Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, còn quá sớm để khẳng định Nghị định 148 sẽ “giải cứu” được toàn bộ 158 dự án bất động sản đang “đứng bánh” trên địa bàn vì các quy định, tiêu chí đặt ra trong Nghị định khá chi tiết và phức tạp, đòi hỏi doanh nghiệp, chủ đầu tư phải rà soát thật kỹ hiện trạng pháp lý của dự án đang thực hiện và quan trọng nhất là phải chờ hướng dẫn thực hiện cụ thể từ chính quyền.

Ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng

Theo Thạc sĩ Võ Văn Phúc, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, điểm quan trọng mà các nhà đầu tư, doanh nghiệp cần chú ý trong Nghị định 148 là quy định các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý cần được ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng trước khi tính đến việc giao hoặc cho người sử dụng đất liền kề thuê. 

Điều này có nghĩa là đối với các phần đất công xen cài trong mỗi dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh sẽ kiểm tra và làm việc với chủ đầu tư để tính đến phương án giữ nguyên hiện trạng, nếu là các phần đất có kênh, rạch, cây xanh để tạo cảnh quan môi trường, hoặc nếu diện tích cho phép thì giao cho chủ đầu tư xây dựng hạ tầng thành các công trình công cộng phục vụ người dân như công viên, khu vui chơi trẻ em, đường giao thông… rồi kết nối vào dự án. 

Trong mọi trường hợp, những phần đất công này vẫn sẽ thuộc quản lý của Nhà nước, còn chủ đầu tư chỉ được giao những phần đất xây dựng đã được cấp phép trước đó. Chỉ khi các thửa đất xen cài này được xác định không phù hợp để xây dựng công trình công cộng thì mới tính đến phương án giao hoặc cho thuê đất không qua đấu giá với chủ đầu tư dự án.
       
Tuy nhiên, theo Thạc sĩ Võ Văn Phúc, Nghị định 148 lại không nêu rõ tiêu chí cụ thể về diện tích hoặc địa thế trong phạm vi dự án để xác định một thửa đất xen cài liệu có phù hợp để xây dựng công trình công cộng hoặc tạo cảnh quan môi trường hay không. Do đó, sẽ không dễ dàng để cơ quan chức năng cũng như doanh nghiệp đi đến một giải pháp hợp lý cho các phần đất xen cài nếu không có hướng dẫn cụ thể hơn trong việc thực thi Nghị định. 

Luật sư Nguyễn Duy Minh (Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh) khuyến nghị các chủ đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến quy định về yêu cầu các phần đất công xen cài nhỏ hẹp muốn được giao hoặc cho thuê thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và không được thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai. 

Theo ông Nguyễn Duy Minh, rất có khả năng, một số dự án thỏa mãn được điều kiện về quy hoạch thì lại không đáp ứng được yêu cầu về kế hoạch sử dụng đất hoặc ngược lại. Vì vậy, trước khi lên kế hoạch tái khởi động những dự án đang vướng đất công, doanh nghiệp cần rà soát cẩn trọng pháp lý của các dự án; tham vấn ý kiến chuyên môn từ các chuyên gia, luật sư để nắm rõ từng tiêu chí, quy định được nêu trong Nghị định.

Một số doanh nghiệp, chủ đầu tư lại băn khoăn về phương hướng xây dựng công trình trong trường hợp các phần đất xen cài được xác định là phù hợp để sử dụng vào mục đích công cộng.

Theo các chủ đầu tư, một số dự án có các phần diện tích đất xen cài khá lớn, đủ để xây dựng các công trình công cộng nhưng lại nằm quá rải rác và xen kẽ. Nếu thực hiện xây dựng hạ tầng cho tất cả các thửa đất này sẽ khá khó khăn cho doanh nghiệp trong vấn đề kinh phí và tính thẩm mỹ, cũng như đảm bảo thiết kế ban đầu của dự án.

Đối với quy định xác định giá đất và giá đất cụ thể để cho chủ đầu tư thuê hoặc đấu giá theo giá thị trường, nhiều doanh nghiệp e ngại vì quy trình thực hiện rất phức tạp. Theo đó, UBND Thành phố cần cho chủ trương Sở Tài nguyên và Môi trường thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm định giá, sau đó chuyển kết quả cho Sở Tài chính thẩm định lại, rồi đưa ra Hội đồng thẩm định giá đất của thành phố quyết định trước khi trình UBND Thành phố ban hành giá đất cụ thể. 

Việc xác định đúng giá hay không hoàn toàn tùy thuộc vào năng lực của đơn vị tư vấn và cán bộ thực hiện định giá, nguy cơ làm thất thoát ngân sách Nhà nước trong quá trình xác định giá đất là rất cao.

Tiếp tục rà soát dự án đủ tiêu chí

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, Nghị định 148 là một nghị định mang tính “cách mạng”, mở ra một hướng giải pháp mới toàn diện hơn cho vấn đề vướng đất công xen cài trong dự án bất động sản. 

Không chỉ quy định cơ chế giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, Nghị định còn có cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án bất động sản, qua đó hỗ trợ hiệu quả cho cả nhà đầu tư và cơ quan Nhà nước trong việc giải quyết thủ tục, hồ sơ cho các dự án bất động sản trên địa bàn, giúp tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục và tạo điều kiện cho nhiều dự án được tiếp tục triển khai sau thời gian dài đình trệ.

Thành phố Hồ Chí Minh hy vọng những dự án phù hợp với yêu cầu của Nghị định 148 sẽ nhanh chóng được gỡ vướng và tái khởi động trong quý II/2021 sau khi Nghị định chính thức có hiệu lực vào ngày 8/2/2021.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho biết, không phải toàn bộ các dự án đang bị ách tắc vì vướng đất công của Thành phố hiện nay đều đáp ứng được các tiêu chí do Nghị định 148 đề ra để được giao, cho thuê các phần đất xen cài do Nhà nước quản lý. Để xác định được những dự án hợp lệ, Sở sẽ phải tiến hành rà soát lại hồ sơ, hiện trạng của từng dự án vướng đất công để xem xét, tìm phương hướng giải quyết thích hợp nhất.

Theo nguyên tắc, trong trường hợp một dự án đáp ứng tất cả các tiêu chí theo quy định, Sở sẽ gửi đề nghị lên UBND Thành phố Hồ Chí Minh để xem xét giao, cho thuê các phần đất công xen cài cho chủ đầu tư dự án hoặc tổ chức đấu giá nếu dự án có từ 2 chủ đầu tư trở lên.

Trường hợp có dự án không đáp ứng được một hoặc nhiều tiêu chí theo quy định, Sở sẽ báo lại với chủ đầu tư cũng như UBND Thành phố để tiếp tục tìm phương án tháo gỡ tùy theo hiện trạng của dự án và nhu cầu của các đơn vị đầu tư.

Ở thời điểm hiện tại, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh khuyến nghị các doanh nghiệp, chủ đầu tư nên kiên nhẫn chờ thêm thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 148 từ Chính phủ để làm rõ hơn một số quy định về điều kiện tách thửa, xây dựng dự án độc lập hoặc công trình công cộng, xác định giá đất và tiêu chí giao đất. 

Không loại trừ khả năng sau khi có hướng dẫn cụ thể, nhiều dự án bất động sản có quỹ đất hỗn hợp sẽ rơi vào tình trạng “vướng vẫn hoàn vướng” vì không đủ điều kiện để được bàn giao đất công. Trong trường hợp đó, với những vấn đề khó khăn về thủ tục pháp lý thuộc thẩm quyền thì Thành phố sẽ giải quyết ngay trong thời gian tới. Với những vướng mắc thuộc thẩm quyền giải quyết của Trung ương, Thành phố sẽ báo cáo, kiến nghị để Chính phủ cùng với các bộ, ngành tháo gỡ.