Đây là nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) trong báo cáo về thị trường thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh 9 tháng đầu năm 2022.

Theo HoREA, trong 9 tháng đầu năm 2022, TP Hồ Chí Minh có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà; trong đó có 10.166 căn hộ chung cư, chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng, chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đáng chú ý, trong số căn hộ được tung ra thị trường có tới 9.305 căn nhà cao cấp, chiếm đến 80,2%. 

Về sức hấp thụ của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Hiện nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu “giảm tốc”, chậm lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn ở mức giá cao do doanh nghiệp và nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn (thường chiếm đến 50 - 70%) nên sức chịu đựng có hạn và đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể các nhà đầu tư đành phải “xả hàng”, thậm chí chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ” nhằm bảo tồn phần vốn còn lại.   

Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6 - 7 lần mức thu nhập nên người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. “Từ năm 2019 đến nay đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản siêu sang với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết.

Phân tích thêm về tình hình thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường”, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, ông Lê Hoàng Châu cho rằng: Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở. Theo thống kê, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 9 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%). Riêng  nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 9 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 4 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2. 

Lý giải nguyên nhân của những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, HoREA cho biết các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn khác (chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, vốn ứng trước từ khách hàng…). Ngoài ra, còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung, HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét và có kết luận đối với các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý; trong đó TP Hồ Chí Minh có 64 dự án để tăng nguồn cung nhà ở.

Trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, Hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền để dự án được tiếp tục triển khai, góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Về nguồn tín dụng cho bất động sản, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước quan tâm chỉ đạo, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư, người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án bất động sản, khu đô thị, nhà ở thương mại, khu du lịch nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê… của các chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiền và các dự án nhà ở xã hội.

Về lâu dài, đi đôi với việc hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan trong năm 2023 gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Giá, Luật Phòng, chống rửa tiền, Hiệp hội đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Chính phủ xem xét sửa đổi Luật Quản lý đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế Thu nhập doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự… để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. “Đây là giải pháp có tính quyết định nhất để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.