Có nên sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp khi huy động vốn?

Đóng góp cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Darryl Dong, Phó Giám đốc Quốc gia Việt Nam, Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC) cho biết, việc sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (bất động sản) làm tài sản thế chấp để huy động vốn từ các tổ chức tài chính quốc tế là một giải pháp vốn hoá đất đai quan trọng, được áp dụng ở nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, Việt Nam hiện chưa cho phép doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn quốc tế. Trong khi Việt Nam đã hội nhập quốc tế và khu vực sâu rộng trong thương mại và đầu tư, thông qua việc tham gia hàng loạt Hiệp định Thương mại tự do (FTA), đặc biệt là Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP), Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu - Việt Nam (EVFTA) thì việc hội nhập trong các lĩnh vực đầu vào của sản xuất như đất đai, tài chính vẫn còn khá hạn chế.

Thực tế, Việt Nam không cho phép các doanh nghiệp trong nước thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn của các tổ chức quốc tế và pháp nhân nước ngoài, mặc dù Luật Đất đai 2013 không quy định cấm thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế nước ngoài. Luật chỉ quy định quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, do đó được hiểu là không cho phép thế chấp cho bên cho vay nước ngoài. Việc hạn chế này làm giảm nguồn tài trợ quốc tế cho các doanh nghiệp và làm tăng chi phí vay vốn của doanh nghiệp Việt Nam, dẫn đến giảm lợi thế cạnh tranh so với doanh nghiệp nước ngoài một cách đáng kể. Lãi suất vốn vay nước ngoài của doanh nghiệp Việt Nam sẽ bị dội lên do rủi ro khoản vay cao hơn thông thường và bên cho vay sẽ tính vào lãi suất cho vay, điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các dự án phát triển cơ sở hạ tầng hay dự án sản xuất có quy mô lớn, phải huy động vốn.

“Vì vậy, chúng tôi đề xuất cần có cơ chế pháp lý cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp bất động sản để huy động vốn nước ngoài, trong khi vẫn duy trì chính sách của Việt Nam về quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất áp dụng cho pháp nhân nước ngoài. Đó là cho phép các doanh nghiệp Việt Nam được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trực tiếp với những hạn chế nhất định, hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để huy động vốn của các tổ chức nước ngoài”, ông Darryl Dong cho biết.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP Hồ Chí Minh cho biết, quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam cùng nội dung của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn còn đang hạn chế sự tham gia của tổ chức kinh tế nước ngoài vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Cụ thể, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để huy động vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài vừa có ưu điểm và nhược điểm. Ưu điểm là các doanh nghiệp Việt Nam được mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư, có thêm sự lựa chọn trong các phương thức huy động vốn, đặc biệt trong xu thế hội nhập quốc tế hiện nay thì nhu cầu đầu tư của các tổ chức nước ngoài đối với bất động sản Việt Nam là không hề thấp, nếu nắm bắt chính xác thì doanh nghiệp Việt Nam có thể tiếp cận được nguồn vốn cao hơn so với thị trường trong nước, góp phần tạo điều kiện cho thị trường kinh tế và bất động sản của nước ta phát triển.

Tuy nhiên, nhược điểm của chính sách này là nếu cho phép thế chấp quyền sử dụng đất mà không giới hạn khu vực sẽ gây nguy hiểm đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia cũng như là gây ảnh hưởng đến các khu vực trọng điểm có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý. Vì vậy, khi huy động vốn thông qua tổ chức tài chính nước ngoài cần có sự kiểm soát chặt chẽ để không gây tác động đến thị trường ngoại hối và tạo nên biến động mạnh mẽ, khó kiểm soát nếu không có cơ chế phản ứng kịp thời.

“Tôi cho rằng, việc các doanh nghiệp Việt Nam thế chấp tài sản cho tổ chức tài chính nước ngoài đã từng có tiền lệ, tuy nhiên các tiền lệ này là xoay quanh vấn đề “cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất”, nghĩa là thế chấp các loại hình như nhà ở, văn phòng, bất động sản gắn liền, còn quyền sử dụng đất thì các doanh nghiệp vẫn còn hạn chế thế chấp bởi quy định pháp luật cùng các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn chưa điều chỉnh rõ ràng về vấn đề này. Chưa kể, đang có hai luồng ý kiến được đưa ra là cho phép “thế chấp trực tiếp cho tổ chức tài chính nước ngoài” hoặc “thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài”.  Theo ý kiến của tôi, đề xuất “Thế chấp gián tiếp cho tổ chức tín dụng trong nước dựa trên ủy thác của bên cho vay nước ngoài” mang tính khả thi hơn khi áp dụng trong thực tế và đảm bảo tuân thủ đúng các nguyên tắc về xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản theo pháp luật Việt Nam”, Luật sư Nguyễn Văn Hậu nêu quan điểm.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần là quá lạc hậu

Liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP Hồ Chí Minh cho biết, điều 154 của dự thảo quy định "bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm" chưa mang tính khả thi. Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm có ưu điểm là bảo đảm sự cập nhật kịp thời với biến động giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện hành quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần thì quá lạc hậu.

Từ đó, ông Huy đề nghị không nên quy định xây dựng bảng giá đất định kỳ hằng năm mà nên quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên. Ngoài ra, với những quy định tại dự thảo, cơ quan quản lý giá đất khó cũng có thể thu thập đầy đủ dữ liệu và chuẩn xác về "giá đất phổ biến trên thị trường" cũng như xác định thế nào là "biến động giá đất". Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc xem dữ liệu công chứng và dữ liệu khai thuế sử dụng đất là nguồn để xác định giá đất phổ biến trên thị trường, là căn cứ để đánh biến động giá đất.

Ngoài ra, theo ông Huy, trong Dự thảo Luật đất đai có nội dung mới là có việc đăng ký kê khai làm thủ tục đất đai qua trực tuyến - online. Điều này phù hợp xu thế và giúp giảm tình trạng làm giả giấy tờ nhà đất khi công chứng hoặc liên quan đến vấn đề xã hội đen, giảm thiệt hại cho xã hội. Tuy nhiên, trong dự thảo mới chỉ đề cập đến việc đăng kí làm nhà đất trực tuyến mà chưa đưa ra những quy trình, nội dung đăng kí cụ thể đăng kí làm nhà đất trực tuyến ra sao để người dân, doang nghiệp thực hiện… Vì vậy, ban soạn thảo cần bổ sung nội dung này.

Sau khi lắng nghe các ý kiến, đóng góp từ các đơn vị, sở ngành, chuyên gia tại các tỉnh phía Nam cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Minh Ngân, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường cho biết, việc lấy ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được thực hiện toàn dân, nhằm nâng cao nhận thức, trách nhiệm của mỗi cá nhân, cơ quan, tổ chức đối với việc sửa đổi Luật Đất đai và tổ chức thi hành Luật. Đối tượng lấy ý kiến là các tầng lớp nhân dân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

“Vì vậy, trong kế hoạch tham mưu cho Chính phủ, chúng tôi đã đề xuất là tất cả các báo cáo, ý kiến của nhân dân, ngoài gửi cho Bộ Tài nguyên và Môi trường để tham mưu cho Chính phủ cũng gửi cho Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Ủy ban Pháp luật Quốc hội để cùng thẩm định và giám sát việc tiếp thu, giải trình của phía cơ quan soạn thảo. Chúng tôi đã phân công rất cụ thể cho các nhóm chuyên gia, tổ biên tập để theo dõi từng nội dung để tổng hợp, giải trình, tiếp thu một cách tốt nhất", Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết thêm.

Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, các ý kiến đóng góp rất trách nhiệm và tâm huyết được các cơ quan soạn thảo tiếp nhận, giải trình rõ ràng, trên cơ sở ý kiến nào phù hợp với đường lối chính sách của Đảng, phù hợp với thể chế hóa, đi vào cuộc sống, phát huy nguồn lực đất đai...  Các ý kiến đóng góp cho dự thảo lần này bao gồm: Ý kiến về chính sách bồi thường khi thu hồi đất, xây dựng giá đất, quyền và nghĩa vụ của các doanh nghiệp sử dụng đất, về quy hoạch... rất quan trọng. Về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, có ý kiến đề nghị phải có quy định trình tự thủ tục lấy ý kiến của người dân, xây dựng quản lý đất đai, xem xét bỏ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện…

“Trong các ý kiến đóng góp, nhiều ý kiến xoay quanh nội dung tính bảng giá đất phải được thông báo công khai hàng năm. Bảng giá đất phải được công bố và áp dụng hàng năm. Bởi vừa qua, có khu vực biến động giá đất tăng mấy trăm %, có nơi thì không có biến động, như vậy người dân sẽ chịu thiệt thòi khi đất bị thu hồi. Mặt khác, quy định công bố bảng giá đất 5 năm 1 lần cũng đang rất lạc hậu, không hợp lý với thực tế và thậm chí là không công bằng khi áp dụng bồi thường cho người dân, kéo theo đó là khiếu kiện liên quan đến đất đai. Vì vậy, lần này các cơ quan soạn thảo đưa ra việc tính bảng giá đất sẽ được áp dụng hàng năm và sát thị trường để người dân, doanh nghiệp cùng bàn bạc, soạn thảo... Sau khi bàn bạc, nhiều ý kiến còn đóng góp thêm bảng giá đất khi xây dựng phải làm sao tính đúng, tính đủ, tính sát và theo hướng cái nào có lợi cho dân. Ngoài ra, khi bảng giá đất được áp dụng sát thị trường còn giúp Nhà nước có cơ sở định giá đất đúng thị trường, làm căn cứ cụ thể để xác định việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân hợp lý nhằm kéo giảm khiếu kiện khi thu đồi đất”, ông Lê Minh Ngân cho biết thêm.