Trong bức tranh chung ấy, khu vực thành phố Buôn Ma Thuột trước đây – thủ phủ Tây Nguyên – đang “nén lực” để bật lên thành cực tăng trưởng mới, còn Tuy Hòa – thành phố biển từng được kỳ vọng “thức giấc”, lại phơi bày nghịch lý của những cơn sốt đất ảo và hạ tầng ngầm còn nằm trên giấy. Hai gam màu trái ngược ấy cho thấy rõ cả cơ hội và thách thức trong tiến trình phát triển đô thị sau hợp nhất.

Bài 1: Độ nén cho một đại đô thị

Giữa biến động của thị trường bất động sản miền Trung, vùng Buôn Ma Thuột cũ đang cho thấy những tín hiệu bừng sáng. Thành phố thủ phủ Tây Nguyên bước vào giai đoạn “độ nén” chờ cú bùng nổ. Sau hợp nhất với tỉnh Phú Yên, vùng Buôn Ma Thuột trở thành trung tâm hành chính - chính trị của tỉnh Đắk Lắk mới. Làn sóng dân số cơ học đổ về, nhu cầu bất động sản tăng mạnh, cộng hưởng với cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 72/2022/QH15, ngày 15/11/2022 (thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho thành phố Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk), và hàng loạt hạ tầng chiến lược, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho một đại đô thị trung tâm Tây Nguyên.

"Bùng" cầu bất động sản 

Điểm đặc biệt của cuộc hợp nhất không chỉ là việc gộp địa giới hành chính, mà còn kéo theo sự dịch chuyển của hàng nghìn công chức, viên chức từ Phú Yên cũ lên trung tâm tỉnh lỵ mới, thành phố Buôn Ma Thuột cũ, để làm việc. Nhiều gia đình sẽ chuyển hẳn lên sinh sống; một số khác giữ song song hai nơi, nhưng nhu cầu chỗ ở đô thị, văn phòng và dịch vụ chắc chắn tăng mạnh.

Một lãnh đạo Sở Xây dựng Đắk Lắk nhận định: “Sau hợp nhất, vùng Buôn Ma Thuột đã là trung tâm hành chính -chính trị của tỉnh mới. Nhu cầu chỗ ở và dịch vụ sẽ tăng nhanh, tạo áp lực lớn cho thị trường bất động sản”.

Thực địa, giá đất ở các phường Buôn Ma Thuột, Tân Lập, Tân An, Ea Kao, Hòa Phú… đã nóng lên rõ rệt. Anh Nguyễn Ngọc Tâm (phường Buôn Ma Thuột, trước thuộc Tân Lợi) đưa tôi đi tham khảo thị trường bất động sản, chia sẻ: “Giá nhà, đất giờ cao lắm, không mua nổi đâu. Vùng lõi thành phố cũ, có nơi tăng trên 50% so với trước hợp nhất, chạm vào là bỏng tay”.

Ngay cả khu vực vùng ven cách trung tâm 7 - 10 km cũng tăng 10 - 20%, các căn nhà đủ tiện nghi vẫn có giá quanh 3 - 4 tỷ đồng. Nhu cầu không chỉ đến từ dân địa phương mà cả dòng người từ Phú Yên bắt đầu tìm mua. Ông Nguyễn Minh, môi giới nhà đất, xác nhận: “Khách từ Phú Yên giờ hỏi nhiều, chủ yếu mua để ở thật. Giá đã tăng hơn 10 - 30% so với đầu năm 2025.”

Câu chuyện bản sắc và không gian phát triển

Trong bức tranh thị trường hiện nay, hạ tầng kết nối chính là “chìa khóa”. Cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột được ví như “mạch máu” nối Tây Nguyên với biển, rút ngắn quãng đường xuống cảng Nam Vân Phong chỉ còn hơn hai giờ. Trong khi đó, cao tốc Buôn Ma Thuột - Tuy Hòa cũng đang dần thành hình. Khi hoàn thành, Buôn Ma Thuột sẽ trở thành điểm trung chuyển logistics - du lịch quan trọng.

Song song, sân bay Buôn Ma Thuột được nâng công suất lên 5 triệu khách/năm, xây nhà ga T2 với 19 vị trí đỗ. Đến 2050, con số có thể đạt 7 triệu khách, 27 vị trí đỗ, đưa thành phố thành cửa ngõ hàng không lớn của miền Trung – Tây Nguyên. Đường tránh phía Đông gần hoàn tất giải phóng mặt bằng, vừa giảm tải nội đô, vừa mở quỹ đất phát triển chuỗi đô thị mới.

Chị Lê Vy tại TP Hồ Chí Minh cũng đang “nén” vốn để chuẩn bị cho những giao dịch lớn về bất động sản tại các địa phương thuộc thành phố Buôn Ma Thuột cũ. Chị Vy nhận định, vùng Ban Mê Thuột sẽ trở thành một đại đô thị trung tâm Tây Nguyên nên đầu tư vào đây sẽ “thắng”, còn lời nhiều hay ít do chọn thời điểm đầu tư.

Điều khiến Buôn Ma Thuột khác biệt so với nhiều đô thị khác và được nhiều người tin sẽ trở thành “ngôi sao” chính là bản sắc và không gian. Thương hiệu “cà phê” toàn cầu trở thành lợi thế mềm, được khai thác thành sản phẩm bất động sản. The Coffee City là minh chứng, khi đô thị được thiết kế xoay quanh trải nghiệm cà phê, biến văn hóa bản địa thành giá trị thương mại. Chính sự gắn kết bản sắc này khiến bất động sản Buôn Ma Thuột có hướng đi khác bằng một con đường riêng.

Trên nền hạ tầng đó, những dự án mang tính bản sắc định vị thương hiệu cho thành phố. Nổi bật nhất là The Coffee City của Trung Nguyên Legend. Không chỉ là khu đô thị, dự án kết hợp không gian sống, bảo tàng, công viên, dịch vụ F&B và trải nghiệm văn hóa cà phê. Ý tưởng “đô thị cà phê toàn cầu” biến bản sắc địa phương thành sản phẩm thương mại, hút khách hàng ở thật lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Ông Nguyễn Văn Quốc, doanh nhân tại TP Hồ Chí Minh nhìn ở góc độ dài hạn cho rằng: “Buôn Ma Thuột có cơ hội định hình thương hiệu đô thị toàn cầu nhờ cà phê. Kết hợp hạ tầng hiện đại với bản sắc này, thành phố sẽ tạo sức hút bền vững, khác biệt so với các đô thị Tây Nguyên lân cận như Đà Lạt (đang quá tải, có khả năng dịch chuyển) hay Pleiku (đã dịch chuyển tỉnh lỵ về Quy Nhơn, Bình Định cũ) và cũng không cạnh tranh đô thị trực diện với các đô thị ven biển Nha Trang hay Quy Nhơn”.

Nhìn bề ngoài, thị trường Buôn Ma Thuột 2025 vẫn chưa thật sự bùng nổ: giao dịch thứ cấp ít, nhiều quy hoạch tạm dừng chờ sáp nhập. Nhưng đó chính là “độ nén” cho một bước nhảy vọt. Phần đông công chức, viên chức từ Phú Yên hiện vẫn ở trạng thái thăm dò cả chỗ ở, công việc. Một khi trạng thái được chuyển đổi, thị trường sẽ “nổ”.

Khi cao tốc hoàn thành, sân bay nâng cấp, đường tránh thông suốt, không gian mở rộng, bản sắc đô thị dần hình thành, giá trị đất sẽ bật lên một tầm mới. Khi các dự án bản sắc như The Coffee City phát huy, Buôn Ma Thuột sẽ có sản phẩm đủ khác biệt để không cần cạnh tranh.

Buôn Ma Thuột hôm nay có thể đang chuẩn bị cho một bước tiến dài. Với dân số cơ học tăng, dự án sống thật, hạ tầng chiến lược và bản sắc cà phê, thủ phủ Tây Nguyên đang nén lực cho cú bứt phá, trở thành đại đô thị trung tâm không chỉ của tỉnh hợp nhất Đắk Lắk mà còn của cả vùng Tây Nguyên xưa.

Bài cuối: Giá đất ảo và hạ tầng ngầm trên giấy