Nhiều đổi mới đã tiếp thu để đưa vào dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai như: bỏ khung giá đất, tăng cường công khai minh bạch, đẩy mạnh phân cấp cho địa phương, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Một trong năm điểm nghẽn đầu tiên được các chuyên gia kể tên chính là sự thiếu tương thích giữa hệ thống quy hoạch đất đai và mô hình chính quyền địa phương hai cấp (tỉnh – cấp cơ sở) khi bắt đầu vận hành mô hình này từ 1/72025. Trong khi Luật Đất đai 2024 vẫn giữ quy định về “quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” còn mô hình tổ chức chính quyền hiện nay tại các đô thị trực thuộc trung ương hoặc đơn vị hành chính – kinh tế đặc thù đã vận hành theo chính quyền đô thị hai cấp.

Điều này dẫn đến bất cập về thẩm quyền và tính đồng bộ trong phê duyệt quy hoạch, khiến quá trình triển khai bị gián đoạn hoặc kéo dài. Theo TS. Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), Luật cần có điều chỉnh để quy hoạch đất đai tích hợp được vào quy hoạch tổng thể phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng tài nguyên ở cấp cơ sở. Nếu không, địa phương sẽ lúng túng trong triển khai và giám sát.

Việc chậm điều chỉnh quy định quy hoạch phù hợp mô hình chính quyền hai cấp không chỉ ảnh hưởng đến tính khả thi của Luật, mà còn khiến nhiều địa phương “chờ hướng dẫn”, làm tắc nghẽn dòng chảy đầu tư. Do đó, cần sớm có nghị quyết hướng dẫn thống nhất, tránh để quy hoạch trở thành “điểm nghẽn thể chế” đầu tiên trong chuỗi thực thi Luật Đất đai mới.

Điểm nghẽn thứ hai được nhận diện là cơ chế đấu giá, đấu thầu đất đai còn nhiều bất cập, chưa thuận lợi cho nhà đầu tư. Mục đích giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu là công cụ quan trọng bảo đảm công khai, minh bạch và phòng chống lợi ích nhóm. Tuy nhiên, quá trình triển khai hiện nay đang bộc lộ nhiều hạn chế.

Đó là chưa có hướng dẫn rõ ràng về hình thức cho thuê đất thu tiền hàng năm đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Một số địa phương phản ánh tình trạng “không biết áp dụng phương án nào” khi vừa phải đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư các lĩnh vực xã hội hóa.

Cùng đó, yêu cầu phải có quy hoạch chi tiết 1/500 trước khi đấu giá đất đang gây khó thực hiện, nhất là với các khu đất hỗn hợp hoặc đất công xen kẽ khu dân cư. Trong khi đó, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm lại làm nhà đầu tư khó hạch toán chi phí, thế chấp và huy động vốn trung – dài hạn.

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, cơ chế đấu giá đất cần linh hoạt hơn, đặc biệt trong giai đoạn khởi động các dự án hạ tầng xã hội. Nếu cứng nhắc, sẽ vô tình triệt tiêu động lực của khu vực tư nhân – đối tượng mà Luật Đất đai 2024 hướng tới huy động mạnh mẽ nhất. Bởi sự thiếu đồng bộ trong quy định đấu giá, đấu thầu và cơ chế thuê đất vừa làm giảm hấp dẫn đầu tư, vừa tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách.

Do đó, việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 339/NQ-CP về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai cho phép kế thừa các kết quả nghiên cứu trong Tờ trình số 136/TTr-BNNMT của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai là bước đi đúng hướng. song cần nhanh chóng cụ thể hóa thành nghị định hướng dẫn thi hành để doanh nghiệp có cơ sở pháp lý rõ ràng – ông Lực nhận xét.

Cùng đó, quy định thu hồi đất chưa bao quát thực tiễn phát triển và thiếu linh hoạt chính là điểm nghẽn thứ ba được các chuyên gia viện dẫn. Dù Điều 79 của Luật Đất đai 2024 được đánh giá là đã mở rộng hơn phạm vi thu hồi đất so với Luật Đất đai 2013, tuy nhiên vẫn chưa bao quát hết các dự án có ý nghĩa chiến lược, cấp thiết.

Cụ thể, Luật chưa quy định rõ cơ chế thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho dự án BT (xây dựng – chuyển giao) hoặc bố trí lại đất cho doanh nghiệp phải di dời do ô nhiễm môi trường... Thêm vào đó, quy định chỉ được thu hồi sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gây kéo dài tiến độ và thiếu linh hoạt đối với các dự án khẩn cấp.

Liên quan đến điểm nghẽn này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, Luật cần có cơ chế đặc thù cho các dự án động lực, vì nếu chờ đủ thủ tục theo trình tự hành chính, tiến độ hạ tầng chiến lược quốc gia như cao tốc, sân bay, khu công nghiệp lớn sẽ bị đình trệ, thiệt hại lớn hơn nhiều so với rủi ro pháp lý mà cơ quan quản lý lo ngại.

Cũng từ điểm nghẽn này cho thấy, sự thiếu linh hoạt trong thiết kế quy định thu hồi đất đang cản trở phát triển hạ tầng – lĩnh vực mà Việt Nam đang đặt mục tiêu tăng tốc. Theo chuyên gia, giải pháp trước mắt là cần nghiên cứu cơ chế ủy quyền đặc biệt cho các dự án trọng điểm, tương tự như cơ chế trong Luật Đầu tư công hoặc Luật Đấu thầu, để tránh “nghẽn” ở khâu bồi thường và giải phóng mặt bằng.

Cơ chế định giá đất còn bất cập, thiếu ổn định và gây tâm lý e ngại cho người thực thi chính là điểm nghẽn thứ tư cần loại bỏ. Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và chuyển sang cơ chế bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phản ánh sát hơn với giá thị trường. Đây là một bước tiến đáng ghi nhận, song cơ chế định giá hiện nay vẫn còn nhiều điểm nghẽn trong thực tiễn áp dụng.

Trước hết, việc xác định giá đất cụ thể phụ thuộc quá nhiều vào tổ chức tư vấn và dữ liệu thị trường, trong khi hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia chưa hoàn thiện, dẫn tới kết quả định giá thiếu thống nhất giữa các địa phương. Phương pháp thặng dư – công cụ chính để xác định giá đất dự án – lại chưa được chuẩn hóa, khiến chi phí đầu tư tăng, tác động tiêu cực đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định, nếu không xây dựng cơ sở dữ liệu định giá minh bạch, người thực thi sẽ luôn sợ sai. Hệ quả là nhiều nơi “né ký”, làm chậm cả tiến độ đầu tư công lẫn phát triển khu đô thị, khu công nghiệp. Điểm nghẽn này không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn là tâm lý trách nhiệm trong thực thi công vụ. Khi giá đất gắn với nghĩa vụ tài chính, bất cứ sai lệch nào cũng có thể dẫn tới thanh tra, kiểm tra hoặc trách nhiệm hình sự.

Vì vậy, Chính phủ cần sớm ban hành cơ chế bảo vệ người thực thi đúng quy trình, đồng thời đẩy mạnh số hóa dữ liệu giá đất, tạo hành lang pháp lý an toàn để các địa phương dám làm, dám chịu trách nhiệm – ông Chung đề xuất.

Ngoài ra, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai và các luật liên quan trong giai đoạn chuyển tiếp là điểm nghẽn thứ năm cần giải quyết. Đây cũng chính là điểm nghẽn mang tính hệ thống. Khi Luật Đất đai 2024 được ban hành, hàng loạt luật khác cũng được sửa đổi hoặc bổ sung hoặc có hiệu lực đồng thời như Luật Nhà ở 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư…

Tuy nhiên, sự tương thích giữa các đạo luật này vẫn chưa đồng bộ, khiến nhiều địa phương lúng túng trong giai đoạn chuyển tiếp. Đơn cử như quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được điều chỉnh tại Nghị quyết của Quốc hội và Nghị định của Chính phủ, song chưa được “gối đầu” kịp thời vào văn bản hướng dẫn Luật Đất đai. Một số địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… đã phản ánh tình trạng dự án “dừng chờ” Nghị định, gây lãng phí nguồn lực.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trương Thanh Đức nhận xét: “Chúng ta đã có bước tiến lớn khi sửa Luật Đất đai, nhưng nếu các luật liên quan không được sửa đồng bộ, thì vẫn sẽ tồn tại ‘”luật chờ luật”, khiến doanh nghiệp không biết căn cứ vào đâu để làm thủ tục đầu tư”.

Để khắc phục điểm nghẽn này, Chính phủ đã chủ động ban hành Nghị quyết 339/NQ-CP, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết riêng về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tuy nhiên, để Nghị quyết này thực sự phát huy tác dụng vẫn cần có hướng dẫn chi tiết về chuyển tiếp giữa các quy định cũ – mới, tránh tạo “khoảng trống pháp lý” trong triển khai dự án đầu tư – luật sư đề xuất.

Với năm điểm nghẽn lớn nhất trong thực hiện Luật Đất đai 2024   tại kỳ họp lần thứ 10, Quốc hội khóa XV dự kiến sẽ xem xét để sớm ban hành Nghị quyết chuyên đề về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn khi tổ chức thi hành Luật Đất đai trên cơ sở đề xuất của Chính phủ, Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cần rà soát, điều chỉnh đồng bộ các luật liên quan (Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng) để thống nhất cách hiểu và trình tự thực hiện. Đặc biệt, tăng cường số hóa dữ liệu đất đai, công khai bảng giá đất hàng năm, tạo nền tảng minh bạch và giảm rủi ro pháp lý cho cơ quan quản lý. Cùng với việc đào tạo, bảo vệ người thực thi đúng quy định, khuyến khích dám làm – dám chịu trách nhiệm, cần đẩy mạnh cơ chế đặc thù cho dự án trọng điểm, đảm bảo tiến độ hạ tầng, công nghiệp, đô thị hóa.

Luật Đất đai 2024 sẽ phát huy đầy đủ vai trò nếu các điểm nghẽn trên được nhận diện và tháo gỡ kịp thời, đồng bộ. Khi đó, đất đai mới thật sự trở thành động lực phát triển bền vững, chứ không phải “nút thắt” trong quá trình hội nhập và công nghiệp hóa hiện nay.