Tổng điều tra dân số và nhà ở 2019 đang diễn ra với quy mô lớn nhất từ trước đến nay nhằm đánh giá trung thực khách quan tình hình biến động dân số và nhà ở của Việt Nam trong 10 năm qua.Đặc biệt, gánh nặng bởi tình trạng gia tăng dân số quá nhanh tại các đô thị lớn như hiện nay liệu có được giải quyết bằng bài toán quy hoạch mang tính dài hơi và khoa học dựa trên những thông số thống kê bài bản cũng là vấn đề được quan tâm. Những thông tin mang tính toàn diện được kỳ vọng sẽ giúp xây dựng, hoạch định chính sách liên quan đến người dân một cách sát thực tế, nhất là trong lĩnh vực nhà ở.

Năm 1999, tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam mới ở mức 21,7% và năm 2019 dự kiến sẽ đạt mức 40%. Theo đó, cả nước hiện có 819 đô thị với tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đô thị đạt 100%, quy hoạch phân khu khoảng 78%, quy hoạch chi tiết 39% và quy hoạch xây dựng nông thôn đạt 100%.

Chính sự gia tăng của quá trình đô thị hóa trong năm 2018 đã giúp cho thị trường bất động sản và vật liệu xây dựng đạt tốc độ tăng trưởng khả quan. Năm 2018, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng 24 m2 sàn/người, tăng 0,6 m2 sàn/người so với năm 2017. 

Còn theo Nghị quyết 01 của Chính phủ về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2019 đã chỉ rõ thị trường bất động sản được định hướng phát triển minh bạch và lành mạnh, khuyến khích phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Mục tiêu phấn đấu diện tích bình quân nhà ở toàn quốc năm 2019 đạt 24,5 m2 sàn/người.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cho biết, thời gian tới, tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục diễn ra nhanh. Năm 2019 và đến đầu năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam dự báo sẽ đạt khoảng 40%. Thập niên 40 của thế kỷ 21 sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị. Sức ép dân số gia tăng cũng dồn gánh nặng nhà ở lên các đô thị.

Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, tỷ lệ tăng dân số đô thị trung bình hàng năm từ 2 - 3,4% đã khiến nguồn cầu về nhà ở này càng gia tăng - ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận xét.

Thêm một điều đáng chú ý khác của dân số Việt Nam là các hộ gia đình có quy mô ngày càng nhỏ. Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình (trong thời kỳ 2009 - 2017, tỷ lệ tăng bình quân hàng năm về số hộ là 1,5%/năm); trong đó quy mô gia đình nhỏ (có 2 - 4 người) là phổ biến nhất (chiếm gần 65%). Số hộ độc thân chiếm tỷ trọng nhỏ (8%) nhưng đang có xu thế tăng nhanh trong 5 năm trở lại đây.

Theo ông Nam, đây là yếu tố quan trọng trong việc định hướng lại sản phẩm bất động sản. Đặc biệt là nhu cầu của các căn hộ nhỏ để đáp ứng sự thay đổi của quy mô hộ gia đình. Quy mô dân số lớn, song một điều đáng mừng là khả năng thanh toán đối với các sản phẩm bất động sản của người dân đang ở mức khả quan.

Thị trường bất động sản đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất thiết yếu của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị hình thành nếp sống văn minh hiện đại. Bên cạnh đó, kích thích sự phát triển của các ngành kinh tế khác đi theo thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều này đang dồn sức ép lên các đô thị trung tâm bởi những điểm này vẫn là nơi thu hút đông người đến sinh sống. Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở, hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên bất chấp việc phá vỡ quy hoạch.

Về lý thuyết, những dự án được đánh giá tốt là phải đảm bảo mật độ xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, tiêu chí này hoàn toàn chưa đủ bởi nhiều công trình dù cao tầng nhưng vẫn đảm bảo mật độ xây dựng trong khu đất đó. Bởi vậy cần phải có một thước đo tổng thể hơn, đó là mật độ cư trú mà bấy lâu nay vẫn bị lãng quên.

Theo ông Ngô Trung Hải - nguyên Viện Trưởng Viện Quy hoạch Đô thị và Nông thôn Quốc gia, về tổng thể phải xem xét cả 2 yếu tố, mật độ xây dựng và mật độ cư trú. Nhưng hiện nay, mật độ cư trú lại ít được nhắc đến. Cùng một lô đất đó, xây lên tòa chung cư nhưng cho 1 vạn người ở thì sẽ khác với 2 vạn người ở - ông Hải đưa ví dụ.

Mật độ cư trú rất quan trọng trong bài toán hạ tầng, thông số cơ bản khoảng 500-700 người/ha đã là cao lắm rồi, dưới con số 500 thì mới tốt. Nếu cứ chồng cao tầng thì đương nhiên hệ số sàn tăng lên rất nhiều. Ví dụ như Nhật Bản đang quy chuẩn hệ số 13. Việt Nam thì lấy tiêu chí về mật độ sử dụng đất nhưng nước ngoài sử dụng hệ số sàn. Nếu tính theo hệ số sàn thì nhiều dự án tại Việt Nam lên quá cao, có nơi lên con số 20 tầng.

Bàn về hiện tượng nhồi nhét nhà cao tầng tại khu vực lõi đô thị, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Tổng thư ký VNREA cho rằng, vấn đề này không hoàn toàn nằm ở khâu quy hoạch, mà do những bất cập trong  khâu thực hiện, quản lý phát triển theo quy hoạch. Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện.

Quy chuẩn xây dựng năm 2008 không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/ diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây cũng là lý do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng - ông Chiến phân tích.

Nhiều chuyên gia cũng đề xuất, tại Hà Nội, cần rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm… 

Cùng đó, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Đối với khu vực nội đô mở rộng cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

Trên thực tế, các chủ đầu tư để đạt mục đích cũng sẽ đưa ra nhiều  hướng giải quyết thuyết phục nhưng không thể phủ nhận nguy cơ ách tắc giao thông đe dọa, môi trường sống và tỷ lệ cây xanh khó đạt như kỳ vọng. Hệ quả là cư dân chính trong khu đô thị đó và khu vực lân cận sẽ phải gánh chịu. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư tham gia đầu tư kết nối tốt thì ở một mức độ nào đấy có thể chấp nhận được, nhưng phải phù hợp.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho rằng, có hai phương án để hạn chế tối đa sự gia tăng dân số cơ học vào nội đô. Khi cải tạo xây dựng chung cư cũ, dự án tiểu khu đô thị cần chú trọng xây dựng đồng bộ khu vực đó với các văn phòng, công trình phục vụ công cộng như nhà trẻ, mẫu giáo, chợ… để người dân không phải di chuyển ngang nhằm tránh ùn tắc giao thông.

Ngoài ra, nếu không thể làm giảm dân số khu vực nội đô, giải pháp quan trọng là kiểm soát dân số ở khu vực đó bằng việc chỉ bán, cho thuê đối với những đối tượng có hộ khẩu thường trú ngay tại quận, huyện đó và cùng lắm là ngay quận bên cạnh.

Bàn về câu chuyện quy hoạch và trách nhiệm quản lý, các chuyên gia cho rằng, giải bài toán áp lực đô thị không thể chỉ trông chờ vào mỗi yếu tố quy hoạch. Tại Việt Nam, Bộ Xây dựng đóng vai trò quan trọng quyết định phát triển đô thị, quy hoạch đô thị nhưng chính quyền các đô thị mới là người thực hiện công việc đó.