Những dự án bất động sản đang triển khai, chưa rõ hình hài khiến khách hàng băn khoăn khi quyết định mua là điều bình thường. Nhưng có những dự án cao cấp dù đã hoàn thiện vẫn khó bán, khiến chủ đầu tư phải rốt ráo đưa ra nhiều ưu đãi để kích cầu.

Xây xong nhưng khó bán

Dự án Dolphin Plaza (Cầu Giấy, Hà Nội) là một trong những dự án cao cấp dù hội tụ các yếu tố rất hấp dẫn nhưng vẫn còn nhiều căn hộ tồn kho. Dự án này nằm gần bến xe Mỹ Đình, được trao giải thưởng về kiến trúc độc đáo, có giá bán không phải đắt nhất khu vực này. Giá chào bán dao động trong khoảng 37 - 38 triệu đồng/m2, thấp hơn nhiều so với giá 50 triệu đồng/m2 của dự án Indochina Plaza Hanoi gần đó.


Khách hàng mua căn hộ ở Dolphin Plaza có thể vào ở luôn vì dự án đã hoàn thành và có nhiều các dịch vụ tiện ích như bể bơi, sân golf, sân chơi trẻ em... Với giá bán và dịch vụ hấp dẫn nhưng chủ đầu tư Dolphin Plaza vẫn gặp nhiều khó khăn khi đưa dự án ra thị trường.

Lúc thị trường bất động sản “sốt”, dự án này ngay ở giai đoạn xây thô không cần quảng bá vẫn có người mua, nhưng khi xây xong, việc tiêu thụ những căn hộ còn tồn đọng lại khó khăn. Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Giám đốc kinh doanh Hệ thống siêu thị bất động sản STDA (đơn vị phân phối dự án), những trường hợp như Dolphin Plaza không hiếm. Vấn đề nằm ở chỗ dự án đã... xây xong, khi bàn giao nhà thì khách hàng phải nộp 100% giá trị hợp đồng với số tiền rất lớn. Đây chính là rào cản đối với người mua nhà.

Tại Dolphin Plaza, các căn hộ cao cấp tồn kho có diện tích lớn. Căn hộ nhỏ nhất cũng rộng tới 133 m2, còn căn lớn có thể lên đến 198 m2, đồng nghĩa là khách hàng phải trả “cả cục” 4 - 7 tỷ đồng nếu muốn mua nhà ở đây. Thực trạng này cũng xảy ra tại một số dự án cao cấp khác như Hyundai Hillstate... Trong thời buổi kinh tế khó khăn, diện tích căn hộ lớn, cùng với giá cao khiến khách hàng băn khoăn khi chọn mua.

Tìm giải pháp linh hoạt

Ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết, để giải quyết tình trạng này, công ty của ông đã phải cùng với chủ đầu tư thống nhất phương án kinh doanh mới. Thay vì phải đóng tiền một lúc, khách hàng có thể kéo dài tiến độ trả tiền. Theo đó, khách mua căn hộ qua STDA chỉ thanh toán ngay 40% giá trị căn hộ (tương đương từ 1,8 tỷ đồng) và nhận nhà ở, số tiền còn lại thanh toán định kỳ 3 tháng/lần, mỗi lần 350 triệu đồng và thời gian kéo dài 2 - 3 năm với lãi suất 0%.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8, tổng giá trị tồn kho BĐS trên cả nước còn khoảng hơn 82.290 tỷ đồng. So với tháng 12/2013 đã giảm gần 13%.

Nhờ phương thức thanh toán này, gánh nặng tài chính của khách hàng giảm đi đáng kể. Đặc biệt, sau khi ký hợp đồng mua căn hộ, nếu khách hàng chưa có nhu cầu sử dụng, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ khách hàng cho thuê lại căn hộ.

Nhiều ưu đãi khác dành cho người mua cũng được chủ đầu tư tung ra như: Dolphin Plaza miễn phí quản lý 3 năm. Một số doanh nghiệp thì khuyến khích khách hàng nộp hết tiền một lần bằng cách chiết khấu luôn 7 - 9% giá trị hợp đồng. Các chiêu thức kinh doanh này đang phát huy tác dụng khi lượng bán thành công đã tăng lên.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, chưa thể coi đó là dấu hiệu phục hồi của phân khúc căn hộ cao cấp. Nhìn xa hơn, phân khúc này còn nhiều khiếm khuyết thể hiện ở cơ cấu sản phẩm “rất có vấn đề”. Theo ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong tháng 8 và 9, với những ưu đãi của các chủ đầu tư, một số dự án chung cư cao cấp đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đi vào vận hành đều có giao dịch tương đối tốt. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở căn hộ nhỏ dưới 80 m2, vị trí đẹp. Khó khăn của thị trường tập trung vào những căn hộ có diện tích lớn.

Đồng tình với ông Quang, ông Trần Như Trung, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho biết, hiện khách hàng vẫn chuộng căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Trong khi đó, trong cơ cấu sản phẩm căn hộ cao cấp, căn hộ diện tích nhỏ chiếm tỷ lệ rất thấp. Thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tồn đọng các sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Theo ông Trung, vấn đề đối với phân khúc căn hộ cao cấp hiện nay là các chủ đầu tư phải cơ cấu lại sản phẩm theo nhu cầu của thị trường.

Hoàng Dương – Mai Ngọc