Cộng hưởng trách nhiệm

Với hơn 40.000 công nhân lao động, ông Củ Phát Nghiệp, Chủ tịch Công đoàn Công ty trách nhiệm hữu hạn PouYuen Việt Nam rất vui khi công đoàn triển khai xây dựng nhà ở cho thuê, thuê mua dành cho công nhân bởi phần lớn công nhân đều ở ngoại tỉnh. Khảo sát bước đầu tại công ty có 3.000 công nhân có nhu cầu thuê, thuê mua và hầu hết người lao động đều bày tỏ rất vui.

Tuy nhiên, bài toán an cư - giấc mơ nhà ở thuê mua luôn đi kèm với nhiều rủi ro tài chính. Theo ông Củ Phát Nghiệp, dẫu công nhân đã gom góp đủ điều kiện mua một căn hộ với mức giá xấp xỉ 1 tỷ đồng thì chặng đường trả góp kéo dài nhiều năm luôn tiềm ẩn nhiều bất trắc bởi tương lai khó ai đoán trước.

"Mua được nhà được rồi mà lỡ đóng 5 năm rồi lúc đó công ty không có đơn hàng giảm biên chế hoặc có dịch xảy ra thì công nhân lại lo sợ. Lúc này công nhân không có việc làm thì làm sao đóng tiếp được, còn những khoản tiền đã đóng 5 năm trước tính ra sao khi rơi vào trường hợp đặc biệt bất khả kháng, hoàn toàn bế tắc", ông Nghiệp bày tỏ.

Theo ông Nghiệp, công nhân của PouYuen Việt Nam rất vui mừng khi nghe tin về các chính sách mới liên quan nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê của nhà nước nhưng lại lo ngại về viễn cảnh đang trả góp giữa chừng mà công ty thiếu đơn hàng phải giảm biên chế hoặc xảy ra dịch bệnh dẫn đến mất việc làm, khi ấy không chỉ nguồn thu nhập bị cắt đứt, ảnh hưởng lớn đến tiến độ chi trả, nguy cơ không được sở hữu căn nhà mơ ước của mình. Chính vì vậy việc xây dựng một cơ chế bảo vệ tài chính linh hoạt và an toàn hơn cho người mua nhà ở xã hội đang là đòi hỏi chính đáng để hiện thực hóa trọn vẹn chủ trương an sinh đầy ý nghĩa này.

Cùng quan điểm, bà Đinh Thị Thoa, Chủ tịch Công đoàn Công ty trách nhiệm hữu hạn Tombow Việt Nam (Khu công nghiệp VSIP 2) cho rằng, bên cạnh việc chăm lo thu nhập, nhu cầu về nhà ở và các thiết chế phục vụ đời sống tinh thần của công nhân đang ngày càng trở nên cấp thiết. Đặc biệt, chương trình xây dựng nhà ở cho thuê, thuê mua dành cho công nhân, người lao động do tổ chức công đoàn thành phố và doanh nghiệp triển khai chính là kỳ vọng lớn từ người lao động.

Qua khảo sát bước đầu tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Tombow Việt Nam, hiện khoảng 60% người lao động đang thuê trọ và khoảng 25% công nhân bày tỏ mong muốn được tiếp cận nhà ở xã hội để ổn định cuộc sống.

Tuy nhiên, theo bà Đinh Thị Thoa, khả năng tài chính vẫn là trở ngại lớn nhất đối với đa số công nhân khi tiếp cận các chương trình nhà ở. Mặc dù có nhu cầu thực tế, nhiều người lao động vẫn lo ngại áp lực trả góp hằng tháng sẽ ảnh hưởng đến chi tiêu gia đình và việc nuôi dạy con.

“Người lao động rất quan tâm đến các chương trình nhà ở cho thuê, thuê mua của tổ chức công đoàn. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, cần nghiên cứu kéo dài thời gian thanh toán, giảm lãi suất vay và xây dựng mức đóng hằng tháng phù hợp với thu nhập của công nhân. Nếu chi phí thuê mua chỉ cao hơn tiền thuê trọ hiện nay khoảng 20-30%, người lao động sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn”, bà Thoa cho biết.

Theo bà Thoa, cùng với việc phát triển nguồn cung nhà ở, các cơ quan chức năng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế hỗ trợ, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường sự phối hợp giữa tổ chức công đoàn, doanh nghiệp và các đơn vị liên quan để giúp người lao động tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn.

“Đối với người lao động xa quê, một căn hộ để thuê dài hạn hoặc thuê mua không chỉ giải quyết nhu cầu chỗ ở trước mắt mà còn tạo động lực để họ yên tâm làm việc, gắn bó lâu dài với doanh nghiệp và thành phố. Khi người lao động an cư thì mới có thể ổn định cuộc sống và tập trung phát triển nghề nghiệp”, bà Thoa chia sẻ.

Lý giải nhu cầu về nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền rất lớn song số lượng dự án được triển khai và sản phẩm đưa ra thị trường vẫn còn hạn chế, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons cho rằng, nguyên nhân xuất phát từ đặc thù của phân khúc này khi đối tượng khách hàng chủ yếu là người có thu nhập trung bình và thấp. Để phù hợp khả năng chi trả, giá trị căn hộ phải ở mức hợp lý, kéo theo yêu cầu tối ưu hóa diện tích, thường chỉ khoảng 40 - 50 m2 cho căn hộ hai phòng ngủ.

Nhưng ở góc độ đầu tư, đây là phân khúc có biên lợi nhuận thấp. Đối với nhà ở xã hội, lợi nhuận định mức hiện được khống chế ở mức 10%. Với tỷ suất lợi nhuận này, nếu thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài từ 3 - 5 năm thì chi phí vốn và chi phí cơ hội có thể làm mất toàn bộ lợi nhuận, thậm chí khiến doanh nghiệp thua lỗ.

Để tính toán chi phí thuê, thuê mua phù hợp với người lao động, ông Hùng, Tổng Giám đốc Tập đoàn Go Holding cho biết, tập đoàn áp dụng công thức dựa trên mức lương trung bình của công nhân hiện nay. Theo đó, tổng chi phí sinh hoạt, ăn uống và nhà ở phải dưới mức 60% thu nhập để người lao động có thể đảm bảo cuộc sống và còn 40% là để tiết kiệm. 

Theo ông Hùng, về mặt kinh tế, tập đoàn không kỳ vọng quá nhiều vào lợi nhuận mà xem đây là sự đóng góp cho sự phát triển chung của thành phố, từ đó tạo động lực cho sự phát triển của chính doanh nghiệp. "Đây là giá trị lớn nhất mà dự án nhà ở cho công nhân lao động thuê, thuê mua này hướng tới. Tôi tin, sự hợp tác giữa Liên đoàn Lao động với tập đoàn và các đơn vị tương tự sẽ là lời giải cho bài toán khó về việc phát triển nhà ở cho thuê, thuê mua quy mô lớn, giải quyết trúng điểm nghẽn của thị trường và đáp ứng nhu cầu cực kỳ lớn của người lao động hiện nay", ông Hùng chia sẻ.

Bài toán thu hồi vốn dài hạn

Với nhiều kinh nghiệm trong phát triển nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” thể chế, áp dụng “luồng xanh” rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn. Tương tự, chính sách nới trần thu nhập sẽ mở rộng đối tượng được thụ hưởng, qua đó tăng tính thanh khoản cho các dự án… giúp người lao động có thêm cơ hội sở hữu nhà ở xã hội.

Về gói tín dụng, nhà nước đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và giao cho nhiều ngân hàng thương mại thực hiện. Gói này có lãi suất thấp, không tính vào hạn mức tăng trưởng tín dụng, áp dụng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, với thời hạn vay lên tới 20 năm. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn không thể tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này. Theo quy định mới nhất, lãi suất ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội là 6,1%/năm, trong khi lãi suất huy động của các ngân hàng hiện cao hơn mức này. 

Ông Nghĩa còn chỉ ra thêm các nguyên nhân khiến nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu nằm ở thủ tục pháp lý kéo dài. Cụ thể, pháp lý kéo dài khiến thời gian thực hiện dự án tăng lên, chi phí doanh nghiệp phình to và buộc phải điều chỉnh giá bán. Trước đây, mỗi năm doanh nghiệp có thể triển khai một dự án, nhưng hiện nay phải mất 3 năm mới hoàn thành một dự án. Khi chi phí duy trì bộ máy tăng lên, giá bán khó có thể giữ ở mức thấp.

Cụ thể, dù theo quy định thì miễn bước thẩm định báo cáo thiết kế cơ sở để rút ngắn quy trình, tuy nhiên thực tế các dự án nhà ở xã hội hiện nay đang rơi vào tình trạng "vừa rà soát vừa cấp phép" vô cùng chồng chéo và bất hợp lý. 

Cùng quan điểm, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group cho biết, khó khăn vay vốn lãi suất ưu đãi không chỉ dừng lại ở các chủ đầu tư, mà hiện cả người mua nhà trong dự án nhà ở xã hội cũng khó khăn vô cùng. Trong số 3.300 căn hộ (với khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội) mà Kim Oanh Group đang thực hiện hiện nay dù đã đủ mọi điều kiện để bàn giao nhưng tỉ lệ giải ngân hiện rất thấp, có nơi chỉ giải ngân được khoảng 10%. Không chỉ khó tiếp cận tín dụng, các doanh nghiệp còn chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào. Nhiều đơn vị cho biết giá vật liệu xây dựng đã tăng 10-30%, trong khi giá bán nhà ở xã hội được chốt từ đầu, không thể điều chỉnh.

Nhiều khu đất chưa phù hợp quy hoạch, hoặc gặp khó trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng. Có trường hợp phải mất nhiều năm để hoàn tất thủ tục, khiến dự án bị kéo dài và chi phí tăng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, đến năm 2030, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố là gần 1 triệu căn, nhưng thành phố mới đáp ứng được gần 200.000 căn. Nhà lưu trú công nhân chỉ giải quyết được khoảng 25% nhu cầu, phần còn lại phải đi thuê trong những khu nhà trọ không an toàn.

"Nhu cầu nhà ở cho thuê cực kỳ lớn, nên giải quyết nhà cho thuê là đúng. Tuy nhiên, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia làm nhà ở cho thuê, thuê mua cần miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất mà doanh nghiệp tự tạo lập trong cả vòng đời của dự án. Khấu trừ thỏa đáng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tạo lập quỹ đất thực hiện dự án”, ông Châu nhấn mạnh.

Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, Công ty Avison Young Việt Nam cho rằng: Quyết định mua nhà của người trẻ ngày nay không còn đơn thuần là lựa chọn cá nhân, mà phản ánh trực tiếp khả năng chi trả và sở hữu nhà của toàn thị trường. Với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén. Định vị đúng sản phẩm, đúng giá cả tại vị trí phù hợp sẽ giúp doanh nghiệp duy trì thế mạnh cạnh tranh trong dài hạn.

Các chuyên gia cho rằng, nếu đồng thời tháo gỡ được ba nút thắt lớn là quỹ đất, thủ tục pháp lý và nguồn vốn dài hạn, thị trường sẽ có thêm động lực để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được xem là điều kiện tiên quyết để TP. Hồ Chí Minh cũng như cả nước hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động trong giai đoạn tới, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng tăng trưởng đô thị.

Bài cuối: Đồng bộ chính sách và quy hoạch