, diện tích cơi nới không được tính vào giá nhà để bán cho khách hàng. Còn khi đã bị tính vào chi phí tạo thành giá nhà thì đương nhiên các công trình công cộng trên là thuộc sở hữu chung của các cư dân chủ sở hữu tòa nhà.

Tình trạng trên có nhiều nguyên nhân, nhìn từ góc độ quản lý nhà nước thì các cơ quan chức năng đã buông lỏng việc giám sát các chủ đầu tư tuân thủ theo thiết kế, quy hoạch. Đó là khi nghiệm thu công trình, cơ quan chức năng chỉ kiểm tra chất lượng công trình, hệ thống phòng cháy. “Tôi chưa thấy cơ quan chức năng giám sát, xử phạt việc chủ đầu tư không xây dựng theo đúng thiết kế, quy hoạch bao giờ”, TS Liêm nói.

Đề xuất giải pháp cho vấn đề trên, TS Liêm cho rằng, cơ quan chức năng cần phải quy định, ngay trên tờ rơi quảng cáo về khu đô thị, tòa nhà cũng phải đúng với thiết kế, cảnh quan thực tế. Hiện nay có tình trạng, hầu hết các chủ đầu tư thiết kế tờ rơi quảng cáo “vẽ” khống lên không gian, cảnh quan của dự án, công trình. Ví dụ nhìn vào tờ rơi thì thấy cảnh quan là hồ nước, cây xanh mỹ lệ, nhưng trên thực tế chỉ là bể nước và nhà ở dân cư xập xệ xung quanh.

Thứ hai là việc nghiệm thu thì không chỉ nghiệm thu công trình mà còn phải xem xét tính tuân thủ quy hoạch của cả khu đô thị, tòa nhà. Chi phí nghiệm thu chủ đầu tư phải chịu. Nếu có quy định này, các chủ đầu tư sẽ tuân thủ quy hoạch, thiết kế vì nếu làm không đúng, công trình sẽ bị dỡ bỏ, chủ đầu tư bị phạt và chi phí nghiệm thu càng nhiều lần càng tốn kém.

Thứ ba là phải có chế tài thật nặng đối với việc xây dựng khu đô thị, nhà ở không theo quy hoạch được phê duyệt. Chính việc thiếu chế tài và chưa bao giờ bị xử phạt nên các chủ đầu tư khu đô thị, tòa nhà hỗn hợp mới vẫn ngang nhiên “thiết kế một đường, thi công một nẻo”, vi phạm nghiêm trọng quyền lợi các khách hàng là những chủ sử dụng.

Đơn vị nào chịu trách nhiệm về hiện tượng khu đô thị xây dựng không theo thiết kế, quy hoạch? Theo chức năng, Sở Xây dựng là cơ quan được giao nhiệm vụ quản lý quy hoạch, xây dựng trên địa bàn. Về phía các khách hàng (chủ sử dụng), với các công trình mà chủ đầu tư không làm đúng thiết kế, chiếm dụng đất công cộng của dự án, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư ra tòa vì đây là hành động vi phạm hợp đồng. “Sở Xây dựng là đơn vị chịu trách nhiệm hướng dẫn các cư dân khu đô thị, chung cư về trình tự, thủ tục để giải quyết các bức xúc, khiếu nại của họ”, TS Liêm nói.

Xuân Hương