Khơi thông cơ chế

Về cơ chế chính sách, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã tạo ra nhiều điểm thông thoáng hơn, như nới điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội hay cho phép doanh nghiệp tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển dự án. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay vẫn nằm ở khâu thực thi và quá trình giải quyết thủ tục.

Thực tế cho thấy, một dự án nhà ở thương mại thông thường mất từ 2 - 3 năm để hoàn tất các thủ tục đầu tư. Đối với nhà ở xã hội, dù được ưu tiên theo cơ chế "luồng xanh", thời gian thẩm định, phê duyệt giá bán, xác nhận đối tượng mua nhà và các thủ tục liên quan đến chính sách ưu đãi vẫn kéo dài tương đương, thậm chí lâu hơn do yêu cầu kiểm soát chặt chẽ các chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất và xác định chi phí đầu tư.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons, nếu muốn hiện thực hóa mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, thời gian thực hiện thủ tục cần được rút ngắn xuống dưới một năm. Thủ tục càng nhanh, doanh nghiệp càng sớm quay vòng vốn, qua đó bù đắp được mức lợi nhuận bị khống chế. Liên quan đến nguồn vốn, TP. Hồ Chí Minh đã triển khai nhiều chương trình hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, tạo thêm động lực cho doanh nghiệp đầu tư. Tuy nhiên, để tiếp cận các gói hỗ trợ này, doanh nghiệp phải đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có yêu cầu về quỹ đất sạch và hoàn thiện một số thủ tục pháp lý cơ bản.

Nhấn mạnh nhu cầu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp cũng đang rất cấp thiết, ông Võ Văn Thân, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP. Hồ Chí Minh (HBA), Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH MTV Khu công nghiệp Vĩnh Lộc nhấn mạnh, chỗ ở ổn định là yếu tố quan trọng giúp người lao động gắn bó với doanh nghiệp, góp phần ổn định nguồn nhân lực cho các khu công nghiệp và khu chế xuất. Các chủ đầu tư khu công nghiệp hiện đang được yêu cầu rà soát quỹ đất thương mại dịch vụ chưa triển khai để chuyển đổi sang phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.

Đối với các khu công nghiệp mới, quy định hiện hành cũng yêu cầu dành 2% quỹ đất để phát triển các công trình phục vụ người lao động; trong đó có nhà ở. Vấn đề hiện nay là giải quyết thủ tục và nguồn vốn để kêu gọi nhà đầu tư tham gia vào các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp.

Các chuyên gia cho rằng, nếu đồng thời tháo gỡ được ba nút thắt lớn là quỹ đất, thủ tục pháp lý và nguồn vốn dài hạn, thị trường sẽ có thêm động lực để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để TP. Hồ Chí Minh cũng như cả nước hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động trong giai đoạn tới, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng tăng trưởng đô thị.

Để hiện thực hóa mục tiêu 200.000 căn nhà ở xã hội vào năm 2030, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Hoàng Nguyên Dinh cho biết, thành phố đang triển khai nhiều giải pháp đột phá. Cụ thể, từ tháng 4/2026, điều kiện thu nhập được nới lỏng, cho phép người độc thân có thu nhập dưới 27 triệu đồng/tháng tiếp cận nhà ở xã hội, mở rộng cơ hội cho nhóm lao động thu nhập trung bình. Đặc biệt, quy trình đầu tư xây dựng cũng được thành phố rút gọn theo cơ chế “luồng xanh” với thời gian xử lý chỉ còn khoảng 122-132 ngày tùy nguồn vốn; đồng thời khuyến khích doanh nghiệp chủ động đề xuất quỹ đất, gắn phát triển nhà ở xã hội với định hướng đô thị đa trung tâm, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào quỹ đất công.

"Mới đây, thành phố cũng đã có văn bản kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường tháo gỡ vướng mắc về chấp thuận chủ trương đầu tư, đặc biệt với các khu đất do Nhà nước quản lý hoặc đất chưa bồi thường, hoàn tất giải phóng mặt bằng. Những điều chỉnh này nhằm tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho doanh nghiệp tham gia”, ông Hoàng Nguyên Dinh chia sẻ.

Quy hoạch tích hợp

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng và giá nhà ngày càng vượt xa thu nhập, các chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần tái định vị nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia, ngang hàng với giao thông hay năng lượng.

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực.

Dưới góc độ quy hoạch các khu đô thị gắn liền với hạ tầng giao thông hiện nay, bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam cho biết, thành công của TOD (mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng) không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Để TOD thực sự trở thành công cụ hỗ trợ mục tiêu an cư, bà Giang cho rằng cần triển khai đồng thời ba nhóm giải pháp gồm quy hoạch, cơ chế tài chính và quản lý đất đai.

Nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể được tích hợp ngay trong khu vực TOD, đặc biệt là trong bán kính 300-500 m quanh nhà ga, tương đương khoảng cách đi bộ từ 5 đến 10 phút. Điều này giúp người thu nhập thấp và trung bình có thể tiếp cận trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng thay vì phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm.

Nhiều chuyên gia quy hoạch đô thị quốc tế đã khuyến nghị về cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, tỷ lệ "1-3-6", gồm một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở giá vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. “Mặc dù tỷ lệ này có thể điều chỉnh tùy từng khu vực, nhưng nguyên tắc cốt lõi là các chỉ tiêu về cơ cấu loại hình nhà ở cần được xác lập rõ ràng ngay từ giai đoạn quy hoạch thay vì để thị trường tự phát triển”, bà Giang phân tích.

Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có cơ chế bù đắp phù hợp, thì các dự án TOD sẽ rất khó đạt được hiệu quả tài chính. Do đó, cần xây dựng các chính sách đủ hấp dẫn để khu vực tư nhân tham gia.

Từ các thực tế trên, các chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng: Khi thực hiện đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, nhà nước cần đưa các yêu cầu công cộng vào hồ sơ mời thầu như tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ hoặc nhà cho thuê giá phù hợp. Đây là cách để bảo đảm các lợi ích từ hạ tầng được phân bổ rộng hơn thay vì chỉ phản ánh vào giá trị bất động sản.

Một hướng tiếp cận khác là mô hình hợp tác phát triển, trong đó nhà nước đóng góp quỹ đất sạch, khu vực tư nhân thực hiện đầu tư xây dựng và một phần sản phẩm được bàn giao lại để phục vụ mục tiêu công ích hoặc phát triển nhà ở xã hội.

Qua nghiên cứu thực tế tại TP. Hồ Chí Minh, Công ty Avison Young Việt Nam, cho biết thị trường nhà cho thuê tại Việt Nam dần chuyên biệt hơn. Dù nhu cầu lớn, thị trường nhà cho thuê hiện nay vẫn phân mảnh, phần lớn công trình do cá nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh với chất lượng và tiêu chuẩn không đều. Trong ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, chung cư mini nội đô và căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với người độc thân hoặc gia đình hạt nhân được dự báo tiếp tục được ưa chuộng, với lợi suất khai thác cho thuê và lấp đầy ổn định.

Đặt trong bối cảnh Nhà nước xác định nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược từ nay đến 2030, các chuyên gia của Avison Young Việt Nam cho rằng, cần đa dạng hóa loại hình nhà cho thuê, trong đó, mô hình nhà ở thương mại cho thuê dài hạn (build-to-rent), vận hành bài bản theo tiêu chuẩn thống nhất nên được tính đến để thí điểm.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, chính sách cần tập trung nhiều hơn vào cấu trúc nguồn cung thay vì chỉ kiểm soát tín dụng. Cụ thể, định nghĩa loại hình “nhà ở vừa túi tiền” và thiết kế cơ chế ưu đãi, tương tự nhà ở xã hội. Nhà ở phổ thông là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi chi phí đầu tư không ngừng tăng. Không có sự hỗ trợ như rút ngắn thời gian phê duyệt, ưu đãi thuế hay cho phép tăng mật độ xây dựng nhằm bù đắp chi phí, doanh nghiệp sẽ không thấy khả thi về mặt thương mại để đầu tư bài bản và quy mô lớn.

Cùng với đó, các chuyên gia bất động sản cho rằng: Khung pháp lý nên được làm rõ để thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Cụ thể, luật hóa quyền và nghĩa vụ của các bên về thời hạn hay cơ chế tăng giá để bảo vệ người thuê nhà. Cuối cùng, nên xem xét mở rộng phương thức thuê mua cho nhà ở thương mại nhằm giảm áp lực tài chính cho người trẻ có nhu cầu ở thực bên cạnh đòn bẩy vay vốn.