Nguyên nhân của các tranh chấp

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, Thủ đô hiện có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành, trong đó đã thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư, bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị, bàn giao kinh phí bảo trì 2% cho 399 ban quản trị các tòa chung cư. Song, vẫn còn hàng trăm nhà chung cư ở Hà Nội “chậm trễ” thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, bàn giao quỹ bảo trì 2%... kéo theo nhiều hệ lụy trong bảo đảm quyền lợi chính đáng của cư dân và tranh chấp kéo dài giữa cư dân với chủ đầu tư.

Qua tìm hiểu, tranh chấp trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư thường xảy ra ở những quận, huyện có nhiều dự án chung cư thương mại tại các quận: Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông, Hoàng Mai… Nhiều vụ việc, ngoài việc gửi đơn, thư kêu cứu đến các cơ quan chức năng tố sự “chây ỳ” của chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ bảo trì, ban quản trị tòa nhà và cư dân các dự án thường xuyên diễn ra tình trạng căng băng rôn, khẩu hiệu phản đối chủ đầu tư, đấu tranh đòi lại quỹ bảo trì chung cư.

Còn theo Bộ Xây dựng, tranh chấp liên quan đến phần kinh phí bảo trì phần sở hữu chung tại các chung cư hiện chiếm khoảng 36% trong tổng số vụ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Thực tế, Luật Nhà ở 2014 được ban hành đã quy định rõ việc từng dự án khi đi vào vận hành, chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị và bàn giao quỹ bảo trì (2%). Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư đã “lách luật”, vì nhiều dự án đi vào hoạt động từ trước khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, thời điểm trước các quy định liên quan cho phép chủ đầu tư được quản lý, sử dụng phần phí bảo trì này.

Đáng chú ý, từ khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chủ đầu tư chây ỳ, không hợp tác, không chịu bàn giao quỹ bảo trì vẫn xảy ra nhiều và ngày càng phức tạp. Đây là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp chung cư kéo dài thời gian qua.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho hay, đến nay Thanh tra Bộ đã tiến hành thanh tra 22 dự án chung cư của 15 chủ đầu tư tại Hà Nội về quản lý sử dụng phí bảo trì chung cư. Kết luận thanh tra tại các dự án chỉ ra nhiều vi phạm, tồn tại trong lĩnh vực quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư. Qua đó, yêu cầu các chủ đầu tư chuyển trả cho các ban quản trị chung cư số tiền gần 250 tỷ đồng; đồng thời, đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với 7 chủ đầu tư, với số tiền 820 triệu đồng và buộc các chủ đầu tư sai phạm áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, tháo dỡ ngay phần lấn chiếm không gian sử dụng chung để trả lại cho cư dân…

Đã có chế tài đủ mạnh

Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP vừa có hiệu lực quy định, kinh phí bảo trì chung cư 2% sẽ gửi vào tài khoản “đóng” do chủ đầu tư mở. Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư.

Việc ban hành Nghị định này đã tăng thêm sức mạnh pháp lý để xử lý vấn đề tồn tại nhiều năm nay. Nhiều chuyên gia nhận định, việc gửi nguồn kinh phí bảo trì vào một toàn khoản “đóng” này là giải pháp hạn chế được tình trạng mù mờ, cố tình chiếm dụng hoặc nhập nhằng trong quản lý khoản quỹ bảo trì chung cư, góp phần giải tỏa những điểm nghẽn, mâu thuẫn xảy ra lâu nay giữa chủ đầu tư và cư dân tại các tòa nhà chung cư.

Nghị định 30/NĐ-CP cũng nêu rõ, nếu chủ đầu tư không có kinh phí bàn giao, sẽ tiến hành cưỡng chế, kê biên tài sản. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc diện tích nhà, đất để kê biên không đủ giá trị bán thu hồi kinh phí bảo trì, thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho ban quản trị nhà chung cư.

Điểm đáng chú ý nữa, Nghị định 30/NĐ-CP còn quy định, trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của ban quản trị nhà chung cư, UBND cấp tỉnh, thành phố có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, thành phố, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho UBND cấp tỉnh, thành phố. Căn cứ vào thông tin này, UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư…

Nghị định 30/NĐ-CP được coi là công cụ siết chặt quản lý, tháo gỡ những bất cập liên quan đến việc sử dụng quỹ bảo trì chung cư hiện nay và chấm dứt các vụ việc bức xúc kéo dài trong việc chủ đầu tư cố tình chây ỳ trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.