Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng, Tập đoàn One Mount, giao dịch giảm tại tất cả các loại hình. Trong đó, thổ cư ghi nhận mức giảm mạnh nhất, giảm 64% cùng kỳ năm trước, do đây là loại hình chịu tác động trực tiếp từ quá trình quy hoạch và giải phóng mặt bằng khiến khách hàng lo ngại mua phải bất động sản năm trong phạm vi quy hoạch.

Trong bối cảnh thanh khoản chung suy yếu, căn hộ chung cư tiếp tục là loại hình dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 66% thị phần. Trong đó giao dịch chung cư thứ cấp đạt 3.750 căn, sụt giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái với đơn giá trung bình đạt 78 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý nhưng vẫn tăng 9% theo năm. Trong bối cảnh nhu cầu ở thực duy trì nhưng dòng tiền đầu tư suy yếu, chung cư được ưu tiên đầu tư nhờ mức giá hợp lý, khả năng thanh khoản cao hơn so với thổ cư và thấp tầng. 

Thổ cư đứng thứ hai về lượng giao dịch, chịu ảnh hưởng nặng nề nhất khi lượng giao dịch đạt khoảng 4.700 căn. Trái với thông lệ hàng năm khi quý 2 giao dịch sôi động hơn quý 1, giao dịch quý 2 năm nay giảm 23% so với quý trước và giảm sâu 64% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy thị trưởng thổ cư suy yếu rõ rệt trong bối cảnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng trên diện rộng làm gia tăng tâm lý e ngại dính quy hoạch của người mua. Thanh khoản giảm tại tất cả các khu vực, trong đó khu Tây có mức giảm mạnh nhất, 70% so với cùng kỳ. Theo sau là khu Nội thành (giảm 66% so với cùng kỳ) và khu Đông (giảm 61% so với cùng kỳ).

Khu Đông và Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục dẫn đầu thị phần giao dịch, với 33% toàn thị trường, đạt khoảng 5.400 giao dịch, giảm 40% so với cùng kỳ do thanh khoản thổ cư khu Đông giảm mạnh. Giao dịch chủ yếu đến từ loại hình cao tầng, tập trung tại Vinhomes Ocean Park 1-2-3.

Theo sau là khu Tây với 29% thị trường và khu Nội thành với 25% thị trường. Cụ thể, khu Tây ghi nhận khoảng 4.800 giao dịch, giảm 60% so với cùng kỳ. Sổ bán tất cả các loại hình đều giảm mạnh. Trong đó loại hình sơ cấp cao tầng vẫn là loại hình được giao dịch nhiều nhất, đạt khoảng 2.500 giao dịch trong quý 2. Khu Nội thành ghi nhận khoảng 4.100 giao dịch trong quý 2, giảm 26% so với cùng kỳ, mức giảm thấp nhất theo năm. Đây cũng là khu vực duy nhất tăng theo quý (tăng 18%), chủ yếu nhờ giao dịch cao tầng sơ cấp tại các dự án mới mở bán ở Thanh Xuân và Tây Hồ cũ.

Dự báo nửa cuối năm 2026, thị trường tiếp tục đối mặt khó khăn khi lượng giao dịch thổ cư cả năm ước giảm 40% - 50%, và chung cư thứ cấp ước giảm 45% - 55% so với năm 2025. Bối cảnh nửa cuối 2026, lãi suất vẫn duy trì ở mức cao, tạo áp lực tài chính lên người mua. Nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dùng đòn bẩy không đủ khả năng tài chính bắt buộc phải giảm giá bán, khiến giá chung cư thứ cấp trở nên dễ tiếp cận hơn với nhóm người mua ở thực. 

Tuy nhiên, thị trường kỳ vọng sẽ phục hồi tích cực hơn vào năm 2027 nhờ cơ sở hạ tầng với các tuyến vành đai, mạng lưới cầu bắc qua sông Hồng, các tuyến Metro đô thị... dần hoàn thiện và quy hoạch được xác lập rõ ràng. Trước các thông tin tích cực về cơ sở hạ tầng, khả năng kết nối được cải thiện góp phần tạo động lực phát triển cho các thị trường vùng ven như Đông Anh, Đan Phượng, Văn Giang.

 Cùng với đó, xu hướng điều chỉnh giá trong năm 2026 giúp mặt bằng giá thứ cấp cao tầng trở nên dễ tiếp cận hơn đối với người mua nhà. Với nguồn cung bàn giao dồi dào, dự báo thị trường sẽ sôi động trở lại nhưng không thể mạnh mẽ như giai đoạn 2024-2025.